فرمول ضد تولید برای حمایت از تولید
یک کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به مصوبه چهارشنبه هفته گذشته دولت مبنی بر اینکه از این پس سازندگان واحدهای مسکونی باید بین ۱۵ تا ۲۵ درصد از سود حاصل از نخستین فروش واحدهای نوساز را به عنوان مالیات به دولت بدهند، گفت: به‌طور حتم این موضوع به عنوان یک فرمول جدید برای احتکار بیشتر مسکن از سوی انبوه‌سازان تلقی خواهد شد.
فرهاد بیضایی افزود: در حال حاضر این فرمول جدید در چند فاکتور یعنی احتکار، افزایش قیمت مسکن، تشدیدی رکود در حوزه مسکن و در حوزه اجرا دارای نواقص متعددی است که این فرمول را از مرحله بازنگری به بازنویسی تمام بندها سوق می‌دهد.
بیضایی با بیان اینکه قوانین نوشته‌شده بسیار نامناسب تحریر شده گفت: مشکل ابتدای این قانون در بخش معافیت مالیاتی سازندگان املاک نوساز بعد از سه سال است که این مورد به اعضای این صنف اجازه می‌دهد املاک را برای مدت متمادی بلوکه کرده و تنها خود را موظف به پرداخت مالیات طبق ماده 59 در زمان نقل و انتقالات کنند.
این کارشناس مسکن افزود: اکنون دولت با مصوبه جدید خود در واقع نقص و خلأ قانون مذکور را جبران کرده است. البته این مصوبه هم ایراداتی دارد، مثلا تعیین سود حاصل از ساخت‌وساز برای افراد حقیقی غیرممکن است و باید علی‌الراس تعیین شود. ضمن آنکه ماهیت این مصوبه، ضد تولید است چون نرخ مالیات را خیلی دست بالاگرفته است.
وی همچنین گفت: اشتباه دوم این فرمول نرخ بالای مالیاتی است. در شرایطی که بازار در رکود مطلق قرار دارد اخذ مالیات باعث تشدید این قضیه شده و باعث فرار سازندگان متخصص از این عرصه خواهد شد.
این کارشناس اقتصادی گفت: اما نکته مهم دیگر تغییر مسیر اخذ مالیات از ارزش معاملات ملکی به سمت سود تولیدکننده است از آنجایی‌که سازندگان همواره دارای نظام درآمدی غیرشفاف هستند این مسیر رویه بسیار نادرست برای اخذ مالیات تلقی می‌شود.
وی افزود: فرمول جدید مالیاتی به‌جای رقم ثابت مالیاتی به دنبال اخذ سود از منبع نامشخص و ناشفاف است.
بیضایی بابیان اینکه به هیچ عنوان با اخذ مالیات در شرایط کنونی موافق نیستم، گفت: در حال حاضر رونق در بخش مسکن همانند باریکه آب است و نباید این‌باریکه را به‌طور کامل قطع شود بدون تردید اخذ مالیات‌های این‌چنینی برخلاف رونق مسکن بوده و بر احتکار مسکن نیز دامن می‌زند.
این کارشناس اقتصادی بابیان اینکه هیچ‌کس ازجمله انبوه‌سازان مخالف ارائه مالیات نیستند تاکید داشت: یکی از مهم‌ترین نقاط ضعف این است که میزان مالیات مسکن به‌نوعی قابل‌مذاکره شده است. در دوره قبل چون قیمت‌ها ثابت بود میزان مالیات مشخص بود اما هم‌اکنون چون مسکن صنعتی است که با بخش‌های مختلف درگیر است و استخراج قیمت و سود آن می‌تواند متفاوت باشد اصلاحیه جدید، میزان مالیات را قابل‌مذاکره می‌کند که این کار نامطلوب است.
این کارشناس اقتصادی بابیان اینکه این فرمول بطور حتم در بخش اجرا مشکلات عدیده‌یی دارد گفت: این فرمول باعث ترویج قولنامه در خریدوفروش ملک می‌شود گفت: در آیین‌نامه ذکرشده املاک نوساز بعد از سه سال معاف از مالیات هستند که این به‌خودی‌خود می‌تواند راه میان بری برای سازندگان لحاظ شود این عده با همکاری واسطه گران می‌تواند به‌راحتی این املاک را به‌صورت غیررسمی و قولنامه‌یی وارد بازار کنند.
وی با بیان اینکه این فرمول تناقضات زیاد فنی و اجرایی دارد، گفت: یکی از بارزترین نقاط کور و تاریک این فرمول عدم رعایت عدالت مالیاتی است. دو رویکرد نادرست اخذ مالیات 25 درصدی (مقررشده از شرکت‌های حقوقی درحالی که مالیات بخش حقیقی بسیار کمتر از این ارقام است) و عافیت مالیاتی سازندگان حقیقی بعد از سه سال جز مواردی است که شرکت‌های حقوقی را به خروج از عرصه ساخت‌وساز تشویق می‌کند.
وی گفت: تبعیض بین شرکت‌های حرفه‌یی و شخصی‌سازها باعث خواهد بخش مهمی از سرمایه‌گذاران مسکن را در این برهه زمانی از دست بدهیم. این در حالی است بیشتر سرمایه‌گذاران به علت عدم‌حمایت و تشویق‌های گسترده حاضر به حضور در بازار راکد مانند مسکن نیستند. نباید فراموش کنیم این شرکت‌ها می‌تواند به‌راحتی سرمایه‌های خود را در بازارهای موازی مسکن وارد و از سهم سود بیشتری بهره ببرند.
بیضایی گفت: به‌هرحال تقسیم‌بندی سازندگان به دو شکل حقیقی (شخص‌سازی) و حقوقی (شرکت‌های سازنده) باعث خواهد شد بخش اعظمی از سازندگان خرد ما این عرصه را ترک کنند. این مورد به‌صورت واضح سیاست‌های کلی واصلی مسکن یعنی حرفه‌یی‌سازی و کاهش قیمت و رونق مسکن را نشانه گرفته است
وی گفت: بدون تردید این تبعیضات و نا عدالتی‌های مالیاتی باسیاست‌های اصلی که باید به سمت ساخت‌وسازهای حرفه‌ای‌تر و حقوقی‌تر حرکت کنیم تناقض داشته باشد؛ و به نظر می‌رسد فرمول جدید یک فرمول ضد تولید برای حمایت از تولید است.
این کارشناس بابیان اینکه مشکل اجرایی دیگر قابلیت چانه‌زنی و مذاکره میزان مالیات است یادآور شد: در دوره قبل چون قیمت‌ها ثابت بود میزان مالیات مشخص بود اما هم‌اکنون چون مسکن صنعتی است که با بخش‌های مختلف درگیر است و استخراج قیمت و سود آن می‌تواند متفاوت باشد اصلاحیه جدید، میزان مالیات را قابل‌مذاکره می‌کند که این کار نامطبوع است.
وی همچنین تاکید داشت: فرمول جدید مالیات برساخت و فروش مسکن، در بدترین زمان ممکن به لحاظ هم‌زمانی با آستانه رونق ساخت‌وساز و گذار از دوره احیا و نقاهت بازار، به اجرا درآمده است
بیضایی گفت: هرچند منطق دریافت مالیات بر درآمد از سازنده‌ها همچون سایر فعالیت‌های اقتصادی، فاقد اشکال آن‌چنانی ارزیابی می‌شود؛ اما دست‌کم، اخذ مالیات متعارف، عدم تبعیض مالیاتی و قابلیت چانه‌زنی و مذاکره میزان مالیاتی می‌توانست رویکرد مناسب‌تری برای این فرمول جدید لحاظ شود.
این کارشناس اقتصادی بابیان اینکه این فرمول جدید مالیاتی ساخت‌وساز از اساس ویران است تاکید داشت: اگر مسوولان به دنبال ایجاد و حفظ توازن در بازار عرضه و تقاضا هستند، باید نگاه جدی‌تری به قوانین مالیاتی داشته باشند. به نظر می‌رسد هدف غایی از ارائه فرمول جدید مالیاتی در افزایش درآمد دولت نهفته شده اما نکته مهم این است که این قوانین باعث فشار بیشتر روی سرمایه‌گذاران در این حوزه و دلسردی آنها و رکود بیشتر حوزه مسکن خواهد شد که می‌تواند چالش‌های متعددی را به همراه داشته باشد. افزایش رکود، بیکاری، افزایش قیمت مسکن (به‌واسطه اخذ مالیات‌های متعدد) و عدم خانه‌دار شدن قشر متوسط جامعه تنها بخشی از رویکرد اجرایی این مالیات است.
وی گفت: در حال حاضر بازار مسکن با سه رویکرد بسیار تاریک یعنی خواب سرمایه، ریسک بالا و سود کم روبه‌رو شده. کسانی که در این بازار و با این سه چالش همچنان بااراده قرص طی مسیر می‌کنند به‌هیچ‌عنوان سوداگر یا دلال نیستند این سازندگان همان کسانی هستند که در دوران رونق مورد هجمه قرارگرفته و در دوران رکود نیز باید در زیر شلاق‌های بی‌امان هزینه‌ها و بروکراسی‌های اداری، مالیات‌های متعدد و مشکلات کارفرماها با بیمه کارگران ایستادگی کرده و از سودهای مناسب بهره‌مند شدند. این افراد در هیچ شرایطی حرفه خود را با سودهای کم ریسک و 20 تا 24 درصدی بانک‌ها به چالش نکشاند. به‌هرحال به نظرمی رسد زمان حال زمان مبارکی برای اخذ مالیات از این عده نباشد. حال سوال اینجاست که آیا در این شرایط می‌توانیم انتظار سرمایه‌گذاری‌های جدید را در حوزه ساختمان داشته باشیم؟
