فاکتور‌های بازگشت رونق به بازار مسکن
جلال صباغ کارشناس مسکن
به طور سنتی معاملات ملکی در ایران به دو مرحله در سال تبدیل شده است: ٦ ماه اول سال و ٦ ماه دوم سال. ٦ ماه اول سال بیشتر شامل اجاره کردن ملک و ٦ماه دوم سال شامل خرید و فرش می‌شود. به طور سنتی به دلیل افزایش قیمت‌ها در سال جدید و کاهش قدرت خرید، مردم سعی به خرید در زمستان می‌کنند. از یک طرف شهرداری هم مبادرت به افزایش تراکم به طور سنتی می‌کند. با این حال افزایش قیمت مسکن در زمستان 95 مشهود است اما خیلی محسوس نیست. در این بین برای خرید مسکن باید شرایط مطلوبی مهیا شود. به طور کلی حجم سرمایه، میزان سرمایه، فرآیند سرمایه‌گذاری و شیوه بهره‌برداری و واگذاری با بخش‌های دیگر تولید و تجارت متفاوت است. از این رو کسانی که در بازار سرمایه فعالیت می‌کنند، می‌دانندکه بازار بورس، ارز و طلا با بازار مسکن تفاوت‌های اساسی دارد به همین دلیل کسانی که در این بازار فعالیت می‌کنند باید سازوکار رکود و رونق این بازار را به خوبی بشناسند.
بازار مسکن پس از برجام آمادگی کامل برای خروج دایمی از رکود و رونق در فصل‌های آینده را دارد. پس از رکود چند ساله زمان آن رسیده که با توجه به تقاضای موثر موجود در بازار همچنین تولید مازاد واحدهای مسکونی طی حدود 4سال اخیر می‌توان نوعی توازن منطقی میان عرضه و تقاضا را در یک بازه زمانی یک ساله شاهد بود. از یک سو تولیدکنندگان برای سرمایه‌گذاری دوباره ناگزیر از فروش املاک خود هستند و از سوی دیگر تقاضاهای بازار نیز به دلیل رکود سال‌های اخیر منتظر فعال شدن هستند.
بنابراین باید انتظار داشته باشیم تا سرمایه‌گذاران حرفه‌یی با تحلیل وضعیت موجود در سال 95 فعالیت حرفه‌یی خود را برای ساخت‌وساز برای بهره‌برداری در سال 96 آغاز کنند و در بهترین زمان رشد و رونق اقتصاد مسکن واحدهای مسکونی خود را بفروشند.
بررسی مقایسه‌یی شرایط وام مسکن در ایران با کشورهای دیگر نشان می‌دهد در ایران شاهد سخت‌ترین شرایط پرداخت وام مسکن هستیم و در ایران با نگاه بنگاهی حاکم بر بانک‌ها چند برابر کشورهای دیگر از تسهیلات پرداختی مسکن سود دریافت می‌شود.
در طول 3سال گذشته دولت یازدهم در راستای حل معضل مسکن خانوارهای ایرانی و خروج صنعت مسکن از رکود، طرح‌های مختلفی را مطرح کرده است. البته این طرح‌ها به سیاست‌های پولی و بانکی گره خورده‌اند و شاهد مثال آن نیز مطرح شدن طرح‌هایی نظیر صندوق پس‌انداز مسکن، لیزینگ مسکن و صندوق زمین و ساختمان است که مسیر تمام این سیاست‌ها از بانک و بورس می‌گذرد.
حالا جدیدترین طرح دولتی‌ها اعطای تسهیلات 160میلیون تومانی خرید مسکن به خانه اولی‌هاست، تسهیلاتی که حسن روحانی رییس‌جمهور در جشنواره شهید رجایی از کاهش 1.5درصدی سود آن خبر داد.
به نظر می‌رسد با سود 9.5درصدی، اقساط ماهانه وام 160میلیونی حدود 140هزار تومان کاهش می‌یابد؛ یعنی خانه اولی‌ها ماهانه یک میلیون و 860 هزار تومان قسط پرداخت می‌کنند از سوی دیگر کل سود این تسهیلات در پایان سال دوازدهم 108میلیون و 700هزار تومان خواهد شد که 21میلیون تومان کمتر از شرایط قبلی این وام است.
البته چندی پیش آخوندی، وزیر راه و شهرسازی با توجه به اینکه زمان 12ساله بازپرداخت تسهیلات مسکن برای عده‌یی مشکل است، طرحی را پیشنهاد کرده بود مبنی بر اینکه دوره بازپرداخت این تسهیلات به 15سال افزایش پیدا کند با این کار مبلغ هر قسط کاهش می‌یافت و فشار کمتری به جیب وام‌گیرندگان وارد می‌شد.
ولی اگر با دوره بازپرداخت 15ساله، میزان اقساط و سود این تسهیلات را محاسبه کنیم؛ در بازپرداخت 15ساله که مورد نظر وزیر مسکن بود، میزان اقساط ماهانه حدود 200هزار تومان کاهش می‌یافت؛ یعنی زوج‌های جوان ماهانه یک میلیون و 800 هزار تومان پرداخت می‌کردند. این درحالی بود که سود تسهیلات مذکور حدود 40میلیون تومان افزایش می‌یافت. به عبارت دیگر کل سود وام با دوره بازپرداخت 15ساله 167 میلیون و 330 هزار تومان می‌شد.
اما هیات وزیران در جلسه‌یی که در تاریخ 9خرداد 95 برگزار شد به پیشنهاد سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی وقت کشور و به استناد اصل 138قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، ماده(76) قانون مدیریت خدمات کشوری-مصوب 1386- و بند (الف) ماده(50) قانون برنامه پنج ساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران -مصوب 1389- تصویب کرد که حقوق کارمندان دولت حداقل 900هزار تومان و حداکثر 6 میلیون و 300هزار تومان باشد. همچنین براساس مصوبه شورای عالی کار حداقل حقوق کارگران در سال جاری 812هزار تومان مشخص شده است.
از این رو به نظر می‌رسد، کارگران و کارمندان خانه‌اولی که حقوق‌های آنها به یک میلیون و 800 هزار تومان نمی‌رسد باید علاوه بر اینکه کل حقوق خود را صرف پرداخت قسط کنند، مبلغی را نیز از دیگران قرض بگیرند یا شغل دومی را انتخاب کنند تا بتوانند این وام‌ها را دریافت کنند.
همچنین اگر متوسط مبلغ هر متر خانه در شهر تهران را 4میلیون تومان در نظر بگیریم. برای خرید یک خانه 70متری به 280میلیون تومان پول نیاز است.
در کشور امریکا نرخ بهره وام مسکن برای بازپرداخت اقساط 5 تا 7سال، 1.5درصد، 7 تا 10سال 1.85درصد، 10تا 15سال 2.87درصد، 15تا 20سال 3.25درصد، 30ساله 3.36درصد است. این وام‌های 30ساله از محبوب‌ترین وام‌ها در ایالات متحده هستند.
جدای از این موضوعات، عامل مهم دیگر برای رونق معاملات مسکن در دست شهرداری‌هاست. شهرداری‌ها به خصوص شهرداری تهران به دلیل شوک رکود مسکن به منابع مالی اداره شهر با کسری 9واحد درصدی در وصولی درآمدهای مصوب نسبت به هدف بودجه 95 مواجه شده است. به عبارتی بودجه شهرداری تهران در نیمه نخست سال با 20درصد کسری نسبت به هدف بودجه دچار شده است. مطابق پیش‌بینی‌ها افت شدید ساخت‌وساز از یک سو پایتخت را به یک ضربه ثانویه در سال جاری گرفتار کرده و از سوی دیگر تهدیدی دو سویه را متوجه منابع نقد سال آینده شهر تهران کرده است.
