آيا استاني شدن اجاره‌بها دركنترل قيمت، موثر است؟
براساس تازه‌ترين مصوبه شوراي عالي مسكن، تعيين افزايش نرخ اجاره‌بها به استان‌ها واگذار شده است، مصوبه‌اي كه برخي فعالان حوزه مسكن از آن استقبال كرده و معتقدند كه اين تصميم مي‌تواند در كنترل بي‌رويه قيمت‌ها موثر باشد، درمقابل عده‌اي از كارشناسان معتقدند كه تعيين نرخ اجاره‌بها به صورت دستوري امكان پذير نيست و اين مصوبه همچون قانون قبلي، اجرايي نمي‌شود.
براساس تازه‌ترين مصوبه شوراي عالي مسكن، تعيين افزايش نرخ اجاره‌بها به استان‌ها واگذار شده است، مصوبه‌اي كه برخي فعالان حوزه مسكن از آن استقبال كرده و معتقدند كه اين تصميم مي‌تواند در كنترل بي‌رويه قيمت‌ها موثر باشد، درمقابل عده‌اي از كارشناسان معتقدند كه تعيين نرخ اجاره‌بها به صورت دستوري امكان پذير نيست و اين مصوبه همچون قانون قبلي، اجرايي نمي‌شود.
در سال‌هاي گذشته درصد افزايش اجاره‌بها به صورت دستوري بين ۲۰ تا ۲۵ درصد تعيين و به كل كشور ابلاغ مي‌شد اما طبق مصوبه جديد شوراي عالي مسكن، مقرر شد كه شوراي مسكن هر استان مطابق با نرخ تورم همان استان، اين نرخ را تعيين و تاييد كند.
در اين ميان، تجربه قانون تعيين سقف براي افزايش نرخ كرايه بها در سال‌هاي گذشته نشان مي‌دهد كه از زمان اجراي اين قانون، ميزان رشد نرخ اجاره بيش از ۲۵ درصد تعيين شده توسط قانون بوده است، به عبارتي اين قانون كاملا ناكارآمد و بي‌اثر بوده و بازدارندگي لازم را براي موجران نداشته است.
در زمان تصويب و اجراي اين قانون، انتقادات بسياري به آن وارد شد مبني بر اينكه با حق مالكيت خصوصي در تضاد است و موجران را مكلف مي‌كند كه براي تمديد قراردادهاي اجاره، حداكثر ۲۵ درصد را به عنوان سقف مجاز براي افزايش اجاره‌بها در نظر بگيرند.
حالا و با تصويب مصوبه جديد براي استاني شدن اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني، كيانوش گودرزي رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران مي‌گويد: تصميم‌گيري درباره نرخ افزايش اجاره‌بها كه مطابق نرخ تورم هر استان در شوراي مسكن همان استان تعيين‌تكليف مي‌شود، يكي از درست‌ترين تصميمات بود كه در شوراي عالي مسكن به تصويب رسيد.
او در گفت‌وگو با ايرنا مي‌افزايد: برهمين اساس، مي‌توان راحت‌تر به تخصيص وديعه‌هاي مسكن پرداخت.
گودرزي ادامه مي‌دهد: با توجه به آمار و ارقامي كه وزير راه و شهرسازي ارايه داده است، به نظر مي‌رسد امسال شرايط مناسب‌تري در موضوع اجاره داشته باشيم.
رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران بيان مي‌كند: گرچه با افزايش نرخ اجاره‌بها در سال‌هاي گذشته، برخي حاشيه نشين شدند يا به مناطق پايين‌تر و شهرهاي اطراف كوچ كردند، اما تحكم كردن و بازي‌هاي ناصوابي كه به راه افتاد، فقط به بحران دامن زد.
گودرزي با اشاره به افزايش دستوري اجاره‌بها در محدوده ۲۵ درصد در سال‌هاي گذشته، اضافه‌مي كند: دستورات بايد قابل اجرا باشد و در اين زمينه دولت بايد بستر لازم را فراهم كند.
او اظهار مي‌كند: در اين صورت صنف مشاوران املاك نيز زيرمجموعه‌هاي خود و مالكان و مستاجران را مجاب به انجام آن خواهد كرد. اما وقتي خارج از سامانه مشاوران املاك باشد، امكاني براي اجرا نخواهد داشت.
تخصيص وام‌ها براساس منطقه جغرافيايي
موضوع ديگري كه رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران به آن اشاره مي‌كند، بحث تخصيص تسهيلات پرداختي به مستاجران براساس مناطق جغرافيايي است، او اظهار مي‌كند: اگر اعطاي وام‌ها بر اساس مناطق جغرافيايي انجام شده و زودتر در اختيار مستاجران قرار گيرد، همچنين از سختگيري‌ها در پرداخت اين تسهيلات كاسته شود، اين تصميمات مي‌تواند تاثيرگذار باشد.
گودرزي ادامه مي‌دهد: البته بايد مراقب بود همين وام وديعه مسكن به عامل گراني اجاره‌بها تبديل نشود.
او تشكيل جلسه شوراي عالي مسكن در فروردين‌ماه و پيش از آغاز فصل اجاره را مثبت ارزيابي مي‌كند و مي‌گويد: اين موضوع مي‌تواند در كاهش مشكلات اجاره‌نشينان تاثيرگذار باشد.
رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در ادامه بر لزوم عرضه مناسب‌تر و مطلوب‌تر مسكن تاكيد مي‌كند و مي‌گويد: اكنون ساخت هر واحد مسكوني به‌طور متوسط بين ۱۸ ماه تا ۲ سال زمان مي‌برد، اما اگر بتوان با استفاده از فناوري‌هاي جديد آن را به هفت تا هشت ماه كاهش داد، در موضوعات خريد و فروش و همچنين اجاره تاثيرگذار خواهد بود.
گودرزي بيان مي‌كند: در مجموع اين اقدامات مثبت تلقي شده و انتظار مي‌رود امسال در مقايسه با سال‌هاي گذشته، روند آرام‌تري را در موضوع افزايش اجاره‌بها شاهد باشيم.
عملكرد هوشمندانه شوراي عالي مسكن
علاوه بر رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران كه از تصميم جديد شوراي عالي مسكن، مبني بر استاني شدن نرخ اجاره‌بها استقبال مي‌كند، نائب رييس اول اتحاديه صنف مشاوران املاك تهران هم اين اقدام را هوشمندانه مي‌داند و مي‌گويد: بهترين نكته موجود در بسته حمايتي مستاجران، اعطاي اختيار به استان‌ها براي تعيين افزايش مبلغ اجاره‌بها است.
داود بيگي‌نژاد مي‌افزايد: مصوبه‌هاي شوراي عالي مسكن نشان مي‌دهد اين شورا هوشمندانه عمل كرده و اتفاقات سال‌هاي گذشته در حوزه مسكن را به خوبي رصد كرده است.
او ادامه مي‌دهد: در حالي كه به زودي و از ارديبهشت‌ماه فصل اجاره و نقل و انتقال افراد آغاز مي‌شود، هنوز مشخص نيست بانك‌ها با چه شرايط و ضمانت‌هايي قرار است اين تسهيلات را پرداخت كنند. اين مقام صنفي اظهار مي‌كند: مطالعه قانون ساماندهي اجاره نشان مي‌دهد تنبيهات قابل توجهي در موضوع عدم رعايت مصوبه‌ها در آن ديده شده است و بهتر است اين قانون مورد بازنگري قرار گيرد. به گفته بيگي نژاد، اينكه تسهيلاتي فقط براي دهك‌هاي اول تا چهارم در نظر گرفته شده، موضوع خوبي نيست چرا كه افزايش كرايه‌ها مربوط به همه مستاجران از همه دهك‌ها مي‌شود، نه فقط اقشاري خاص. اين تصميم شوراي عالي مسكن يك پاداش هم براي مالكاني كه درصد اجاره‌بها را رعايت مي‌كنند در نظر گرفته است و براي آنها شرايطي را فراهم كرده كه بتوانند تسهيلات جعاله براي تعمير مسكن و غيره دريافت كنند.
آيا تسهيلات پرداختي
ضمانت اجرايي هم دارد؟
در مصوبه جديد شوراي عالي مسكن علاوه بر استاني شدن نرخ اجاره‌بها، تسهيلات پرداختي به مستاجران هم افزايش يافته است و يكي از نگراني‌هاي مستاجران اين است كه آيا اين مصوبه هم مثل مصوبات سال قبل توسط بانك‌ها به درستي اجرايي نشود، حالا سوال اين است كه اين مصوبه ضمانت اجرايي هم دارد؟
درهمين راستا، معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي از انتشار عملكرد ماهانه بانك‌ها در موضوع تسهيلات وديعه مسكن خبر داد. به گزارش ايرنا، حبيب‌الله طاهرخاني مي‌افزايد: پس از تصويب هيات عالي بانك‌ها، دستورالعمل‌هاي بسته استيجار به بانك‌هاي عامل ابلاغ خواهد شد و سهم هر بانك در موضوع وديعه مسكن مشخص مي‌شود.
او بيان مي‌كند: از طريق سامانه داشبورد موجود، ماه به ماه گزارش‌گيري خواهيم كرد و عملكرد بانك‌ها مانيتور و ميزان تحقق تسهيلات وديعه مسكن را منتشر مي‌كنيم. طاهرخاني با اشاره به محدوديت‌هاي اعتباري موجود در سال‌هاي گذشته در اين زمينه، مي‌افزايد: امسال ۲۰۰ هزار ميليارد تومان به اين منظور تخصيص داده شده كه بخش عمده مستاجران را پوشش خواهد داد و در اين زمينه مستاجران بايد به بارگذاري مداركشان در سيستم بپردازند.
معاون وزير راه و شهرسازي ادامه مي‌دهد: بسته‌هاي استيجار يكي از راهكارهايي است كه در برخي كشورهاي جهان اجرايي شده كه بر مبناي آن دولت‌ها و نهادهاي عمومي غيردولتي، واحدهاي استيجاري را خودشان با قيمت گذاري منطقي و معقول عرضه مي‌كنند تا اقشار كم درآمد را تحت پوشش قرار دهند و ما اين خلأ را در نظام تامين مسكن خودمان داشتيم.
طاهرخاني اضافه‌مي كند: اين مصوبه شوراي عالي مسكن به وزارت راه و شهرسازي اجازه داده تا املاكي كه در اختيار دارد را بفروشد يا تهاتر كند و در ازاي آنها واحدهاي مسكوني آماده را عمدتاً با قيمت كمتر از متوسط قيمت شهرها تملك كند و با اولويت به زوج‌هاي جوان و دهك‌هاي پايين درآمدي ارايه كند.
او همچنين در خصوص پرداخت پلكاني اقساط وام وديعه مسكن، اظهار مي‌كند: برخي بانك‌ها از جمله بانك مسكن اين مساله را رعايت مي‌كنند اما در برخي ديگر از بانك‌ها رعايت نمي‌شود كه در اين خصوص در حال رايزني هستيم تا تمكين كنند.
معاون وزير راه و شهرسازي اعلام مي‌كند: متقاضيان وام وديعه مسكن (كه البته نبايد مالك واحد مسكوني باشند)، مي‌توانند با ورود به سامانه «تم » موضوع اجاره را بارگذاري كنند و بعد به انتخاب بانك مد نظر خود بپردازند.
با توجه به اينكه معاون وزير راه و شهرسازي وعده داده كه عملكرد بانك‌ها مانيتور و ميزان تحقق تسهيلات وديعه مسكن منتشر مي‌شود، مي‌توان انتظار داشت كه روند پرداخت اين تسهيلات نسبت به سال‌هاي گذشته بهتر باشد.