مداخله ناکارآمد در بازار زمین شهری
محمدرضا فرهادی‌پور
کارشناس ارشد اقتصاد مسکن
رانت ناشی از مالکیت زمین شهری را می‌توان با یک لطیفه به خوبی توضیح داد، زمین خطاب به انسان ایرانی می‌گوید: تو مرا بخر و 5سال نگهداری کن، من آینده خودت را تضمین می‌کنم. تو مرا بخر و 10سال نگهداری کن، من آینده فرزندانت را هم تضمین می‌کنم. تو مرا بخر و 20سال نگهداری کن، من آینده نوه‌هایت را هم تضمین می‌کنم.
علاوه بر این واقعیت در حوزه اقتصاد مسکن که به صورت لطیفه بیان شد، آمار نشان می‌دهد که ارزش یک متر مربع زمین مسکونی به کار گرفته شده برای احداث مسکن توسط بخش خصوصی در سال‌های91 -1385 بیش از 4برابر افزایش یافته است. اطلاعات برآمده از آمار بانک مرکزی در سال1390 نشان می‌دهد که در ساختمان‌های مسکونی تکمیل شده، هزینه ساخت 9.8درصد و هزینه زمین 28.3درصد افزایش یافته و این رشد در سال1391 به ترتیب 22.2 و 62.9درصد بوده است.
به عبارت دیگر، سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن شهری در سال1391 به رقم بی‌سابقه 54.7درصد (استان تهران 66.3درصد) رسیده است. این درحالی است که طرح مسکن مهر با عرضه زمین اجاره‌ای از یک سو و از سوی دیگر ازدیاد تراکم ساختمانی یا تعداد مسکن در ساختمان‌های مسکونی و مختلط تکمیل شده شهری از 2.84 در سال1385 به 3.82 در سال1391، باید سهم زمین را در کل هزینه ساخت کاهش می‌داده که موفقیتی نداشته است و شاهد افزایش قیمت زمین در این مدت بوده‌ایم، همین آمار نشان می‌دهد که زمین شهری نقشی بسیار اساسی در قیمت تمام شده مسکن دارد و سیاست‌هایی که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم ارزش زمین شهری یا توزیع و بازتوزیع آن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند، اثرگذاری بسیار زیادی بر بازار مسکن دارند.
دراین میان سیاست‌گذاران بخش مسکن در سال‌های گذشته، عملکرد خاصی را در حوزه سیاست‌گذاری در حوزه زمین شهری و تنظیم بازار آن نداشته‌اند جز یک مورد؛ برنامه واگذاری حق بهره‌برداری از زمین تنها برنامه اجرایی از سوی دولت‌ها از اوایل دهه1380 تاکنون بوده است که در قالب طرح مسکن مهر انجام شد، اثرات برنامه واگذاری حق بهره‌برداری برای تنظیم بازار زمین شهری چندان موفق نبوده و بازار زمین کماکان دچار تنگناهای قبلی بوده و حتی روند قیمت‌ها نشان از تشدید مشکلات آن دارد.
دولت‌های نهم و دهم و سیاست‌گذاران بخش مسکن نیز در زمینه بازنگری، اصلاح، تکمیل و یکپارچه‌سازی قوانین ناظر بر زمین شهری کار خاصی انجام ندادند و فقط در مواردی خاص اتفاقاتی بی‌نظم رخ داده که تاثیری بر بازار زمین شهری نداشته است.
البته، ناگفته نماند که وقتی رانت ناشی از دسترسی به زمین شهری بسیار زیاد می‌شود، تمامی سیاست‌گذاری‌ها و سیاست‌گذاران این بخش، تحت تاثیر منافع این رانت‌داران قرار می‌گیرند و گاه بدون اینکه بخواهند در دام این منافع گرفتار می‌شوند و در‌واقع شکستن دور باطل گرانی بی‌حد و حصر قیمت زمین در بازار زمین در اقتصاد ایران کار ساده‌ای نیست. علاوه براین نظام مالیاتی ناظر بر زمین‌های شهری نیز از ابتدای دهه1380 تاکنون عملکرد خاصی نداشته و اگرچه در ماده15 قانون ساماندهی وحمایت از تولید و عرضه مسکن و فصل پنجم آیین نامه اجرایی به آن پرداخته شده، اما ظاهرا عملکرد خاصی برای آن وجود نداشته است.
در واقع سیاست ناکارآمد زمین و تراکم فروشی موجب شده که بر سهم قیمت زمین در هزینه ساخت مسکن افزوده شود، در سال1391 در ساختمان‌های مسکونی شروع شده نسبت به سال1390، رشد هزینه یک مترمربع بنا در مناطق شهری 37.7درصد، در استان تهران 39.6درصد، در استان اصفهان (دوم پس از تهران ازلحاظ حجم ساخت) 34.8درصد، در استان البرز (مجاور تهران) 37درصد، در استان بوشهر (استانی نه محروم و نه در بورس ساخت) 35.6درصد بوده است. اما همین رشد درباره ارزش یک مترمربع زمین در ساختمان‌های مذکور به ترتیب 91.8درصد، 146.6درصد، 46.1درصد، 60.2درصد و 18.9درصد بوده است.
یعنی درحالی که فاصله‌ای اندک بین تغییر هزینه ساخت بین استان‌های مختلف کشور وجود دارد، رشد قیمت زمین در استان تهران (که شهرهای دیگری هم جز تهران در آن می‌گنجند) فاصله‌یی زیاد با بقیه استان‌ها دارد و حتی 2.5برابر استان البرز در جوار خود است و در نتیجه متوسط کشوری را هم به سوی خود می‌کشاند. این رشدها فاصله 6.4برابری به متوسط قیمت یک مترمربع زمین در استان تهران نسبت به استان اصفهان بخشیده است. آمارهای مربوط به سال‌های 1392 تا 1394 نیز به‌دلیل رکودحاکم بر بخش مسکن، حکایت از تغییر خاصی در ارقام فوق ندارند ضمن اینکه ارقام ذکرشده حکایت از مشکلی ساختاری و عمیق در بازار زمین شهری ایران دارند که حل آن نیازمند سیاست‌گذاری آگاهانه و کارشناسانه است.
