تعمیق رکود مسکن یا رخوت فصلی بازار

گروه راه‌و‌شهرسازی| زهره علامی|

 نگاهی به نتایج بررسی‌های دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، نشان می‌دهد که قیمت مسکن در تیرماه سال جاری برای سومین ماه پیاپی ثابت مانده (عدد 4.5میلیون تومان برای هر متر مربع) و افزایشی نداشته است، اگرچه این رقم نسبت به ماه مشابه سال گذشته، 5.7درصد بالا رفته اما با وجود این، سکون قیمت در سه ماهه گذشته با اما و اگرهایی همراه است؛ در این میان مراجعه به گزارش بانک مرکزی از تورم 9.9درصدی نقطه به نقطه حکایت از افت 4.2درصدی قیمت مسکن در پنجمین سال رکود دارد که می‌تواند تاحدودی نگران‌کننده باشد.

در این میان فعالان اقتصادی معتقدند که فصل بهار و تابستان زمان رخوت بازار مسکن است و ثبات قیمت عامل مهمی برای اعلام تعمیق رکود نیست و نتیجه‌گیری درباره رونق یا تعمیق رکود بخش مسکن در سال جاری را باید به اواخر شهریور و اوایل مهرماه موکول کرد ضمن اینکه نباید، نبود توان مالی متقاضیان خرید مسکن را هم نادیده گرفت که طی سال‌های گذشته یکی از مهم‌ترین عوامل موثر در رکود مسکن بوده است.

عباس اکبرپور استاد دانشگاه در گفت‌وگو با «تعادل» درباره شرایط کنونی قیمت در بازار مسکن می‌گوید: بخش مسکن مثل سایر بخش‌ها متاثر از رونق اقتصادی است و در ایران طی سه تا چهار سال گذشته، نرخ تورم تقریبا ثابت مانده و تک‌رقمی شده است اما از سوی دیگر، ‌حجم تولیدات افزایش نیافته یعنی چرخه اقتصادی نیازمند سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی است.

اکبرپور ادامه می‌دهد: در حال حاضر حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن قابل توجه نیست و بالا بودن نرخ بهره بانکی، موجب شده که تعداد قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران، ریسک سرمایه‌گذاری در صنایع کلان و کوچک را نپذیرند.

وی اظهار می‌کند: منابع درآمدی قشر متوسط جامعه قابل‌توجه نیست و همین موضوع توان متقاضیان برای خرید یا تبدیل به احسن نمودن مسکن را کاهش داده است.

این استاد دانشگاه، به نرخ پایین بهره تسهیلات مسکن در سایر کشورها اشاره می‌کند و می‌گوید: در کشورهای دیگر، نرخ بهره 1.5 تا 2 درصد است اما در ایران شاهد ارقامی حدود 10 برابر این عددها هستیم که همین موضوع انگیزه خریداران را به‌شدت می‌کاهد. اکبرپور تصریح می‌کند: تا بهبود اقتصادی و تزریق منابع مالی به بخش مسکن شاهد ثبات قیمت مسکن خواهیم بود و از سوی دیگر، همواره در نیمه اول سال بازار مسکن درگیر رخوت می‌شود و تا پایان شهریور شاهد کاهش حجم معاملات و ثابت ماندن قیمت مسکن هستیم.

وی ادامه می‌دهد: امیدواریم با آغاز دولت دوازدهم و انتخاب وزیر راه و شهرسازی جدید با برنامه‌های تازه، شاهد بهبود بخش مسکن باشیم و دولت باید به‌دنبال ایجاد بارقه‌های امید در وضعیت اقتصادی، حجم سرمایه‌گذاری و میزان اشتغال باشد تا از این طریق، ‌اطمینان لازم برای ایمنی سرمایه‌گذاری در میان فعالان حوزه مسکن فراهم شود.

این استاد دانشگاه به اعمال تمهیدات لازم برای بهبود شرایط کنونی بخش مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: باید معافیت‌های مالیاتی در بخش مسکن اعمال شود و در بیمه بخش مسکن فعال عمل کنیم، بازار مسکن رونق می‌گیرد در غیر این‌صورت رکود بخش مسکن باقی می‌ماند

اکبرپور اظهار می‌کند: هم‌اکنون تعداد بسیاری از انبوه‌سازان مسکن، مطالبات زیادی از دولت و شهرداری دارند اما اقدام مثبت و مناسبی برای پرداخت این مطالبات انجام نشده است و همین موضوع موجب شده که حجم ریسک فعالان مسکنی کاهش یابد. وی به‌دلیل عدم بهبود در حجم معاملات با وجود ثابت ماندن قیمت مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: متقاضیان خرید مسکن، توان مالی لازم را ندارند و با وجود ثبات در قیمت‌ها، حجم معاملات تغییر چندانی نداشته است.

به گفته این استاد دانشگاه بخش مسکن مثل سال‌های پیش از رکود، گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری محسوب نمی‌شود و سرمایه‌گذاران، به‌دنبال سپرده‌گذاری در بانک‌ها هستند زیرا در بانک‌ها شاهد رشد منابع مالی بدون مالیات هستیم.

 رشد اجاره‌بها به دلیل افزایش تقاضا

حسن محتشم رییس انجمن انبوه‌سازان تهران، ‌درباره ثابت ماندن قیمت مسکن طی سه ماهه گذشته در تهران به «تعادل» می‌گوید: با وجود اینکه دولت، اقدامات متفاوتی را برای خروج مسکن از رکود اجرایی کرده است اما این بخش هنوز از رکود خارج نشده است. محتشم می‌افزاید: دلیل عدم خروج مسکن از رکود، نبود رونق در اقتصاد کلان کشوراست و در حال حاضر تمام بخش‌های اقتصادی کشور، در رکود به‌سر می‌برند. وی ادامه می‌دهد: تجربه نشان داده که تغییرات اقتصاد کلان کشور از بخش مسکن آغاز می‌شود زیرا این بخش با صنایع داخلی مرتبط است و اشتغال‌زایی بسیاری به همراه دارد ضمن اینکه خرید مسکن در زمره اصلی‌ترین نیازهای جامعه خلاصه می‌شود. به گفته این فعال بخش مسکن، ثابت ماندن متوسط قیمت مسکن بر 4.5میلیون تومان در سه ماهه گذشته منطقی است، هم‌اکنون تقاضا برای مسکن وجود دارد اما این تقاضا بالقوه است و تا زمانی که بالفعل نشود، قیمت مسکن تقریبا ثابت مانده یا با ضریب کمی نوسان می‌کند.

محتشم اظهار می‌کند: تا زمانی که دولت، تقاضا را تحریک نکند و توان مالی متقاضیان را افزایش ندهد و از خریداران حمایت نکند قیمت متوسط مسکن تغییر نمی‌کند. رییس انجمن انبوه‌سازان تهران بیان می‌کند: با توجه به اینکه متقاضیان توان تامین مالی خرید مسکن را ندارند به سمت رهن و اجاره پیش می‌روند و تقاضا در بخش اجاره رشد می‌کند.

وی به دلیل افزایش نرخ اجاره در سال جاری اشاره می‌کند و می‌گوید: افزایش تقاضا موجب رشد نرخ اجاره‌بها شده است که اگر نرخ اجاره‌بها کنترل و مدیریت نشود شاهد افزایش سرسام‌آور نرخ اجاره خواهیم بود.

 عدم جهش در قیمت مسکن طی ماه‌های آتی

در شرایطی که شاهد ثبات قیمت مسکن در ماه‌های گذشته بودیم برخی گمانه‌زنی از افزایش ناگهانی قیمت درماه‌های آتی را می‌دهد که رییس اتحادیه مشاوران املاک، افزایش یک‌باره قیمت مسکن را بعید می‌داند و درباره آینده بازار مسکن به ایسنا می‌گوید: خوشبختانه از نیمه دوم سال قبل شاهد افزایش ساخت و سازهای مسکونی در شهر تهران بودیم که می‌تواند باعث ایجاد تعادل قیمت شود بنابراین پیش‌بینی می‌شود افزایش قیمتی در نیمه دوم سال جاری نداشته باشیم. حسام عقبایی، می‌افزاید: اگر به سمت رونق در بخش مسکن هم حرکت کنیم رشد قیمت مسکن بیش از تورم نخواهد بود. عقبایی ادامه می‌دهد: افزایش پروانه‌های ساختمانی در واحدهای کوچک متراژ اتفاق افتاده که ناشی از تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی دولت است و می‌تواند در تحریک بازار موثر باشد ولی رشد بازده سرمایه در بخش مسکن زمان‌بر خواهد بود.

وی بیان می‌کند: بهره‌برداری از پروژه‌های مسکن بین ۱۲ تا ۴۸ ماه زمان می‌برد بنابراین پیش‌بینی می‌شود واحدهایی که در چند ماه اخیر برای آنها پروانه صادر شده به‌تدریج از نیمه دوم سال جاری وارد بازار عرضه می‌شوند.

به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک این عرضه می‌تواند به عبور از رکود کمک کند و قدرت مالی متقاضیان خرید واحدهای کوچک را افزایش دهد.