معادله جریان مغشوش نقدی 3 دهه
گروه اقتصادکلان|
آمار حساب‌های ملی نشان می‌دهد که سهم قابل توجهی از تولید ناخالص داخلی مربوط به بخش مسکن است. به‌طوری که در 20سال اخیر سهم متوسط این بخش از تولید ناخالص داخلی کشور حدود 5درصد بوده و سهم آن از کل سرمایه‌گذاری اقتصاد کشور به 20 تا 40درصد رسیده است. همچنین برآوردها نشان می‌دهد که طی سه دهه گذشته حدود 36درصد نقدینگی وارد شده به بخش مسکن به انگیزه تقاضای سرمایه‌یی و 66درصد با هدف برآوردن نیازهای مصرفی وارد بازار مسکن شده است. اما تازه‌ترین آمار بانک مرکزی بیانگر رشد منفی 13.1درصدی این بخش در سال گذشته بوده که گواه از انجماد معادله سود و سرمایه در مسکن دارد. وضعیتی که برخی کارشناسان باوجود تاکید بر تضعیف بخش مسکن به‌نفع صنعت نسبت به آن هشدار می‌دهند و در مقابل مسوولان وعده می‌دهند که باتوجه به رشد بخش نفت و امکان پرداخت‌های عمرانی، رشد منفی این بخش بعد از 3سال مجددا به کانال مثبت بازخواهد گشت. اما آنچه در این میان کارشناسان بر آن تاکید می‌کنند، ضرورت تضعیف رکود مسکن و تقویت آن به عنوان یکی از اصلی‌ترین ابزارهای سرمایه‌گذاری در ایران است. همچنان‌که نتایج یک پژوهش اقتصادی در این زمینه نشان می‌دهد، از لحاظ عملکرد سرمایه‌گذاری مسکن پس از اوراق مشارکت بهترین وضعیت را دارد و بدترین عملکرد نیز به دلار تعلق دارد. علت این امر را می‌توان به نظارت و کنترل بانک مرکزی بر قیمت دلار نسبت داد. در این پژوهش که به قلم وحید محمودی و همکارانش نوشته شده، ضمن مقایسه عملکرد املاک و مستغلات با سایر سرمایه‌گذاری‌ها شامل دلار، سکه، سهام، اوراق مشارکت و نیز تورم، تاثیر حضور املاک و مستغلات در سبد دارایی سرمایه‌گذاران طی سال‌های 1371 تا 1392مورد ارزیابی قرار گرفته است. نتایج پژوهش نشان می‌دهدکه طی این مدت بازده املاک و مستغلات (زمین و مسکن) به نسبت سایر دارایی‌ها بیشتر بوده و از نظر ریسک زمین بیشترین میزان ریسک را داشته است.
تغییر قاعده سرمایه‌گذاری در ایران
به گزارش «تعادل» اقتصاد ایران به‌گواه آمارها در سال گذشته با جهش نفتی وضعیت مطلوبی را پشت سر گذاشت. اقتصادی که 3سال درگیر رکود تورمی بود با تورم تک‌رقمی توانست رشد بالای 12.5درصدی را تجربه کند، البته این رشد گرچه به‌مدد رشد 61درصدی تولید و فروش نفت بود اما نفس تازه‌یی در جان بیمار اقتصاد دمید. اما از آنجا که برای تحلیل وضعیت اقتصادی نمی‌توان به یک شاخص بسنده کرد، رهایی از رکود را نیز نمی‌توان با قطعیت در این برهه به اقتصاد نسبت داد. رشد اقتصادی بخش ساختمان و تشکیل سرمایه ثابت ناخالص دو نرخی هستند که با ثبت نرخ‌های منفی خبر از رکودبخشی اقتصاد می‌دهند. طبق آخرین اعلان بانک مرکزی نرخ رشد بخش ساختمان در سال 95 منفی 13.1درصد و تشکیل سرمایه ثابت ناخالص منفی 3.7درصد رسیده؛ نرخ‌های منفی که تجلی عدم پرداخت‌های عمرانی و کاهش سرمایه‌گذاری در سال گذشته است. البته وضعیت کاهنده این دو نرخ مختص به سال گذشته نیست و روند نزولی است که از سال 91 آغاز شده و رفته‌رفته به تعمیق رکود در این بخش‌ها دامن زده است. این اتفاق برای اقتصادی که دهه‌های متوالی است، نقطه مرکزی سرمایه‌گذاری در آن بخش مسکن و مستغلات بوده، می‌توانست سیگنال مثبتی باشد اما از آنجا که در این حوزه ما نه با چرخش سرمایه‌گذاری‌ها از سمت مسکن به بخش صنعت و کشاورزی بلکه منجمد شدن پس‌اندازها و سرمایه‌ها در بانک‌ها مواجه هستیم، چشم‌انداز خوبی را نمی‌توان از آن برداشت کرد.
انجماد سبد دارایی جامعه
در سال 1337 «ریچارد بندیک» استاد دانشگاه هاروارد طی سفری که به ایران داشت، وضعیت ساختار اقتصادی ایران را این‌طور شرح داد: «در این اواخر به‌ویژه با تغییر الگوی‌های مصرفی، دارایی‌های کلانی از محل مستغلات انباشته شده است. ایرانیان بخش بزرگی از درآمد خود را به کالاهای تجملی، ساخت ویلاها و سفرهای اروپایی اختصاص می‌دهند. زمین و سفته اصلی‌ترین جذب‌کننده سرمایه در ایران هستند. عجیب است که سرمایه‌گذاری در حوزه مستغلات و زمین در این کشور در مقایسه با سرمایه‌گذاری صنعتی آسیب به‌مراتب کمتری از بی‌ثباتی سیاسی و اقتصادی می‌بیند تا زمانی که سوداگری روی مستغلات و سفته‌بازی سودهای بزرگ بی‌زحمت و ریسک ایجاد می‌کند. محال است در ایران توسعه صنعتی اتفاق بیفتد و کسی خود را درگیر دردسرهای تولید کند. » معضلاتی که بند یک در 60سال پیش شرح داده، به‌وضوح همچنان توصیف وضعیت فعلی اقتصاد کشورمان است. در همین معادله هم است که اکنون رشد منفی بخش ساختمان و بی‌اقبالی سرمایه‌گذاری در این بخش را نمی‌توان پیام‌آور توسعه برای ایران دانست، چراکه این وضعیت به‌شکل جبری اتفاق افتاده و نه با سراریز شدن سرمایه‌ها به سمت بخش مسکن. نتایج یک تحقیق اقتصادی نشان می‌دهد همچنان نیز بخش ساختمان و مستغلات از بیشترین سود و کمترین ریسک برخوردار است و در مقایسه با طرق دیگر سرمایه‌گذاری مانند اوراق مشارکت و دلار عملکرد سرمایه‌گذاری بهتری را رقم می‌زند. نتایج این پژوهش به‌طور دقیق نشان می‌دهد که در وضعیت فعلی اقتصاد ایران نمی‌توان با کنارگذاشتن بخش مسکن از اجزای سرمایه‌گذاری به بزرگ‌شدن کیک اقتصاد به‌نفع آحاد جامعه کمک گرفت و همچنان اقتصاد ما به رونق و تحرک بخش املاک و مستغلات نیاز دارد.
در این پژوهش اقتصادی که به قلم وحید محمودی، مصطفی امام‌دوست و پژمان شعبان‌پور نوشته شده، با بررسی سال‌های 1371 تا 1392 ضمن بررسی عملکرد املاک و مستغلات در برابر سایر فرصت‌های سرمایه‌گذاری به حضور آن در پرتفوی سرمایه‌گذاران پرداخته شده است. در دوره مورد بررسی از ارز (دلار امریکا)، طلا، سهام و اوراق مشارکت به‌عنوان فرصت‌های سرمایه‌گذاری رقیب املاک و مستغلات استفاده شده است. یافته‌های تحقیق نشان می‌دهد که حضور املاک و مستغلات در پرتفوی، مرز کارایی را به سمت بالا انتقال داده و موجب بهبود ریسک و بازده پرتفوی‌های بهینه می‌شود. همچنین نتایج پژوهش نشان‌دهنده وزن اندک املاک و مستغلات در سطوح پایین ریسک و وزن بالای آن در سطوح بالای ریسک است. از لحاظ عملکرد نیز سرمایه‌گذاری مسکن پس از اوراق مشارکت بهترین وضعیت را دارد و بدترین عملکرد هم به دلار تعلق دارد. علت این امر را می‌توان به نظارت و کنترل بانک مرکزی بر قیمت دلار نسبت داد. در این پژوهش برای بررسی تاثیر حضور املاک و مستغلات در پرتفوی سرمایه‌گذاران، مرز کارایی پرتفوی‌های بهینه در دو حالت حضور و عدم حضور املاک و مستغلات ترسیم شده است. با حضور املاک و مستغلات مرز کارایی پرتفوی‌های بهینه به سمت بالا منتقل می‌شود. بررسی ترکیب دارایی‌های موجود در پرتفوی‌های بهینه نشان می‌دهد که املاک و مستغلات در سطح کم‌ریسک وزن اندکی دارند ولی در سطح متوسط و پرریسک وزن به نسبت بالایی دارند.
ایست محرک 30ساله اقتصاد
سرمایه‌گذاری به مفهوم ساده و فراگیر به معنای به‌تعویق انداختن مصرف فعلی برای دستیابی به مصرف بیشتر در آینده است. اکثر اندیشمندان اقتصادی در تحقیقات‌شان به این نتیجه رسیده‌اند که یکی از عوامل موثر بر رشد و توسعه پایدار، سرمایه‌گذاری موثر در کشور است. سرمایه‌گذاری را می‌توان یکی از ارکان اساسی اقتصاد کشورها دانست. همواره فرصت‌های مختلفی برای سرمایه‌گذاری وجود دارد ولی افراد به‌دنبال بهترین فرصت برای سرمایه‌گذاری‌اند. یکی از فرصت‌های جذاب سرمایه‌گذاری در ایران که بخش زیادی از سرمایه‌های جامعه به سمت آن سرازیر می‌شود، سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن یا املاک و مستغلات است. طی 4 دهه گذشته بخش املاک و مستغلات همواره یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران بوده و نقش عمده‌یی در تولید ناخالص داخلی، اشتغال و سرمایه‌گذاری داشته و به‌عنوان محرک بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی عمل کرده است. براساس آمار بانک مرکزی، سهم بخش مسکن از کل سرمایه‌گذاری کشور در برنامه سوم و 3 ساله اول برنامه چهارم توسعه به‌طور متوسط برابر با 19 و 23درصد بوده است. درحالی که بخش کشاورزی و صنعت و معدن طی این برنامه‌ها به ترتیب 5 و 19درصد از کل سرمایه‌گذاری را به خود اختصاص داده‌اند. اما در سال 95 سهم بخش مسکن از رشد 12.5درصدی تولید ناخالص داخلی به منفی 0.8رسیده است.
در این پژوهش با استناد به 4دلیل عمده به این پرسش پاسخ داده شده که چرا سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات برای اقتصاد ایران مهم است. اولا اینکه با تخصیص بخشی از سبد دارایی به املاک و مستغلات ریسک کل سبد دارایی (پرتفوی) کاهش می‌یابد. همچنین سرمایه‌گذاری در این بخش بازده مطمئن و بیشتر از نرخ بدون ریسک داراست و در برابر افزایش یا کاهش قیمت‌ها ایجاد مصونیت می‌کند، به‌طوری‌که این بخش سرمایه‌گذار را در برابر افزایش قیمت‌ها مصون می‌سازد و جریان نقدی ناشی از سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاران را در برابر افزایش قیمت‌ها ایمن می‌کند. چهارمین دلیل یاد شده ایجاد جریان‌های نقدی در پرتفوی است. یکی از مزیت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات جریان‌های نقدی است که این سرمایه‌گذاری ایجاد می‌کند، سرمایه‌گذاران می‌توانند انتظار داشته باشند که درآمد نقدی هر سال حداقل به اندازه تورم رشد کند.
بررسی این 4 دلیل به‌خوبی نشان می‌دهد که چرا در 3سال اخیر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کاهش یافته است. جز کمبود تقاضای موثر در بخش املاک و مستغلات که عمده‌ترین دلیل رکود بخش مسکن در حال حاضر است، جریان نقدی این بخش نیز برخلاف مزایای یاد شده نه به اندازه تورم مصرفی بلکه چند برابر آن رشد کرده و همین موجب شده که سیاست‌های تحریک تقاضا در این بخش نیز عملا شکست بخورد، چون از یک طرف خریدار با قیمت بالای مسکن مواجه است و از طرف دیگر نرخ‌های بهره تسهیلات بانکی با تورم متناسب نیست و توانایی بازپرداخت آن را کاهش داده است.
