2 سرعت‌گیر برنامه دولت در بخش مسکن

گروه راه و شهرسازی   شهلا روشنی

نقشه راه بازار مسکن 1400 که چند روز پیش توسط وزیر راه و شهرسازی ارائه شد، دربرگیرنده چند راهکار اساسی برای توانمندسازی مالی سه‌دسته تقاضای مصرفی شامل بافت فرسوده، حاشیه‌نشین‌ها و خانه‌اولی‌ها بود. هدف اصلی از ارائه این راهکارها کاهش فاصله بین عرضه و تقاضا گزارش شده است. همچنین این نقشه برای منع مداخله گسترده دولت در ساخت انبوه و مهار ساخت‌وسازهای سوداگرانه ترسیم‌شده است. این ماموریت قرار است از سوی نظام بانکی و در قالب طرح اقدام سریع برای رفع دو نقص عمده از فرآیند کنونی تامین مالی تقاضای مصرفی مسکن یعنی طول سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن و طول دوره بازپرداخت تسهیلات در بازار پیاده‌سازی شود. به عقیده بسیاری از کارشناسان دو عامل مهم در عدم موفقیت تسهیلات ارائه‌شده ناشی از نرخ سود بالا و طول مدت بازپرداخت است. بر اساس جدول نرخ سود تسهیلات بانک مسکن در انواع وام‌های مسکنی از 8 تا 18 درصد است که به نظر با توانایی اقشار موردنیاز وام همگونی ندارد.

 چرایی ناکامی بسته‌های تسهیلاتی مسکن

حال به‌نظر می‌رسد دولت یازدهم هم به‌خوبی متوجه شده انواع تسهیلات با روش حاضر جوابگوی نیازهای جامعه هدف‌ نیست. به‌طور مثال، گزارش‌های اطلاعات آماری نشان می‌دهد در دو ماه اول سال 1395 حدود 5 هزار نفر در صندوق یکم شرکت و پرسه 12 ماه توقف سرمایه خود را در بانک‌های عامل طی کردند، اما با وجود گذشت چند ماه از موعد مقرر (از فروردین 95 تا فروردین سال 96) به دلیل ناتوانی در پر کردن حد نصاب سپرده در حساب خود، همچنان اندر خم یک کوچه در انتظار تسهیلات هستند.

به عقیده کارشناسان ازآنجایی‌که سپرده‌گذاران توانایی سپرده‌گذاری مناسبی در این بازار نداشتند، مجبور شدند کف لازم برای سپرده‌گذاری را در نظر بگیرند بنابراین این صندوق دچار کمبود منابع کافی برای ارائه تسهیلات به سپرده‌گذاران شد؛ بنابراین قطع به‌یقین تعداد معاملات مسکن بعد از 18 ماه و از ابتدای نیمه دوم شاهد بروز رونق شود.

به باور این افراد، آمارها بیانگر این موضوع است که اکثر تهرانی‌ها برای دریافت وام 160میلیون تومان (برای هریک از زوجین) با نرخ سود 9.5درصدی حدود 25 میلیون تومان یعنی کف مبلغ سرمایه‌گذاری (برای دریافت وام 80 میلیون تومان باید 12 ماه مبلغ 40 میلیون تومان در صندوق بلوکه شود) را در صندوق لحاظ کرده و از آنجایی‌که مطابق با فرمول دستورالعمل این صندوق موظف به پرداخت یک برابر مبلغ سپرده در هر 6 ماه است، میزان 25 میلیون تومان نیازمند 18 تا 19 ماه توقف دارد به‌هرحال به نظر می‌رسد از نیمه دوم سال 96 اکثر سرمایه‌گذاران صندوق یکم (با سپرده‌گذاری 25میلیون تومان) وارد بازار خرید شوند. البته به علت شرایط خاص تسهیلات بافت فرسوده و حساب پس‌انداز جوانان نیز تاکنون نتوانسته بازتاب مناسبی در بازار معاملات داشته باشد.

 تطابق کامل با وضعیت کنونی؟

در همین زمینه عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نقشه راه بازار مسکن 1400 همان چیزی است که بازار کنونی و متقاضیان به آن نیاز دارند، گفت: بدون تردید اجرای طرح توانمندسازی مالی می‌تواند تاثیر مطلوبی بر سه دسته از تقاضای مسکن شامل زوج‌های جوان، حاشیه‌نشین‌ها و ساکنان بافت فرسوده داشته باشد.

آیت‌اللهی بابیان افزود: در حال حاضر در سراسر کشور بیش از 11میلیون حاشیه‌نشین و 9 میلیون بافت فرسوده‌نشین وجود دارد که این نقشه راه می‌تواند در بهبود زندگی این اقشار موثر باشد.

وی با بیان اینکه این نقشه تطابق کاملی با وضعیت کنونی کشور دارد، گفت: در حال حاضر به علت کاهش روند جمعیتی کشور، نیاز مبرمی وجود دارد که دولت نگاه جامعی به وضعیت زندگی شهروندان خود داشته باشد. متاسفانه در برخی مناطق کلان‌شهرها شهروندان در املاکی زندگی می‌کنند که فاقد زیرساخت‌های اولیه است و حتی تناسب مناسبی با تعداد ساکنان آن ندارد.

وی همچنین افزود: بحث تسهیلات بانکی عامل تاثیرگذار بر رونق بازار مسکن است اما بدون تردید این مبالغ تنها جوابگوی متراژهای پایین است یعنی در صورت اصلاح نرخ سود بهره بانکی و مدت بازپرداخت بازهم شاهد رونق در متراژهای متوسط نخواهیم بود.

آیت‌اللهی بابیان اینکه کاهش تدریجی نرخ سود بانکی دردی از مشکلات خریداران حل نمی‌کند، گفت: اگر هدف اصلی وزارت راه و شهرسازی تامین مسکن برای خریداران است باید این کار را قاطعانه انجام دهد

وی گفت: اگرچه دولت یازدهم از طریق ارائه تسهیلات تلاش زیادی برای خانه‌دار کردن اقشار متوسط جامعه داشته اما به دو علت مهم یعنی عدم توانایی بازپرداخت وام‌های سنگین اداری در این امر موفق نبوده، به‌طور مثال، در حال حاضر برخی بانک‌ها از متقاضیان درخواست ضامن کارمند می‌کنند که این مورد باعث شده بخشی از درخواست‌ها سرشکن شود.  وی گفت: به‌هرحال قیمت سنگین اوراق، بروکراسی‌های سنگین اداری، عدم توانایی زوج‌های جوان در تامین نرخ معین برای سپرده‌گذاری باعث شده این وام‌ها چنانچه انتظار می‌رفت موفق عمل نکند.

 شرط موفقیت بسته‌های حمایتی

در همین رابطه رییس یکی از شعبه‌های بانک دولتی با بیان اینکه یکی از بندهای بیان‌ شده توسط وزیر راه و شهرسازی طولانی‌تر شدن پرداخت اقساط وام است، گفت: وام 160میلیونی صندوق یکم، در حاضر با دوره بازپرداخت 12ساله پرداخت می‌شود که مبلغ قسط آن به روش بازپرداخت ساده، حدود 1.7میلیون تومان در ماه است که با افزایش ‌زمان بازپرداخت مبلغ سود قابل پرداخت توسط وام‌گیرنده افزایش خواهد داشت. پرویز کاکایی افزود: اگرچه با افزایش طول مدت بازپرداخت وام اقساط وام از یک میلیون و 700 هزار تومان به یک‌میلیون و 200 هزار تومان تقلیل می‌یابد، اما به‌طور حتم بازنده نهایی این معامله باز‌گیرنده‌ها هستند زیرا طولانی‌تر شدن بازپرداخت اقساط باعث افزایش سود نهایی وام می‌شود.

وی با بیان اینکه در حال حاضر وام 160میلیون تومانی با بازپرداخت 12سال سودی برابر با 89 میلیون تومان دارد، گفت: بدون تردید با افزایش طول مدت بازپرداخت به 20 یا 25 سال این سود رقمی برابر با 161 میلیون تومان می‌شود یعنی زوجین با دریافت 160 میلیون تومان باید 321 میلیون تومان پس بدهند که به‌هیچ‌عنوان توجیه اقتصادی برای گیرندگان وام ندارد.

کاکایی بابیان اینکه بازپرداخت طولانی‌مدت در کشورهای دیگر هم یک‌روال منطقی است گفت: اما در آن کشورها وام‌ها نرخ سود دورقمی ندارند. در اکثر کشورهای توسعه‌یافته وام مسکن کمتر از 4 درصد و با کمترین فشار به متقاضیان ارائه می‌شود. در این صورت است که طولانی شدن بازپرداخت فشاری بر قشر متقاضی وارد نمی‌کند.

وی گفت: جدای از این مباحث در حال حاضر بانک‌ها با کمبود مالی زیادی روبه‌رو هستند. بیشتر بانک‌ها در تامین مالی تسهیلات صندوق یکم درمانده شده‌اند به‌هرحال ارائه تسهیلات نیازمند دو فاکتور اساسی تامین سرمایه به منبع اصلی و ارائه تسهیلات منطقی است که متاسفانه در حال حاضر دو فاکتور فوق به چالش کشیده شده است.

وی همچنین تصریح کرد: به‌هرحال دولت دربسته‌های حمایتی خود باید به دو نکته توجه کند، یکی اینکه سودهای بانکی در حد توان پرداخت (تمام نرخ‌های سود باید تک‌رقمی و زیر 8 درصد باشد) بوده و همچنین از لحاظ زمانی درازمدت باشد که امکان استفاده برای همه اقشار جامعه وجود داشته باشد. در صورتی‌که نظارت بر روند ارائه تسهیلات وجود نداشته باشد معاملات صوری و اخذ وام مسکن با پرونده‌سازی رخ خواهد داد که نتیجه واضح و مبرهن آن رشد نرخ تورم و سوداگری در جامعه است.

کاکایی افزود: مجلس در راستای تامین نیاز جامعه در بخش مسکن باید به تصویب قوانین موردنیاز ازجمله برنامه‌های پنج‌ساله، قوانین بودجه سالانه و... بپردازد. اقتصاد مسکن یکی از شاخه‌های جوان علم اقتصاد است. وی بابیان اینکه یکی از راهکارهای نجات وضعیت کنونی در سرازیر کردن منابع مکمل نهفته شده است گفت: اگر دولت بتواند منابع مکملی معقولی را وارد نظام بانکی کند می‌تواند به نتایج مثبتی در حفظ تعادل منابع و مصارف صندوق پس‌انداز مسکن برسد.

کاکایی بابیان اینکه بین حجم وام‌دهی بانک‌ها و سپرده‌های بانکی ارتباط گذشته وجود ندارد، یادآور شد: اگر حجم وام سال ۱۳۹۰ بر مبنای نرخ دلار با امسال مقایسه کنیم می‌بینیم حجم وام‌دهی بانک‌ها فقط ۱۱ درصد افزایش‌یافته اما قیمت مسکن سه برابر شده است؛ یعنی با وام بانکی دیگرکسی نمی‌تواند خانه بخرد. درحالی که در همه دنیا خرید خانه با وام بانکی است. وقتی بانک کوچک‌شده دیگر نمی‌تواند بخش مسکن را شارژ کند.

وی گفت: طی سال‌های اخیر به دلیل توسعه بازار مسکن در کشور و وجود نوسان‌های شدید در میزان عرضه و تقاضای این کالا و تاثیرات مستقیم و غیرمستقیم این بخش‌بر سایر بخش‌های اقتصادی لزوم برنامه‌ریزی دقیق و حساب‌شده به‌منظور اتخاذ سیاست‌های سرمایه‌گذاری در این بخش را امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر ساخته است. حال با شناسایی مشکلات مسکن که بارها و بارها طرح‌شده باید دید چه راهکاری برای گذر از این کور راهه مسکن و رونق اقتصادی در نظر گرفته می‌شود.

 2 ابزار ناکارآمد

در همین زمینه حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه نقشه راه بازار مسکن 1400 با دو ابزار، «طول سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن» و «طول دوره بازپرداخت تسهیلات» پایه‌ریزی شده گفت: اگرچه در طی دو سال اخیر میزان ارائه تسهیلات مسکن افزایش داشته اما متاسفانه به علت عدم وجود منطقی دو ابزار ذکرشده چندان موفق نبوده است. به‌هرحال به نظر می‌رسد دو ابزار ذکر شده در بازار کنونی جامعه چندان هم کارآمد نیست.

قاضی‌زاهدی افزود: تغییر فرمول طول سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن باعث کوتاه‌تر شدن زمان دسترسی به تسهیلات می‌شود. در حال حاضر بر اساس فرمول صندوق سپرده گذرای به ازای هر 6 ماه یک برابر موجودی ارائه می‌شود؛ یعنی اگر زوجین 80 میلیون تومان به عنوان سپرده در بانک ذخیره کنند می‌توانند بعد از گذشت 6 ماه 160 میلیون تومان از بانک دریافت کنند. (البته در حال حاضر به دو دلیل کاهش سپرده اولیه زوجین و کمبود منابع این مورد دچار چالش‌های متعدی شده است)

وی بابیان اینکه کوتاه‌تر شدن 6 ماهه سپرده‌گذاری به 4 ماه می‌تواند در افزایش تعداد متقاضیان موثر باشد، گفت: البته در کنار حل این مورد باید نرخ اولیه سپرده‌گذاری نیز تقلیل پیدا کند. در حال حاضر درصد بسیاری از متقاضیان به دلیل عدم سپرده‌گذاری 80 میلیون تومانی برای دریافت تسهیلات 160 میلیون تومانی بیش از یک سال است که پشت درهای بسته تسهیلات توقف کرده و در انتظار این مورد هستند که با گذشت زمان این موجودی را دریافت کنند.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: به نظر می‌رسد دولت تنها با کوتاه‌تر شدن طول سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن و افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات بدون ارائه جزییات منطقی نتواند به نقشه راه مسکن تا 1400 برسد.

به‌هرحال گذر زمان نشان داده بزرگ‌ترین مشکل متقاضیان در اخذ تسهیلات ابتدا در کمبود منابع است. بسیاری از زوج‌های جوان نیم توانند مبلغ اولیه را به بانک ارائه دهند و در خصوص طولانی‌تر شدن بازپرداخت هم می‌توان گفت، دولت باید رویه‌یی را در نظر بگیرد که افزایش در سود نهایی اعمال نشود، اگرچه این مورد نیز از دیدگاه نظام بانکی مشکلاتی دارد.

زاهدی گفت: به ‌هرحال سبدهای تسهیلات مسکن در عین تنوع دارای کاستی‌های بی‌شماری است که نیازمند بازنگری و طرح‌ریزی دوباره دارد.

این کارشناس ساخت‌وساز با اشاره به اینکه به گفته شخص وزیر مدل فعلی مبتنی بر «رژیم پس‌انداز» بهترین راهکار برای توانمندسازی جامعه تقاضاست، گفت: اما پس‌انداز نیازمند زیرساخت‌های زیادی است که با اقتصاد کنونی همخوانی ندارد.

وی گفت: به ازای یک مسکن، باید یک شغل ایجاد شود. اگر شغل ایجاد نشود مسکن فروش نمی‌رود. بسیاری از شغل‌هایی که با نفت گران ایجاد شده بود با نفت ارزان از بین رفته است، بنابراین برای داشتن یک اندوخته مناسب باید ابتدا زیرساخت آن یعنی اشتغال فراهم شود.

این کارشناس ساخت‌وساز با بیان اینکه طرح‌ریزی وام و تسهیلات برای کسانی که شغل نداشته و توانایی بازپرداخت آن را ندارند بازی باخت – باخت است، گفت: در حال حاضر، اکثر کسانی که به در انتظار خرید خانه هستند از لحاظ درآمد و شغل نیز در مضیقه هستند اگر دولت می‌خواهد با این طرح‌ها تنها عده اندکی مانند زوجین کارمند با درآمد و اندوخته بالا را پاسخ‌گو باشد موفق می‌شود اما در خانه‌دار کردن باقی اقشار موفقیتی کسب نخواهد کرد.

وی گفت: به نظر می‌رسد دولت در این مورد دچار کج‌فهمی شده است. دولت باید در وهله اول قیمت‌های مسکن را سرشکن کرده و در وهله بعدی تسهیلاتی درخور اقشار مختلف جامعه طرح‌ریزی کند.