دگردیسی سیکل‌های تجاری مسکن

گروه راه و شهرسازی|

برگزاری همایش راهبردهای اقتصاد مسکن، انبوه‌سازی و معماری پایدار دیروز به فرصتی تبدیل شد تا بار دیگر، مساله «مسکن» از زاویه کارشناسان مستقل مورد بررسی قرار گیرد. در این نشست، نایب‌رییس اتاق بازرگانی از رونق ساخت و ساز در نیمه نخست سال جاری سخن گفت که البته گزاره‌ای دقیق نیست.

آنچه رونق ساخت و ساز در نیمه اول سال خوانده می‌شود، در واقع رونق «نسبی» فعالیت‌های ساختمانی در 5 ماهه اردیبهشت، خرداد، تیر، مرداد و شهریور است که حاکی از رشد «نسبی» این فعالیت‌ها نسبت به تابستان، پاییز و زمستان سال گذشته است و با توجه به افت شدید تمایل به ساخت طی سال‌های اخیر، بازار ساخت وساز همچنان در رکود قرار دارد و حجم فعالیت‌ها همچنان حاکی از افت ساخت و ساز در تهران به شمار می‌رود.  مهم‌تر از اظهارات نایب‌رییس اتاق بازرگانی ایران اما اظهارات عباس شوکتی بود که از دگرگونی کامل سیکل‌های منطقی رونق و رکود بازار معاملاتی مسکن خبر داد.  به گزارش «تعادل»، سیکل‌های رونق و رکود از این جهت دارای اهمیت است که بازار را برای فعالان بازار و سازندگان پیش بینی پذیر می‌کند و به همین دلیل، آنها تلاش می‌کنند تا میزان عرضه املاک ساخته شده را متناسب با افزایش تقاضا به بازار عرضه کنند.

  ثبات مسکن با ثبات نرخ ارز

دیروز اما شوکتی در همایش راهبردهای اقتصاد مسکن، انبوه‌سازی و معماری پایدار اظهار کرد: خوشبختانه از خرداد امسال به بعد تحت تاثیر ثبات قیمت ارز و اقتصاد کلان، بازار مسکن به ثبات رسیده و شاهد ریزش‌هایی در این بازار هستیم. البته تجربه نشان داده که این شرایط می‌تواند شکننده باشد؛ چرا که بازار مسکن از متغیرهای متعددی شامل میزان تولید، هزینه‌های ساخت و ساز، نوسانات بازارهای موازی و دستمزد تاثیر می‌پذیرد.وی با اشاره به نوسان افزایشی بازار مسکن که از سال ۱۳۹۷ آغاز شد و تا پایان سال گذشته ادامه پیدا کرد، گفت: در سال ۱۳۹۹ انتظار داشتیم که بازار مسکن به یک ثبات برسد اما دیدیم که این اتفاق نیفتاد و در واقع سیکل‌های منطقی بازار مسکن کاملا دگرگون شده است. این موضوع از عوامل متعددی نشأت گرفته که به‌طور خلاصه می‌توان تحریم‌های ظالمانه، جهشهای قیمت ارز، تغییر هزینه‌های تولید، انتظارات افزایشی و وجود فضای سوداگری در بازار مسکن را از جمله دلایل آن دانست.

  آرامش مسکن با عرضه کافی

شوکتی با اشاره به برنامه ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی توسط دولت گفت: عرضه کافی مسکن به تعداد کافی می‌تواند بازار مسکن را به آرامش برساند. برآورد عمده کارشناسان این است که تا پایان سال نوسان افزایشی در بازار مسکن نخواهیم داشت. البته شاید آن طور که مسوولان وزارت راه و شهرسازی تحلیل می‌کنند نتوان قاطع نیز درخصوص ریزش قیمت‌ها در آینده سخن گفت.این انبوه‌ساز تاکید کرد: نهضت ملی مسکن برای آنکه به توفیق برسد باید با مشارکت بخش خصوصی اجرا شود. هم‌اکنون بخش عمده‌ای از سازندگان با دولت در طرح نهضت ملی مسکن همکاری می‌کنند. در صورتی که مسائل قراردادی این پروژه‌ها که حدود ۴۲ ایراد است برطرف شود مجموعه‌های انبوه‌سازی بیشتری می‌توانند با این طرح همسو شوند و انشاءالله در نیمه دوم امسال و سال آینده شاهد رونق بیشتری در بخش ساختمان باشیم.

   رونق ساخت و ساز در نیمه نخست امسال

پیام باقری، نایب رییس اتاق بازرگانی ایران نیز در این همایش با اشاره به رونق ساخت و ساز در نیمه نخست امسال، یکی از رویکردها و ماموریت‌های جدید را کاهش قیمت تمام شده مسکن عنوان کرد و گفت: هدف‌گذاری باید به سمت مسکن اقتصادی باشد. به گزارش ایسنا، باقری اظهار کرد: بخش مسکن سهم عمده‌ای از تولید ناخالص داخلی و رشد اقتصادی را به خود اختصاص می‌دهد. از طرف دیگر ظرفیت تولید بالای این حوزه می‌تواند سرمایه، کار و نیروی انسانی را به صورت گسترده با خود همراه کند.وی افزود: بخش مسکن ۱۴ درصد اشتغال کشور را در بر می‌گیرد که از حیث فواید اجتماعی و تامین مسکن مورد نیاز جامعه اهمیت دارد. از طرف دیگر اقتصاد مسکن، یک اقتصاد درون زا است که کمترین وابستگی را واردات دارد.

نایب‌رییس اتاق بازرگانی ایران از جمله مهم‌ترین شاخص‌های بخش مسکن را پیوندهای پسین و پیشین با صنایع دانست و گفت: طبق برآوردها بخش مسکن با ۱۸۰ صنعت به صورت مستقیم و غیرمستقیم ارتباط دارد که نشان می‌دهد این بخش پیشران اقتصاد بوده و رونق مسکن با رونق اقتصادی عجین شده است.باقری تاکید کرد: مسکن کالایی بادوام، ضروری و اجتناب ناپذیر است که با کالای دیگری جایگزین نمی‌شود. وی با بیان اینکه گزارش‌های شامخ بخش ساختمان (شاخص مدیران خرید بخش ساختمان) از رونق ساخت و ساز در نیمه اول سال جاری حکایت دارد، گفت: شاخص شامخ در فروردین ماه ۳۳.۹۵ بود که در مرداد به ۵۵.۴۹ رسید.

با این حال چالش‌هایی در این بخش داریم که مهم‌ترین دغدغه رشد فزاینده قیمت‌ها در بازار مسکن است و سبب شده بین توان خرید و قیمت، فاصله معناداری ایجاد شود و فاصله معناداری با هدف دستیابی به مدت زمان ۱۲ سال برای مسکن داریم.نایب رییس اتاق بازرگانی ایران با بیان اینکه هدفگذاری باید به سمت مسکن اقتصادی باشد، گفت: رویکردها و ماموریت‌های جدید باید در جهت کاهش قیمت تمام شده مسکن باشد. یکی از راهکارها گذار از سنتی‌سازی به صنعتی‌سازی است. باید به سمت مسکن سبز برویم که تاثیر قابل توجهی در کاهش هزینه انرژی و مقرون به صرفه کردن مسکن دارد.

   وضعیت صدور پروانه ساخت؟

به گزارش «تعادل»، تعداد ١٣٨٩ پروانه‌ احداث ساختمان توسط شهرداری‌ تهران در بهار ١٤٠٢ صادرشده است که نسبت به فصل گذشته ٢٣,٩ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٨٨.٧ درصد افزایش داشته است. در این حال، در تمام نقاط شهری کشور، در بهار سال ١٤٠٢، تعداد 9 هزار و 525 واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌ها پیش‌‌بینی شده است که نسبت به فصل گذشته ٢٢,٧ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ٩.١ درصد افزایش داشته است.‌ متوسط تعداد واحد مسکونی در هر پروانه‌ احداث ساختمان ٣.٣ واحد بوده است‌.

بر اساس این گزارش، همانطور که از آمارها نیز استنباط می‌شود، با توجه به افت شدید تمایل به ساخت طی سال‌های اخیر، بازار ساخت وساز همچنان در رکود قرار دارد و حجم پروانه‌های صادر شده همچنان حاکی از افت ساخت و ساز در تهران به شمار می‌رود. 

بر اساس این گزارش، بررسی آمار تعداد پروانه‌های ساختمانی طی 8 سال گذشته نشان می‌دهد در سال‌های 1397 تا 1399 که اقتصاد کشور شاهد جهش نرخ دلار (نماگر انتظارات تورمی) به‌طور پیوسته بود، تعداد پروانه‌های ساختمانی و در واقع تمایل به ساخت و ساز افزایش یافته بوده است به گونه‌ای که طی این سال‌ها درصد تغییرات پروانه‌های صادره به ترتیب 15.2، 3.9 و 18.9 درصد بوده است و در اوج خود طی سال 1399 تعداد پروانه‌های صادره ساختمانی به 187 هزار و 666 فقره رسیده بوده است.

اما در سال 1400 که سال انتخابات و تغییر دولت بود و همچنین اقتصاد ایران تحت تاثیر لحظه‌ای اخبار مذاکرات در بهار و پاییز و زمستان همان سال قرار داشت، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده با افت 26.2 درصدی به کانال 140 هزار فقره بازگشت. در سال 1401 نیز علی رغم، آغاز برخی پروژه‌های انبوه‌سازی دولتی، تعداد پروانه‌های ساختمانی به هزار فقره رشد به 139 هزار و 570 فقره افزایش یافت.

در نیمه دوم سال 1401 اگر چه، همچون سال‌های 1397 تا 1399 شاهد جهش نرخ دلار بودیم، امااین‌بار سیگنال دلار به بازار ساخت و ساز، راه خروج این بازار از رکود را نشان نداد و با جهش‌های تورمی همه کالاها از جمله مصالح ساختمانی، کار برای سازندگان و توسعه‌دهندگان با سختی رو به رو شد.

بر اساس این گزارش، همانطور که طی سال‌های 1397 تا 1399، تعداد پروانه‌های صادره ساختمانی اوج گرفت، تورم مصالح ساختمانی نیز دچار جهش شد، به گونه‌ای که تورم مصالح ساختمانی طی سال‌های یادشده به ترتیب رکورد 47.8 درصد، 35.1 درصد و 76.4 درصد را ثبت کرده‌اند.این روند اما در سال 1400و1401 نزولی شده به گونه‌ای که این شاخص به ترتیب به 55.3 درصد و 40 درصد کاهش یافته است که نشان می‌دهد، با کاهش تقاضا برای ساخت و ساز بخشی از تورم مصالح ساختمانی در دو سال اخیر تعدیل شده است اما بخش اعظم آن به دلیل تداوم شرایط نوسانی در اقتصاد کلان و بازار دلار تداوم یافته است.