از چماق و هویج تا معامله برد- برد

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت و ساز

در روزهای گذشته بار دیگر یکی از دولتمردان نسخه شفابخشی را برای نجات‌بخش مسکن از رکود رونمایی کرد. این‌بار آقای آخوندی وزیر راه و شهرسازی در جمع مدیران بخش مسکن، نقشه راه «خروج کامل!» بازار ملک از رکود را تشریح کرد که در ادامه به بررسی برخی نکات آن خواهیم پرداخت. او در بخش اول اشاره کرد که علت تشدید واگرایی بین عرضه و تقاضا، عدم تناسب بین واحدهای ساخته‌شده و نوع تقاضای مردم و همچنین کاهش نرخ رشد جمعیت و لزوم تغییر در سیاست‌گذاری‌های ساخت و عرضه مسکن در برخی مناطق با توجه به نرخ رشد جدید آنهاست.

با نگاهی دقیق‌تر و بررسی مصادیق مرتبط با بخش نخست توضیحات وزیر، ضمن تایید قسمت دوم که مرتبط با تغییر سیاست‌های ناشی از تغییر نرخ رشد است به این نکته می‌رسیم که علت عدم تناسب بین واحدهای ساخته ‌شده با تقاضای عمومی با مصداق مسکن مهر، صرفا نوع طرح نیست بلکه با بررسی موردی و مصداقی این مساله به‌خوبی مشخص است که نحوه اجرا از فاز صفر در بخش جانمایی، طراحی، اجرا، تامین مالی و نهایتا تعهدات بعد از تحویل از قبیل ایجاد زیرساخت‌های آموزشی، درمانی و... موردتوجه قرار نگرفته و طبیعی است که در مواجهه با این شرایط خیل تقاضا به سمت بازارهای دیگر معطوف خواهد شد. امروزه با توجه به سیاست‌های درآمدی دولت و نگاه جزیره‌یی به بخش مسکن به عنوان یک منبع درآمد برای ارگان‌ها، شاهد افزایش سرسام‌آور هزینه‌های ساخت هستیم و چون مسکن جزو کالاهای اساسی و نیازهای اولیه خانوار محسوب می‌شود، تامین آن با توجه به شرایط و توان خرید خانوار زیاد مطابق و تابع میل درونی افراد نیست. بلکه جبر محیطی و شرایط مالی عامل اصلی در انتخاب مسکن موردنظر است و طبیعی است ساخت مسکن در قالب پروژه‌های انبوه‌سازی اگر حداقل‌ها توسط سیاست‌گذاران و مجریان رعایت شود قطعا شاهد استقبال عمومی از این طرح‌ها خواهیم بود.

 کما اینکه امروزه شاهدیم پروژه‌های مسکن مهر در مناطقی که مشکل زیرساخت با توجه به جانمایی اشتباه را ندارند با وجود تمام مشکلات، با اقبال عمومی مواجه شده‌اند. پس علت اصلی واگرایی را باید بیشتر در بخش اجرا جست‌وجو کرد.

آخوندی در بخش دیگری از سخنان خود اشاره کرد، نقشه راه بازار مسکن 1400، با هدف جلوگیری از تشدید واگرایی بین عرضه و تقاضا، یکسری «خطوط قرمز» دارد که برای منع مداخله گسترده دولت در ساخت انبوه و مهار ساخت‌وسازهای سوداگران ترسیم‌شده است. با توجه به سیاست‌های دولت در بخش مسکن در سال‌های پس از انقلاب به‌ویژه در دو دهه اخیر این موضوع بیش‌ازپیش مشخص است که نگاهی منسجم و سیاستی یکپارچه در حوزه مسکن اتخاذ نشده است.  در بدنه دولت همواره نگاه جزیره‌یی به بخش مسکن وجود دارد. وجود نهادهای متعدد و بعضا موازی در بخش قانونگذاری و مالی باعث شده تا بخش خصوصی که متولی اصلی ساخت و مصرف‌کننده اصلی مسکن است همواره با چالش‌های جدیدی روبرو باشد. مشکل بعدی نگاه درآمدی بدنه دولت به بخش مسکن است.

 دولت در این بخش بدون توجه به تورم و توان مالی همواره حداکثر افزایش قیمت را در بخش‌های مختلف از صدور جواز، تراکم، انشعابات، انواع بیمه‌ها و... را بر سازندگان و در حقیقت مصرف‌کنندگان نهایی تحمیل می‌کند. با نگاهی گذرا به افزایش قیمت چند صددرصدی این هزینه‌ها در سال‌های اخیر به‌خوبی نقش دولت در این افزایش بها پیداست.

در جدیدترین مورد اداره امور مالیاتی کشور با افزایش سقف مالیات بر معاملات مسکن تا 4هزار درصد (4000درصد) رکورد جدیدی در افزایش قیمت هزینه‌های قانونی معاملات املاک بر جای گذاشت. این رفتار تداعی‌کننده سیاست چماق و هویج است که از یک‌طرف با اتخاذ سیاست‌ها و راهکارهای پولی و مالی سعی در تشویق مردم به خرید مسکن می‌کنند و از طرف دیگر در افزایش هزینه‌های قانونی هیچ درنگی را جایز نمی‌دانند.

واگرایی اصلی را باید بین سیاست‌گذاری و اجرا جست‌وجو کرد نه عرضه و تقاضا. بخش مسکن به دلیل اینکه خصوصی ساز و برآمده از دل مردم است به‌راحتی مطابق با خواسته مشتری قابلیت انعطاف دارد؛ اما سیاست‌گذاری‌های یک‌طرفه باعث انحراف در مسیر ساخت و تهیه مسکن شده است.

به‌نظر می‌رسد، این نقشه از میانه راه ترسیم‌شده است. بیشترین مباحث مطرح‌شده در این طرح مرتبط با بخش‌های دولتی و مالی است که کمترین سهم را در ساخت مسکن دارند. برای ترسیم راه‌حل خروج از بحرانی که بیش از 20درصد اقتصاد کشور را درگیر خودکرده است، ‌باید ریشه‌یابی عمیقی صورت می‌گرفت. توجه به دهک‌های پایین و سعی در پرداخت تسهیلات مطابق با توان آنها قطعا پله اول عبور از این بحران نیست. بلکه درمان فروش واحدهای ساخته‌شده خالی و ایجاد رونق موقتی است. گام اول را باید حوالی پاستور برداشت. همان‌جایی که سیاست‌های دولت تبیین می‌شود. باید در گام اول دولت متولی واقعی و واحد بخش مسکن را مشخص کند. باید سیاست‌های توسعه پایدار در بخش مسکن تعریف و استراتژی‌ها مطابق با منابع واقعی و فرصت‌ها و تهدیدات بخش مسکن تبیین شود. با تجمیع عوارض و تعریف معقول هزینه‌های قانونی ساخت یک ساختمان می‌توان ایجاد نظم کرد. تا زمانی که بدنه دولت به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌یی که جزو نیازهای اولیه و ضروری افراد جامعه است، ننگرد هرگز نمی‌تواند راه خروج از این بحران را بیابد.

بخش خصوصی مظلومانه سال‌هاست تاوان سیاست‌گذاری‌های غلط در این بخش را با حبس سرمایه و نوسان قیمت و رکود پرداخته است. این راه‌حل بیشتر به مفری برای دولت از مسوولیت می‌ماند تا راه‌حل خروج کشور از بحران. در این راه‌حل کوچک‌ترین اشاره‌یی به کاهش هزینه‌های قانونی املاک نشده، کوچک‌ترین اشاره‌یی به کاهش دخالت بیشتر از 5 سازمان و نهاد در ساخت یک واحد مسکونی نشده و بیشترین تمرکز بر بخش مالی و توانمند کردن بانک‌ها و مردم برای پرداخت پول بیشتر برای خرید ملک شده است.

آیا توجهی به علت کاهش عمر ساختمان شده؟ آیا برای کیفیت ساخت و مصالح در طرح جدید نظارت بیشتری قرار است انجام شود؟ قطعا تمرکز بر فروش، حتما تاثیر بلندمدتی بر رونق ساخت و خروج از رکود نخواهد داشت.