سنگيني اجاره‌بها بردوش كوچك‌متراژها

براساس تازه‌ترين گزارش منتشر شده از سوي مركز آمار ايران، تورم بخش مسكن و بخش اجاره در فروردين ماه امسال به ۴۰ درصد رسيده، تورم نقطه به نقطه مسكن هم در ماه گذشته 37.7 و تورم ماهانه 2.2 درصد بوده است. بررسي گزارش‌هاي مربوط به بخش مسكن در سال گذشته نشان مي‌دهد كه در فروردين ماه سال 1403 تورم نقطه به نقطه 41.8 درصد و نرخ تورم سالانه بخش مسكن 40 درصد بوده است. حالا و در شرايطي كه تورم بخش اجاره به 40 درصد رسيده است، پيش‌بيني اينكه واحدهاي كوچك‌متراژ 50 و 60 متري با تقاضاي فزاينده در بازار مسكن مواجه شوند، دور از انتظار نيست، اين واحدها به دليل اجاره پايين‌تر و امكان پرداخت وديعه كمتر، بيشتر مورد استقبال دهك‌هاي متوسط و پايين قرار مي‌گيرند. در اين ميان كارشناسان اقتصادي پيش بيني مي‌كنند كه نرخ تورم اجاره در سال جاري بين ۴۰ تا ۶۰ درصد باشد و با توجه به اينكه اكثريت مستاجران ايراني را مزدبگيران تشكيل مي‌دهند، رشد هزينه‌هاي اجاره به سرعت به افزايش نرخ فقر منجر مي‌شود، برهمين اساس خانوارها براي تامين هزينه مسكن ناگزيرند از ساير نيازهاي اساسي مانند تغذيه و آموزش صرف‌نظر كنند، كه اين مساله تبعات اجتماعي بلندمدتي در پي دارد. علاوه بر اثرات اجتماعي افزايش اجاره‌بها، با توجه به سهم ۴۰ درصدي بخش مسكن از اقتصاد كلان كشور، رهاشدگي اين بازار يك تهديد جدي براي ثبات اقتصادي كشور است و بدون تدوين سياست‌هاي ساختاري، افزايش توليد مسكن و اصلاحات نهادي، بحران مسكن و اجاره‌بها نه‌تنها ادامه خواهد يافت، بلكه به يكي از پيشران‌هاي فقر ساختاري در كشور بدل مي‌شود.

عوامل موثر بر افزايش نرخ اجاره

كارشناسان اقتصادي عوامل مختلفي را براي افزايش نرخ اجاره معرفي مي‌كنند، اما به نظر مي‌رسد كه نخستين علت موثر در رشد افسارگسيخته اجاره‌بها، عدم تعادل در عرضه و تقاضاست، در حالي كه نياز واقعي كشور به سالانه يك ميليون واحد مسكوني است، توليد مسكن در كشور به‌طور متوسط تنها حدود ۳۰۰ هزار واحد در سال است كه اين شكاف چشمگير، به‌طور مستقيم منجر به فشار صعودي بر قيمت‌ها در بازار اجاره شده است. اما دومين عامل موثر بر افزايش نرخ اجاره‌بها، نرخ بالاي تورم عمومي است، در سال‌هاي اخير، نرخ تورم بنا بر داده‌هاي بانك مركزي و مركز آمار بين ۳۵ تا ۴۵ درصد نوسان داشته است، بنابراين در چنين شرايطي، مالكان براي جبران كاهش قدرت خريد خود، ناگزير به افزايش نرخ‌هاي اجاره‌اي روي مي‌آورند. عامل ديگري كه تشديدكننده رشد اجاره‌بهاست، نبود قوانين بازدارنده و تنظيم‌گر است و همين موضوع موجب مي‌شود كه مالكان اختيار كامل در تعيين نرخ‌هاي اجاره داشته باشند و حتي سياست‌هايي نظير سقف‌گذاري ۲۵ درصدي اجاره‌بها هم كه در سال‌هاي گذشته اجرايي شد به دليل فقدان بستر قانوني و نظارتي موثر، كارآمدي لازم را نداشت. علت ديگر رشد اجاره‌بها به جهش نرخ ارز به ويژه در ماه‌هاي اخير، باز مي‌گردد كه انتظارات تورمي را به عنوان يكي از محرك‌هاي رواني موثر بر بازار اجاره افزايش مي‌دهد، رشد نرخ ارز منجر به بالارفتن قيمت نهاده‌هاي ساختماني و در نهايت قيمت تمام‌شده مسكن مي‌شود و از آن‌جايي كه اجاره‌بهاي ماهانه معمولاً معادل يك‌ششم تا يك‌هشتم ارزش ملك است، افزايش قيمت‌ها مستقيماً به رشد اجاره‌بها مي‌انجامد.

واقعيت ميداني اجاره‌ خانه‌هاي كوچك متراژ

براي اينكه ديد دقيق‌تر و شفاف‌تري به بازار رهن و اجاره داشته باشيم بهتر است نگاهي به آگهي‌هاي رهن و اجاره منتشرشده در پلتفرم‌هاي اينترنتي داشته باشيم، به گزارش ايسنا، بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه يك واحد مسكوني بازسازي‌شده 60 متري در فردوس با رهن كامل 650 ميليون تومان آگهي شده است. در سلسبيل، واحد 60 متري بدون آسانسور و پاركينگ با پول پيش 260 ميليوني و اجاره 13.5 ميليون توماني عرضه شده. واحد 60 متري در قيطريه با رهن 450 ميليون و اجاره 45 ميليوني وواحد 55 متري در قصردشت با رهن كامل 750 ميليون تومان ثبت شده‌اند. در جردن، آپارتمان 60 متري داراي امكانات كامل با پول پيش 750 ميليون و اجاره ماهانه 25 ميليون تومان (غيرقابل تبديل) به بازار آمده است. همچنين واحد مسكوني 55 متري در بريانك با وديعه 550 ميليون توماني، آپارتمان 60 متري در تهرانپارس با رهن 200 و اجاره 15 ميليون توماني، واحد 60 متري در نارمك با وديعه 500 و اجاره 9 ميليون توماني و واحد 50 متري سيلاب با رهن 200 و اجاره ماهانه 15 ميليون توماني آگهي شده است. در اين ميان مقايسه قيمت‌هاي رهن و اجاره امسال با سال گذشته حكايت از افزايش چشمگير قيمت‌ها دارد، به عنوان نمونه سال گذشته، يك واحد 55 متري در قيطريه با رهن 250 و اجاره 25 ميليون تومان آگهي مي‌شد اما حالا با رشد 80 درصدي در اجاره ماهانه، به 45 ميليون تومان رسيده است. البته وزارت راه و شهرسازي وعده داده است كه بازار رهن و اجاره از طريق سامانه املاك و اسكان كنترل مي‌شود، اما هنوز بسياري از آگهي‌ها خارج از نرخ‌هاي مصوب و بدون نظارت رسمي در پلتفرم‌هاي اينترنتي ثبت مي‌شوند و همين مساله باعث شده برخي مالكان نرخ‌هايي بسيار فراتر از عرف منطقه تعيين كنند. افزايش شديد اجاره در واحدهاي كوچك، نه تنها بار بيشتري بر دوش اقشار متوسط مي‌گذارد، بلكه باعث مهاجرت معكوس و رشد حاشيه‌نشيني در مناطق شهري خواهد شد.

طرح مسكن تدريجي براي خانه‌دار شدن مستاجران

نگاهي به رشد چشمگير قيمت‌ها در بازار رهن و اجاره پايتخت، نگراني‌ها درباره آينده بازار اجاره و همچنين وضعيت مستاجران را دوچندان مي‌كند، در اين ميان مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني شهر تهران از اجراي طرح مسكن استيجاري خبر مي‌دهد و مي‌گويد: اين اتحاديه طرح منتهي به خانه‌دار شدن را در قالب مسكن تدريجي در دستور كار دارد و مدعي هستيم با اجراي اين طرح مي‌توانيم دوره انتظار خانه‌دار شدن را از ميانگين جهاني هم پايين‌تر بياوريم. خشايار باقرپور اظهار مي‌كند: در پايان سال گذشته روي موضوع مسكن استيجاري كار كرديم و طرح مسكن تدريجي متناسب با فرهنگ جامعه را جلو برديم. به اين صورت كه نبايد اينگونه باشد مسكن استيجاري به مستاجر ماندن مردم منجر شود، بلكه بايد به تدريج به مالكيت بينجامد. او مي‌افزايد: مسكن تدريجي قصد دارد در عين حفظ منافع طرفين از ظرفيت‌هاي سرمايه‌گذاري در جهت رفع نياز مسكن مردم استفاده كند، اين حلقه ارتباطي بين تقاضاي مصرفي و سرمايه‌گذاري بايد ايجاد شود. به گفته مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني شهر تهران، در طرح مسكن تدريجي، بازار مصرفي مسكن براي اولين‌بار با سرمايه‌گذار مشاركت مي‌كند و ظرفيت‌هاي قانوني اين موضوع هم وجود دارد. علاوه بر مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني شهر تهران كه از اجراي طرح مسكن استيجاري و خانه‌دار شدن مستاجران با دوره انتظاري كمتر از ميانگين جهاني خبر مي‌دهد، قرار است كه بسته حمايتي وزارت راه و شهرسازي از مستاجران هم از اواسط ارديبهشت ماه اجرايي شود، پس بايد منتظر ماند و ديد كه آيا طرح مسكن استيجاري اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني شهر تهران و بسته حمايتي وزير راه و شهرسازي مي‌تواند شرايط را براي اجاره‌نشين‌ها بهبود ‌بخشد يا خير؟