نرخ سود نامشخص، تجربه بحران مالی 2008
اوراق رهنی یا همان MBSها برای نخستین‌بار در اوایل دهه1950 مورد استفاده قرار گرفت. زمانی‌که جنگ‌جهانی دوم با کلی خرابی به‌جا‌مانده پایان یافته بود. کشورها با سیل افزایش تقاضای خرید مسکن مواجه بودند، این درحالی بود که بانک‌ها و موسسه‌های مالی و اعتباری، منابع کافی برای تامین مالی این تقاضا و اعطای وام نداشتند. به این ترتیب به‌دنبال آن بودند که منابع مالی بیشتری جذب کرده و از این راه، تسهیلات بیـشتری اعطـا کنند. به این ترتیب، بانک‌ها جهت تامین مالی به بـازار سـرمایه رو آوردند و از ابزارهای مالی جدید جهت تامین مـالی اسـتفاده کردنـد. اوراق بهادار رهنی یکی از ابزارهای مالی بود که با پشتوانه وام‌های رهنی منتشر می‌شد. وام‌های رهنی به وام‌هایی اطلاق می‌شود که بانک در برابر اعطای تـسهیلات بـه متقاضـی (گیرنـده تسهیلات)، سند دارایی را در رهن خود قرار داده است. در این الگوی مالی، بانک‌ها ازطریق سپرده‌ها و منابع موجود خود، اقدام به شناسایی مشتری و اعطای وام می‌کند. همراه با این فرآیند وام‌دهی، بانک موردنظر وام‌ها را به یک شرکت واسط می‌فروشد. شرکت واسط نیز در ازای این وام‌ها و دفاتر قسط آن، اوراقی منتشر کرده و آن را با
کارمزد معینی در بازار سرمایه می‌فروشد. به این ترتیب، طرف‌حساب وام‌گیرنده، شرکت واسط است تا زمانی‌که آخرین سررسید اقساط این وام فرا رسد.
شرایط مشابه اقتصادی ایران با آن سال‌های جهان باعث شد، مشاوران مالی دولت یازدهم برای خروج اقتصاد کشور از رکود، این‌بار الگوی تلفیق بازار سرمایه و بازار مسکن را به‌عنوان راه‌حل انتخاب کند تا به این وسیله با یک تیر چند نشان را بزند. چراکه به گفته معاون اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، با ورود صندوق‌های زمین و ساختمان و انتشار اوراق رهنی در بازار سرمایه، منابع بازار جذب فعالیت‌های اقتصادی سودآور و با ارزش افزوده مناسب خواهد شد.
همچنین گفته‌های شاپور محمدی حاکی از آن‌است که با انتشار این اوراق، صنعت ساختمان نیز می‌تواند حرکتی پویا داشته باشد و اقتصاد کشور را به اهداف اصلی خود که همانا، تحرک بخش ساختمان و مسکن و منظم‌شدن جریان پول در کشور و همچنین تقویت بازارهای مالی است، می‌رساند. همچنین مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز از اوراق رهنی به‌عنوان ابزاری برای بزرگ‌شدن بازار اولیه رهن و همچنین افزایش تسهیلات‌دهی بانک‌ها در بخش مسکن یاد کرد.
براساس اظهارات روز گذشته حسین عبده‌تبریزی، در ترازنامه بانک مسکن 60هزارمیلیارد تومان تسهیلات رهنی ثبت شده است که انتشار اوراق رهنی به بازگشت سریع‌تر این مبلغ به چرخه مالی بانک مسکن و تسهیلات‌دهی مجدد کمک می‌کند. چرا که به‌طور معمول باید بانک تا جمع‌شدن تدریجی اقساط صبر کند، تا بتواند دوباره تسهیلات بدهد، اما بازار سرمایه از طریق انتشار اوراق رهنی، راه دیگری را پیش‌روی نظام بانکی کشور باز کرده است. در اوراق رهنی این مطالبات بسته‌بندی می‌شود و در بازار سرمایه فروخته می‌شود و از این طریق، بانک قبل از پایان سررسید اقساط امکان پرداخت تسهیلات به مشتریان جدید و بیشتری را کسب می‌کند.
دولت انتظار دارد در بازار ثانویه با 12برابر‌کردن منافع ناشی از پذیره‌نویسی اوراق رهنی، بالغ بر 120هزارمیلیارد تومان ایجاد سرمایه کند. چراکه به‌نظر می‌رسد، از نگاه مسوولان وزارت راه و شهرسازی با فروش این تسهیلات در بازار ثانویه، بانک‌ها آماده پرداخت تسهیلات مجدد می‌شوند و درواقع بازار ثانویه به رشد بازار اولیه رهن، کمک شایانی می‌کند. اوراق رهنی درحالی در بازار سرمایه کشور منتشر و پذیره‌نویسی آن آغاز شده است که بازارهای جهانی تجربه موفقی از به‌کارگیری این ابزار مالی دارند. چرا که انتشار این اوراق در سال2008 منجر به بحران اقتصادی در امریکا و کشورهای اروپایی شد. البته مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی دلیل این بحران را سقف بالای تسهیلات می‌داند. چراکه بانک‌های کشورهای غربی به‌خصوص امریکا معادل 120درصد قیمت خانه مسکونی را وام می‌دادند که درواقع هزینه اثاثیه هم در دل این وام قرار داشت. درحالی‌که سازوکار انتشار این اوراق در کشور با امریکا و اروپا متفاوت است. همچنین از آنجایی‌که پرداخت وام درصد کمی از کل پول مسکن را پوشش می‌دهد، مشکلی ایجاد نمی‌شود.
درحالحاضر رقم مشخصی به‌عنوان نرخ سود این اوراق تعریف نشده است، با این‌حال مسوولان در تلاشند این رقم را هم‌جهت با نرخ تورم بازار مسکن تعیین کنند تا خریداران این اوراق متضرر نشوند. البته گمانه زنی‌ها حاکی از آنست که دولت باید آن را درحدود 22 یا 23درصد در نظر بگیرد تا این اوراق قابل رقابت با سایر اوراق مانند اوراق مشارکت در بازار باشد. البته درآمد حاصل از پذیره‌نویسی این اوراق در هفته گذشته 15میلیارد تومان اعلام شد و تنها 35درصد خریداران این اوراق افراد حقیقی یا درواقع مردم بودند. به‌عبارت دیگر، 65درصد متقاضی این اوراق افراد حقوقی یا شرکت‌ها بودند. طرح صندوق زمین و ساختمان، برای نخستین‌بار در سال82 در کشور شد. اما در آن زمان، شرایط دولت مانع از انتشار این اوراق شد. چراکه مساله مهم در انتشار اوراق رهنی، نرخ سود وام‌هاست. تفاوت نرخ سود در آن سال‌ها باعث شد، بانک مرکزی و بورس از شرایط مساعدی برای انتشار این اوراق برخوردار نبودند. به این ترتیب اجرای این طرح به‌تعویق افتاد. سوالی که درحالحاضر مطرح است، این است که باتوجه به نامشخص‌بودن نرخ سود این اوراق، آیا می‌توان انتظار داشت، گفته‌های مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی مبنی بر ایجاد 60هزارمیلیارد تومان تسهیلات رهنی در ترازنامه بانک مسکن محقق شود و اینکه اجرای نادرست آن منجر به تکرار بحران مالی سال2008 این‌بار در ایران شود.
