توضیح بانک مسکن درباره یک مطلب
درپی درج مطلبی با عنوان «هشدار درباره انحراف منابع بانک مسکن» در صفحه راه‌وشهرسازی روزنامه تعادل در تاریخ 15تیرماه سال‌جاری، روابط عمومی بانک مسکن جوابیه‌ای به روزنامه ارسال کرده که به این شرح است:
1- سیاست‌های بانک مسکن به‌ویژه در دولت یازدهم تحریک تقاضا و توانمندسازی قشر متوسط جامعه برای خانه‌دار شدن و همزمان تحریک عرضه و کمک به رونق بازار مسکن به شکل کنترل شده می‌باشد. یکی از مکانیسم‌هایی که موجب دستیابی به این اهداف و سیاست‌ها می‌گردد و جای خالی آن مدت‌ها در بازار مسکن و بازار سرمایه کشور حس می‌شد، بازار رهن ثانویه بود که با همت مجموعه بانک مسکن، در هفته قبل از بازار رهن ثانویه رونمایی گردید و برای اولین‌بار اوراق رهنی در کشور منتشر شد. همان‌طور که از مکانیسم اوراق رهنی و بازار ثانویه رهن برمی‌آید، این ابزار باعث می‌شود تا منابع جدید دراختیار بانک قرار گرفته و بانک مسکن از منابع حاصل از انتشار این اوراق همزمان به پرداخت تسهیلات رهنی و تسهیلات ساخت اقدام نماید که این موضوع منجر به رونق بخش مسکن در سمت عرضه و تقاضا گردیده و موجب بروز تورم منطقی در بخش ساختمان و به‌دنبال آن اقتصاد کشور می‌گردد که پس از یک دوره رکود دو تا سه ساله، این تورم جزئی و منطقی برای رشد مسکن و به دنبال آن رشد اقتصادی کشور و افزایش GdP حیاتی است.
2- شاید در نگاه اول به نظر برسد که بازار ثانویه رهن زمانی باید ایجاد گردد که بازار اولیه رهن اشباع شده باشد اما این بازار ثانویه به دو طریق می‌تواند به رونق بازار اولیه کمک نماید اول اینکه اصولا ابزارسازی در حوزه بازارهای مالی وظیفه نهادها و واسطه‌های مالی مانند بانک‌ها و شرکت‌های تامین سرمایه است که قطعا معرفی ابزارهای جدید مالی برای رشد و توسعه بازارهای مالی هر کشور ضروری است. بانک مسکن نیز از طریق معرفی و ایجاد بازار ثانویه رهن و انتشار اوراق رهنی، بسترهای لازم را فراهم نمود تا در صورت نیاز و باتوجه به شرایط، از بازار ثانویه رهن استفاده نموده و اوراق رهنی با حجم بالاتری را منتشر نماید و دوم اینکه خود بازار رهن ثانویه بانک را قادر می‌سازد تا تسهیلات اعطایی را در زمان حال به فروش رسانده و دیگر لزومی به نگهداری وام‌های رهنی تا پایان عمر طولانی آنها (12سال) نداشته باشد. همین موضوع باعث افزایش قدرت تسهیلات‌دهی بانک می‌گردد و زمانی که قدرت تسهیلات‌دهی یک بانک افزایش می‌یابد، به منظور جذاب نمودن تسهیلات جدید بانک باید افزایش حجم تسهیلات اعطایی جدید؛ کاهش نرخ تسهیلات اعطایی جدید و افزایش طول عمر تسهیلات اعطایی
جدید را در دستور کار قرار دهد.
بنابراین به‌طور خلاصه می‌توان گفت که همزمان بازار اولیه و بازار ثانویه رهن تاثیرات متقابل بر هم داشته و راه‌اندازی بازار ثانویه رهن باعث ایجاد هم‌ا‌فزایی بین بازار اولیه و بازار ثانویه رهن می‌گردد.
3- باتوجه به مشکلاتی که در چند سال پیش در اقتصاد کشور به‌وجود آمده است، قدرت خرید مردم کاهش شدیدی پیدا کرده است. بنابراین این موضوع باعث کاهش تقاضا برای وام‌های رهنی گردیده است. اما منفعتی که بازار رهن ثانویه برای این معضل دارد این است که به‌دلیل فعالیت بانک در بازار رهن ثانویه، منابع بانک افزایش یافته و بانک می‌تواند دوره بازپرداخت وام‌های رهنی را افزایش دهد تا نتیجتا مبلغ اقساط وام کاهش یافته و افراد توانایی استفاده از این تسهیلات را پیدا کنند. به‌علاوه همین موضوع در اقتصاد منجر به افزایش رفاه عمومی جامعه می‌گردد. بنابراین بازار رهن ثانویه به‌دلیل تزریق منابع جدید به بانک و فراهم آوردن این امکان که بانک تسهیلات بلندمدت را در امروز تبدیل به وجه نقد و منابع می‌نماید، طول عمر وام‌های رهنی افزایش یافته که منجر به کاهش مبلغ اقساط ماهانه می‌گردد.
4- از آنجایی که نرح تسهیلات انتخاب شده به‌عنوان پشتوانه اولین اوراق رهنی کشور، حدودا 14درصد بوده و نرخ اسمی اوراق 18.5درصد می‌باشد (که با درنظر گرفتن نرخ سرمایه‌گذاری مجدد فعلی در بازار، نرخ بازدهی موثر آن نهایت 19درصد خواهد بود)، ممکن است این ابهام ایجاد شود که مابه‌التفاوت فوق را بانک مسکن از چه محلی تامین خواهد نمود. در درجه اول تفاوت این نرخ‌ها (تفاوت در بهره دریافتی از تسهیلات‌گیرندگان و سود پرداختی به سرمایه‌گذاران)، از طریق فرآیند مدیریت جریانات نقدی به معنی مدیریت جریانات نقدی اقساط وصولی (جریان نقدی ورودی) و سود پرداختنی اوراق (جریان نقد خروجی) تأمین می‌گردد. به عبارت ساده‌تر منابع ناشی از اقساط تسهیلات به شکل روزانه وصول می‌گردد، این در حالی است که مواعد پرداخت به سرمایه‌گذاران به شکل سه ماهه است و طبیعتا بانک مسکن با دراختیار داشتن این منابع، از فاصله زمانی مذکور برای جبران تفاوت نرخ تسهیلات و نرخ اوراق استفاده می‌نماید.
