3دیدگاه در خصوص سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

مسکن هم مانند طلا کالایی است که هم جنبه مصرفی و هم جنبه سرمایه‌گذاری دارد و همین دو ویژگی کافی است که در سال‌های اخیر بخش بزرگی از سرمایه‌های سرگردان به این بازار منتقل شود. به نظر می‌رسد بازار مسکن که از همان ابتدای انقلاب اسلامی مورد رصد سرمایه‌گذاران و مصرف‌کنندگان بوده از سال 1392 به بازاری تبدیل‌شده است. از سوی دیگر طولانی شدن رکود در بازار مسکن باعث شده تا علاوه بر اینکه سرمایه‌گذاران با تردید در این بازار سرمایه‌گذاری کنند، این سوال در ذهن فعالان این عرصه ایجاد شود که آیا باوجود رکود حاکم بر بازار مسکن، برای ورود به بازار زمان مناسب است یا آنکه فصل سرمایه‌گذاری در مسکن به پایان رسیده است؟

3دیدگاه 3پاسخ

به عقیده کارشناسان این سوال دارای سه دیدگاه تحلیلی است. دیدگاه نخست از دید سرمایه‌گذارانی است که به ‌قصد تولید و ورود به عرصه ساخت‌وساز در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند دیدگاه دوم از نگاه سرمایه‌گذارانی است که با خرید مسکن و به ‌قصد سفته‌بازی و دلالی به این بخش ورود می‌کنند. زاویه سوم نیز به این مطلب بازمی‌گردد که آیا بازارهای موازی دیگر (مانند بازار سکه، طلا و...) می‌توانند پاسخگوی تغییر هدف سرمایه‌گذارانی باشد که مسکن را همیشه ارزشمند و سودآور می‌دانستند.

بسیاری از کارشناسان در پاسخ به دیدگاه دوم (دید سفته‌بازی به بازار مسکن) معتقد هستند بازار مصرف همواره بازار باثبات‌تری نسبت به بازار تولید است زیرا تقاضای مصرفی در بازار مسکن که به‌قصد سکونت و تامین سرپناه است همواره قابل پیش‌بینی و دارای روند ثابتی است که منجر به ورود یا خروج حجم عظیمی از تقاضا در دوره‌یی مشخص نخواهد شد؛ اما در خصوص دیدگاه نخست که به تولیدکنندگان و انبوه‌سازان مسکن مربوط می‌شود باید گفت این زاویه از دهه 50 شمسی و با افزایش درآمدهای نفتی به‌شدت به چالش کشیده شده است زمانی که درآمد دولت از بازارهای نفتی درخشان و پررونق بود بخش‌های مختلف اقتصاد همانند بازار مسکن، ارز و طلا وارد احتکار، گران‌فروشی و سفته‌بازی شده و از آنجایی که درآمد حاصله با اصل سرمایه تفاوت بسیار زیادی داشت بسیاری از سرمایه‌گذاران متخصص و غیرمتخصص وارد این بازارها شده و با انبوهی از نقدینگی‌های بی‌حساب‌وکتاب از این بازارها خارج‌شده‌اند.

بازی نفتی بازار مسکن

در خصوص تاثیر افزایش درآمدهای نفتی بر ورود سفته‌بازان به بازار مسکن یک کارشناس راه و شهرسازی بابیان اینکه در دروان رونق با افزایش نقدینگی‌های حاصل از فروش نفت سرمایه‌گذاران وارد بازار مسکن شده‌اند، گفت: زمانی که نقدینگی ناشی از درآمدهای نفتی بدون راه‌اندازی تولید به جامعه تزریق و در مسیر حرکت خود از سوی بسیاری از سرمایه‌گذاران وارد سوداگری شده و بر تورم عمومی کشور اضافه کرد و موجب شد تا ارزش ریالی به‌شدت کاهش یابد.

حمیدرضا قاضی‌زاهدی با بیان این مطلب افزود: از آنجایی قسمت بزرگی از این نقدینگی‌ها در دست عده معدودی از افراد جامعه بود این سرمایه‌ها با شتاب فراوان وارد عرصه ساخت‌وساز و احتکار مسکن شد تا سرمایه‌گذاران به‌واسطه همین کنش به دارایی پردوام‌تری برسند.

وی بابیان اینکه بازی نفت با بازار مسکن باعث ایجاد پدیده رونق و رکود شده است، خاطرنشان کرد: در دوران رونق بسیاری از بازارهای موازی همانند مسکن رشد کرده و به‌واسطه همین تنش بسیاری از سرمایه‌گذاران ره صدساله را دو تا سه ‌ساله رفتند.

قاضی‌زاهدی گفت: اثرات این افزایش نقدینگی را می‌توان با اخذ و اتمام بازارهای املاک تجاری و لوکس مشاهده کرد. بسیاری از املاک گران‌قیمت دست آورد نفت 100 دلاری است. این کارشناس ساخت‌وساز گفت: به‌هرحال به نظر می‌رسد دوران رونق بازار مسکن به‌واسطه کاهش قیمت جهانی نفت به ورطه فراموشی کشیده شود. وی گفت: بر همگان واضح است بسیاری از سرمایه‌گذاران و تولیدکنندگان همزمان با کاهش قیمت نفت فرار را برقرار ترجیح داده و به دنبال بازار پررونق‌تری نسبت به بازار مسکن هستند. این کارشناس در پاسخ به این سوال که آیا با ارائه خانه‌های خالی از سکنه و افزایش فاصله عرضه و تقاضا رونق در بازار ایجاد خواهد شد یا خیر، گفت: به‌هرحال این رونق به‌هیچ‌عنوان پررنگ و درخشان نخواهد بود؛ زیرا این رونق درگرو حضور جدی خریداران و بازگشت سرمایه سازندگان است و متاسفانه به نظر می‌رسد تحرک‌بخش تقاضا برای بانک‌ها و دولت سنگین و بسیار گران تلقی می‌شود.

وی گفت: بازار مسکن همواره دچار حباب، رونق و رکود دروغین بوده و کسانی که وارد این بازار به عنوان سرمایه‌گذار شدند. هیچ‌گاه نتوانسته بازار باثباتی را برای خود داشته باشند.

بازدهی بازارهای مختلف از سال 92 تا سال 95

اما در خصوص دیدگاه سوم یعنی بازدهی بازارهای موازی در چند سال اخیر باید گفت طبق آمارهای به دست آمده از بانک مرکزی چنین استنباط می‌شود که در بین بازارهای موازی همواره بازار بورس و مسکن توانسته ارزش پولی خود را حفظش کرده و در برخی موارد افزایش دهد.

مقایسه بازدهی بازارهای پولی و سرمایه‌یی از ابتدای دولت یازدهم تاکنون نشان می‌دهد با وجود کاهش شاخص سهام از دی‌ماه 89 تاکنون اما نسبت به سایر بازارها مانند بازار طلا، ارز و مسکن و همچنین سپرده بانکی بازدهی بیشتری نصیب سرمایه‌گذاران کرده است. نکته حایز اهمیت و مشخص در جدول زیر این است که طی این مدت فقط بازار پول و بازار سرمایه بازدهی واقعی مثبت نصیب سپرده‌گذاران کرده‌اند. درحالی که سایر گزینه‌های سرمایه‌گذاری همگی بازدهی واقعی منفی به همراه داشته‌اند.

بازار رقم ابتدای دوره * رقم انتهای دوره بازدهی (درصد) بازدهی واقعی (درصد) **

بورس 46623 65861 41.3 10.8

سکه طلا 12600000 8760000 -28.8 59.3-

هر گرم طلای 18 عیار 1193500 917920 -23.1 53.6-

مسکن 3.94 3.96 0.5 31-

ارز 35000 33200 5- 35.5-

سود بانکی - - 40.8*** 10.3

*ابتدای دوره 25 خرداد 92(یک روز پس از انتخابات و پیروی دولت یازدهم در انتخابات) در نظر گرفته‌شده است.

**بازدهی واقعی از کسر نرخ تورم (30.5) از بازدهی اسمی به‌دست‌آمده است.

***نرخ سود بانکی برای سپرده‌های کوتاه‌مدت در سال‌های 92،93 و 94 به ترتیب 17،22 و 20 در نظر گرفته‌شده است.

طی دوره مورد بررسی، آمار منتشره توسط بانک مرکزی نشان می‌دهد که شاخص قیمت مصرف‌کننده از رقم 979.7 در تیرماه 89 به 99.4 در خرداد 84 افزایش‌یافته است لذا طی این دوره 99.5 درصد سطح عمومی قیمت‌ها با افزایش مواجه شده است.

اگرچه این جدول تا انتهای سال 1394 است اما به علت رکود سنگین و کاهش نقدینگی‌های جامعه به علت کاهش قیمت نفت، ارقام و اعداد بازارهای مختلف در 1395 نیز جدای از این موارد ذکرشده نیست.

بازار مسکن همچنان مطلوب برای قشرهای مختلف جامعه

در همین زمینه یک کارشناس اقتصادی و بانکی بابیان اینکه بررسی بازارهای سرمایه‌یی و پولی در سال 95 گویای این مطلب است که بسیاری از بازارها در سال گذشته در جذب و بازگشت سرمایه موفق نبوده‌اند، گفت: بازار سکه، بازار ارز و بازار مسکن جزو بازارهایی بودند که با قاطعیت می‌توانیم، بگوییم حضور این بازارها در چند سال اخیر در بین بازارهای سرمایه‌یی تبدیل به حاشیه شده است.

بهرام پارساپور افزود: در حال حاضر متن بازارهای سرمایه مانند بورس و سود بانکی بر بازارهای حاشیه‌یی مانند مسکن و طلا غالب شده است. وی با بیان اینکه از سال 1394 تا انتهای سال 1395 نمره صفر برای مسکن ثبت‌شده است، تاکید داشت: آمارهای مربوط با بازار مسکن نشان می‌دهد قیمت مسکن در کل کشور نسبت به سال‌ها گذشته شاهد نوسان نرخی کمتری بوده و قیمت ابتدای دوره و انتهای دوره باهم برابر است.

این کارشناس گفت: تا زمانی که قیمت مسکن تغییر محسوسی نداشته باشد نمی‌توانیم در انتظار بازدهی بالا برای مسکن باشیم.

وی با انتقاد از انتظار سرمایه‌یی بودن بازار مسکن گفت: مسکن کالایی کاملا مصرفی است و نباید جامعه به آن سمت‌وسو کشیده شود که برخی افراد به دنبال سودآوری از این کالای کاملاً مصرفی باشند. پارساپور بابیان اینکه البته تاریخ گویای این مطلب است در زمان پر ریسک مردم لقمه اغماض را ترجیح می‌دهند خاطرنشان کرد: به دلیل نوسانات شدید اقتصادی برخی افراد به دنبال سرمایه‌گذاری در بازارهای کم ریسک‌تر مانند مسکن هستند. وی گفت: به نظر می‌رسد هر چه نگرانی سرمایه‌گذار نسبت به شرایط محیطی بیشتر باشد به‌طور طبیعی ریسک نیز افزایش می‌یابد. این مورد یکی از خصیصه‌های جهان‌سومی و در حال پیشرفت است. در این کشورها بسیاری از مردم دارایی خود از شکل نقدینگی و مایل به سمت دارایی‌های ملکی می‌کشانند تا علاوه بر حفظ اصل سرمایه شاهد رشد اندکی نیز باشند.

این کارشناس اقتصادی در پاسخ به این سوال که با این تفاسیر آیا زمان سرمایه‌گذاری در مسکن به انتها رسیده گفت: بدون تردید این‌چنین نیست. متاسفانه در کشور ما سرمایه‌داران نقدینگی‌های سرگردان برنامه مشخص، بی‌حاشیه و منسجمی برای ورود به بازارهای تولید نداشته و همچنان بهترین بازار ازنظر آنها بانک و املاک و مستغلات است و اگر در حال حاضر خریدوفروش در این بازار به نقطه رکود رسیده، منتظر تحریک جیب متقاضیان از سوی بانک‌هاست. وی درنهایت گفت: با وجود صحبت‌های بسیاری از کارشناسان اقتصادی بازار املاک و مستغلات به‌رغم سوددهی نه چندان سریع و بالا از محبوبیت بالایی برخوردار است زیرا ایرانیان همواره معتقد هستند هیچ‌کس از خرید زمین و ملک دچار نقصان نشده است.

مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای نقش خود را از دست داد

در همین زمینه استاد دانشگاه آزاد اسلامی بابیان اینکه مسکن نقش خود را به عنوان یک کالای سرمایه‌یی از دست داده و به کالای مصرفی تبدیل‌شده است، گفت: رکود باعث شده بازار املاک و مستغلات محبوبیت خود را به عنوان یک سرمایه ازدست‌داده و تبدیل به یک کالای کاملاً مصرفی شود. محمد محمدی‌فر، درباره وضعیت موجود بازار مسکن گفت: کنترل تورم باعث شد نگرش جدیدی در بین سرمایه‌گذاران ایجاد شود زیرا بعد از کاهش و کنترل نرخ تورم در سال‌های اخیر بسیاری از سرمایه‌گذاران بازارهای کم سوده ده را رها کردند و به‌واسطه همین انفصال بازار مسکن و صنایع دیگر وابسته به ساخت‌وساز دچار رکود شدند. نمونه بارز این ادعا را می‌توان در کاهش تعداد پروانه‌های صادرشده ساختمانی در شهر تهران دید. درحال حاضر بیشتر شهرهای کشور با افت درخواست صدور پروانه‌های ساختمانی روبرو شده‌اند. این استاد دانشگاه آزاد اسلامی بابیان اینکه بخش اعظمی از تقاضا به‌واسطه کاهش جمعیت، کاهش فاحشی داشته است گفت: به واسطه تغییر همین الگوها دیگر شاهد تقاضا نسبت به جمعیت برای مسکن نبودیم. وی با اشاره به این مطلب که در پس سال‌های رکود جایگاه و ارزش دو بخش خرید و اجاره به‌شدت تغییر پیداکرده گفت: به واسطه عدم افزایش محسوس در قیمت نهایی املاک فروشی بیشتر مالکان به دنبال اخذ اجاره هستند. به واسطه همین رویداد بیشتر سرمایه‌گذاران در بخش مسکن بیشتر تمایل به کسب درآمد از طریق اجاره‌داری پیدا می‌کنند.

محمدی‌فر بابیان اینکه تا زمانی که بانک‌ها به بنگاه‌داری خود امتنان بورزند بازارهای موازی رونق نخواهند گرفت گفت: بازار مسکن کنونی در برابر نرخ‌های بی‌دردسر و بی‌ریسک سودهای بانکی حرفی برای گفتن ندارد و هیچ سرمایه‌داری غیر متخصصی حاضر نیست بازار بدون زحمت را رها کرده و به دنبال بوروکراسی‌های سنگین اداری اخذ مجوز ساخت یا خواب سرمایه به دلیل نبود تقاضا در بازار باشد.

وی در ادامه تاکید داشت: زمانی که سپرده‌های افراد از محل سپرده‌گذاری بانک‌ها خارج شود ممکن است در قسمت‌های مختلف بازارهای موازی ورود کنند. استاد دانشگاه آزاد اسلامی درنهایت گفت: براساس پیش‌بینی‌ها بیشتر سرمایه‌های خارج‌شده از بانک‌ها بطور قطع به سمت بازار سرمایه روانه می‌شود، در این خصوص می‌توان گفت که بازار سرمایه مستعد جاری شدن پول‌های سپرده بانکی سرمایه‌گذاران است.

بانک‌ها اندوخته‌های مردم را به سمت منافع خود سوق دادند

در ادامه همین مبحث ایرج رهبر عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان بابیان اینکه بانک‌ها باعث شده‌اند چرخش نقدینگی‌ به سمت املاک و مستغلات نباشد گفت: بانک‌ها به‌سادگی با جذب سرمایه‌های سرگردان و کلان مردم باعث شده‌اند بازار مسکن از جذابیت خود بیفتد. اگرچه همین بانک‌ها اندوخته‌های مردم را وارد بازار لوکس و تجاری کرده و این نقدینگی را به سمت منافع خود سوق دهند. رهبر افزود: قدرت خرید مردم و هزینه‌های بالا روی خرید مسکن تاثیر مستقیم دارد.

وی افزود: دیگر به مسکن نمی‌توان به عنوان سرمایه‌گذاری نگاه کرد بلکه باید به دید مصرف به آن نگریست. عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران به سیاست‌گذاری متناسب و درست در ساخت‌وساز و اعطای وام بانکی اشاره کرد و گفت: چنانچه انبوه‌سازان بخواهند وام بانکی بگیرند باید 18 تا 25 درصد بهره بانکی بپردازند، اگر 15 درصد سود را برای سازندگان کنار بگذاریم قیمت فروش این مسکن بالاتر خواهد رفت بنابراین فرضیه نگهداری واحد‌‌های ساخته‌شده و سوداگری ممکن نیست. رهبر افزود: سود انبوه‌سازی در گردش پول و ساخت‌وساز است از طرفی قدرت خرید مردم پایین آمده است و مردم توان پرداخت قسط یک‌میلیونی را ندارند.

مسکن باید رشد غیر تورمی داشته باشد

همچنین یک کارشناس اقتصادی بابیان اینکه بازار املاک و مستغلات در سال 95 نیمه‌جان بود گفت: همواره نگاه سیاست‌گذاران به مسکن نگاه سرمایه‌گذاری بوده که تبعات آن دوره‌های رکود و رونق بوده است.

افشین پروین پور بابیان اینکه این دوره‌ها باعث شده است رونق تورمی در بخش مسکن داشته باشیم گفت: اگر سیاست کشور ما در بخش مسکن همانند سیاست کشور مالزی بود و تولید و عرضه تقویت می‌شد شاهد بازار غیر تورمی و مطلوبی در بخش مسکن بودیم.

وی در خصوص ارائه تسهیلات نیز گفت: بیشتر کشورها ازجمله مالزی با ارائه تسهیلات 5 درصدی توانسته‌اند، بخش سوداگری و سرمایه‌گذاری را کنترل کنند اما متاسفانه در کشور ما ارائه تسهیلات به نحوی صورت می‌گیرد که منابع بانکی در آن به‌خوبی اعمال شود. پروین‌پور در ادامه افزود: زمین کالای خاصی محسوب می‌شود که منابع آن محدود است حال اگر بازار مسکن را رها کنیم و اجازه حضور بیش ‌از اندازه بدهیم ظرفیتی از بازار را درگیر کرده وعده‌یی را بدون مسکن نگاه داشته‌ایم که این کار سوداگری در بازار مسکن است. عده‌یی خریدوفروش صوری در بازار دارند که باعث افزایش قیمت مسکن شده است. وی بابیان اینکه آمار 2 میلیون و 570 هزار واحد خانه‌های خالی از سکنه بیانگر عدم موفقیت و رواج سوداگری در بخش مسکن است تاکید داشت: خانه‌های خالی نمونه بارزی از انحصارگری و سوداگری اقتصادی است.

پروین‌پور در ادامه افزود: زمین جزو کالاهایی است که به علت بعد مصرفی نیازمند توزیع عادلانه بین مردم است. در حال حاضر توزیع عادلانه مسکن در بسیاری از کشورها موضوع کهنه و پیش‌پاافتاده‌یی است که به‌واسطه همین الگو توانسته‌اند قیمت مسکن را در حد معقول خود حفظ کرده و هر فرد با 20 تا 25 درصد درآمد ماهانه خود می‌تواند ملک موردنظر خود را تهیه کند. وی در بخش دیگر سخنانش گفت: احتکار موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود. در کشورهای دیگر اجازه نمی‌دهند که فردی مسکن بسازد و خالی نگه دارد که در صورت این کار مالیات روزانه بسته می‌شود؛ اما در همین تهران با خانه‌هایی روبرو هستم که در طی چندین سال حتی مالیات بسیار اندکی از مالکان آن درخواست نشده است. این کارشناس اقتصادی گفت: اگر سیاست‌های مالیاتی به‌درستی اعمال شود و توزیع مسکن و زمین عادلانه باشد و سوداگری مهار شود، بازار مسکن هم رونق می‌گیرد و آرام می‌شود و قیمت مسکن پایین می‌آید. پروین‌پور گفت: در کلان‌شهرها 40 تا 50 درصد قیمت را قیمت زمین تشکیل می‌دهد، در تهران 70 تا 80 درصد قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد که قیمت بالای زمین مربوط به احتکار و سوداگری است که باید شکسته شود.

مشاهده صفحات روزنامه