3 فرمول جدید در بازار اجاره مسکن
گروه راه و شهرسازی شهلا روشنی
براساس آمارهای بانک مرکزی در خردادماه سال 1396 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری کشور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11 و 3 / 9 درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک‌ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. مقایسه آماری بین بازار اجاره‌بها قبل و بعد از دولت یازدهم نشان می‌دهد اجاره بین سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ حدود ۳.۴ برابر شده و از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ حدود ۱.۵برابر شده است. این نشان می‌دهد، طی سال‌های اخیر، صرف‌نظر از رکود یا رونق بازار مسکن، اجاره‌بها رشد میانگین خود را به‌طور طبیعی طی می‌کند.
آمارهای بازار اجاره چه می گوید؟
بر اساس آمارهای اعلام‌شده بانک مرکزی شاخص بهای مسکن اجاره‌ای در مناطق شهری ایران همواره مسیر صعودی داشته است. در این بین به نظر می‌رسد، عاملی مانند رکود سنگین مسکن نیز نتوانسته اثرگذاری مطلوبی در کاهش اجاره داشته باشد.
اگرچه بر اساس آمارهای ارائه‌شده، درصد تغییر سالانه شاخص اجاره‌بها طی سال‌های 1393 تا 1395 بسیار کمتر از سال 92 گزارش شده و به عقیده کارشناسان این موضوع به دلیل رکود نسبی بوده است؛ اما به نظر می‌رسد، بازار اجاره همچنان بی تنش نبوده است.
بنا به آمار بانک مرکزی، بررسی بازار اجاره مسکن شهر تهران نشان می‌دهد اجاره‌بهای مسکن صرف‌نظر از برخی تغییرات فصلی، همواره دارای روند صعودی بوده است. هرچند در پی کنترل تورم عمومی و ثبات نسبی که از تابستان سال ۱۳۹۲ در بازار مسکن رخ داد تا حدی از شیب این روند افزایشی کاسته شده است. میانگین اجاره‌بها در شهر تهران در فصل زمستان سال ۱۳۹۵ حدود ۲۳ هزار و ۴۰۰ تومان به ازای هر مترمربع بوده است. این رقم در تابستان ۱۳۹۲ حدود متری ۱۹ هزار تومان بوده است. به عقیده کارشناسان افزایش اجاره‌بها در دوران رکود به‌وضوح نشان می‌دهد، مسوولان گام‌های اساسی برای بهبود وضعیت اجاره مسکن برنداشته و قصدی برای آرامش این التهاب ندارند.
گزارش‌های میدانی از متوسط قیمت اجاره‌بها
همچنین بر اساس گزارش‌های میدانی در زمستان 1395 بیشترین نرخ اجاره‌بها در مناطق مختلف شهری تهران متعلق به مناطق ۱، ۲، ۳ و ۶ (به ترتیب با قیمت معادل ۴۲، ۴۱، ۳۴ و ۳۳ هزار تومان به ازای هر مترمربع) و کمترین اجاره‌بها متعلق به مناطق ۱۱، ۱۹، ۲۰ و ۱۸ (به ترتیب با قیمت معادل ۱۱.۶، ۱۱.۷، ۱۱.۹ و ۱۲.۵ هزار تومان به ازای هر مترمربع) است.
اما بر اساس آمارهای اعلام‌شده شاخص‌های سه‌گانه قیمت مسکن، نرخ تورم و درآمد خانوار طی سه‌ماهه گذشته سال 1396 به دلیل انتخابات و نیمه تعطیل بودن نمی‌تواند برآورد صحیحی برای جابه‌جایی مسکن باشد. به نظر می‌رسد برآورد 7 تا 10 درصدی رشد اجاره‌بها از دیدگاه کارشناسان و واسطه‌گران با توجه به رکود نسبی رقم قابل قبولی باشد. چنانچه آمارها نیز نشان می‌دهد از سال 93 رشد شاخص اجاره‌بها همواره بین این دو رقم بوده است.
بازار اجاره تغییر خاصی نمی کند
در این میان، به عقیده برخی واسطه‌گران آن چیزی که می‌تواند این فرمول چندساله را برهم بزند، کاهش فاحش نرخ سود بانکی است. در این زمینه، گزارش میدانی از واسطه‌گران بیانگر ورود فرمول جدید در بازار اجاره است. بر اساس این فرمول اکثر موجران از رقم کلی ملک خود کاسته اند، اما به دنبال اخذ اجاره بیشتر هستند. به زبان ساده موجران برای جذب مستاجران نرخ کلی ملک موردنظر خود با تخفیف‌های متعدد اما با سنگینی اجاره ماهانه ارائه می‌کنند.
اما در این میان، برخی دیگر از واسطه‌گران نیز معتقدند: بازار اجاره امسال تغییر چندانی نسبت به گذشته نخواهد داشت زیرا برخی بانک‌ها با عدول از درصد سود مصوب شورای پول و اعتبار همچنان سود 24 درصدی را ارائه می‌دهند. بنابراین این موجران به دو دلیل عدم وجود تقاضا در بازار اجاره به علت تداوم رکود و توافق‌های بینابین موجران و مستاجران (بیشتر قراردادهای اجاره در طی سال‌های اخیر به علت دو دلیل هزینه بالایی جابه‌جایی و توافق موجران منجر به تمدید می‌شود) به دنبال حفظ تناسب بین ودیعه و اجاره هستند.
3 فرمول جدید پیش روی مستاجران
با توجه به گزارش‌های میدانی از بازار اجاره در روزهای نخست تابستان، به نظر می‌رسد، سه فرمول جدید پیش روی مستاجران (مستاجران با توانایی مالی بالا مد نظر نیستند، زیرا این اقشار به مساله اجاره نگرش خوش‌نشینی دارند) قرار بگیرد. در فرمول اول مستاجران با توجه به عملکرد نامطلوب برخی واسطه‌گران در خصوص حق کمیسیون و هزینه‌های جابه‌جایی مطیع موجران بوده و با افزایش 7 تا 10درصدی موافقت کرده و در همان مکان فعلی سکنی داشته باشند.
اما در رویکرد دوم، درصدی از موجران به دلیل سنگینی اجاره‌بها مجبور به اسباب‌کشی به مناطق جنوبی‌تر یا متراژهای پایین شوند. این رویکرد از سال 94 و 95 به یکی از گزینه‌های اصلی مستاجران تبدیل شده است. بر اساس این رویکرد، بیشتر مستاجران با کاهش ارزش پولی خود و عدم پس‌انداز کافی تغییر اساسی در متراژ مساحت واحد سکونت خود داده‌اند. به گفته بسیاری از واسطه‌گران، بیشتر مستاجران از ابتدای تابستان امسال به دنبال اجاره واحدهای کوچک متراژ هستند. این مورد به‌وضوح نشان می‌دهد مستاجران هرساله فقیرتر و فاصله هزینه اجاره‌بها با سبد مصرفی خانوار بیشتر شده است.
اما رویکرد سوم تغییر مکان بسیاری از مستاجران به سمت واحد مسکن مهر است. به گفته برخی واسطه‌گران در مسکن مهر پرند، هشتگرد و همچنین منطقه گرم‌دره این مناطق از ابتدای تابستان سال با مراجعان بیشتری مواجه شده است.
به‌هرحال به نظر می‌رسد، افزایش مراجعان در این مناطق گویای دو موضوع بسیار مهم است. موضوع اول عدم توانایی اجاره مسکن حتی در مناطق جنوب کلان‌شهرهاست. براساس آمارهای ارائه‌شده متوسط قیمت اجاره‌بها روزانه به ازای هر مترمربع در مناطق جنوب‌ترین مناطق تهران بین 11 تا 13هزار تومان است که با توجه به فاصله درآمدی مستاجران این رقم بسیار بالا تلقی می‌شود. در حال حاضر متوسط درآمد یک کارگر ساده به‌صورت رسمی 30هزار تومان و به‌صورت غیررسمی بسیار پایین‌تر از این مقدار است.
موضوع دوم، تناسب هزینه‌های اجاره شهرهای حاشیه‌ای کلان‌شهرهاست این مناطق به‌دلیل عدم زیرساخت‌های مناسب، نبود امکانات شهری دارای قیمت پایین‌تری نسبت به حوزه داخلی مناطق شهری هستند.
اگرچه این مناطق به‌طور تمام و کمال مورد رضایت متقاضیان نیست اما به علت قیمت پایین‌تر از استقبال خوبی برخوردار است.
