تزریق ثبات به مسکن با سرکوب هیجان ارزی
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
سال‌هاست که بحث تکنرخی شدن ارز در بین فعالان اقتصادی مطرح است، اما با گذشت سال‌ها همچنان این امر با مقاومت‌های فراوانی همراه بوده و از انجام این مهم جلوگیری می‌شود. با وجود این، طی روزهای گذشته خبرهایی در این زمینه منتشر شده است. آیا سال 96 ارز تکنرخی می‌شود؟
چند نرخی بودن ارز را می‌توان یکی از عوامل ایجاد فساد مالی در جامعه دانست. از این رو، دولت می‌تواند با تکنرخی کردن ارز از هر نوع رانت و ویژه خواری در اقتصاد ایران جلوگیری کند. بر این اساس به اعتقاد اکثر کارشناسان و فعالان اقتصادی اگر ارز با نرخ منطقی تکنرخی شود، می‌تواند بسیار به اقتصاد کشور کمک کند و مانند سدی، جلو قاچاق را بگیرد و از تولیدکننده واقعی حمایت کند. همچنین فعالان و کارشناسان اقتصادی تکنرخی کردن قیمت ارز را یکی از ضروری‌ترین نیازها برای بهبود وضعیت صادرات، تولید عنوان کرده‌اند. یکی از دلایل تمرکز و فشار بر دولت برای تکنرخی شدن ارز ایجاد ثبات در فعالیت‌های اقتصادی و از بین بردن تبعیض‌هایی که موجب لطمه زدن به صادرات است.
بحث تکنرخی شدن ارز پس از سال‌ها یکی از وعده‌های دولت یازدهم بود که از روزهای آغازین روی کار آمدن به فعالان اقتصادی مطرح شد، اما همچنان باگذشت حدود ۴سال این مهم به حقیقت نپیوسته است. در ابتدای فعالیت دولت، ولی‌الله سیف رییس‌کل بانک مرکزی وعده اجرایی شدن تکنرخی شدن ظرف مدت ۶ ماه را داد، اما در موعد تعیین‌شده وعده جدید و یک‌ساله داده شد. حال با این تفاسیر پس از گذشت ۴سال و اجرایی نشدن وعده دولت این‌بار سیف از اجرایی شدن تکنرخی شدن ارز در سال ۹۶ خبر داده که بیانگر عزم جدی دولت برای تکنرخی شدن ارز ارزیابی می‌شود. اما آنچه در تکنرخی ارز اهمیت ویژه‌یی دارد، تاثیر این مورد بر پیکره بازارهای موازی مانند مسکن، بازار سرمایه، ارز و سکه است.
در این بین برخی از کارشناسان معتقدند تکنرخی شدن ارز باعث کم رونق شدن ارز و سکه و پررونق شدن بازار مسکن است. زمانی که تکنرخی شدن ارز رخ دهد، بازارهای جانبی دیگر پذیرایی نقدینگی‌های سرگردان مردم نخواهد بود و مردم بادل گرمی بیشتری سرمایه‌های خود را وارد بازار مسکن خواهند کرد.
همواره کارشناسان و مسوولان بر این موضوع تاکید دارند که انظباط مالی می‌تواند رویکرد مناسبی بر بازارهای موازی از جمله مسکن داشته باشد. اگرچه به اعتقاد صاحب نظران ریز فاکتورهای مسکنی مانند مصالح ساختمانی و هزینه مجوزهای ساختمانی (به خاطر تولیدات و قیمت‌های داخلی) رابطه مستقیمی با قیمت ارز ندارد، اما بالطبع در کلیت این مسائل می‌تواند بر نقدینگی‌های مردم، انتخاب بازار صحیح برای سرمایه‌گذاری و در نهایت هدایت به عرضه بیشتر ملک بینجامد.
ثبات قیمت مسکن با ارز تکنرخی
منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه ثبات اقتصاد مسکن درگرو تکنرخی شدن ارز است، گفت: اما این ثبات به واسطه تغییرات قیمت ارز نخواهد بود زیرا مساله ارز و مسکن دو مقوله جدا و فاصله‌دار از هم هستند.
غیبی اظهار کرد: تجربه و تحلیل عددی توأمان ثابت می‌کنند که تغییرات قیمتی ارز، تاثیر معنادار و موثری بر حوزه مسکن نمی‌توانند داشته باشد.
وی افزود: چراکه اولا این تغییرات پایدار و مدت‌دار نمی‌تواند باشد. ثانیا جنس این دو در اقتصاد از هم جداست ولی در یک نقطه مهم به هم می‌رسند که همان نقطه، محل رانت‌خواری و سوداگری است.
غیبی بابیان اینکه شاید تکنرخی شدن ارز بتواند این نقطه تلاقی را قطع کند، تاکید کرد: آنچه از تغییرات چند نرخی ارز بر اقتصاد ایران موثر واقع می‌شود، رشد فضای سوداگرانه و کاسب‌کارانه در اقتصاد است که همین حس و حال می‌تواند تاثیر روانی کاذب در مبادلات مسکن ایجاد کند.
این کارشناس اقتصادی گفت: با تکنرخی شدن ارز و با خروج تقاضاهای سوداگران از بازار ارز کنترل نوسانات این بازار بیشتر امکان‌پذیر شده و به تبع آن بازار مسکن نیز از التهابات کاذب و هیجانی ناشی از نوسانات قیمت ارز در امان خواهد بود.
وی همچنین با بیان اینکه تثبیت قیمت ارز موجب رشد و شکوفایی اقتصاد کشور و از بین رفتن تمام رانت‌های موجود در این عرصه می‌شود، گفت: تکنرخی شدن ارز موجب ایجاد ثبات در فعالیت‌های اقتصادی ازجمله حوزه مسکن می‌شود و از بسیاری رانت‌ها و تبعیض‌های آسیب زا در این حوزه اقتصادی جلوگیری می‌شود.
این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه حداقل مزیت تکنرخی شدن ارز این است که جلوی رانت‌ها و سوءاستفاده‌ها را می‌گیرد، تاکید کرد: در این میان نباید ارز دونرخی شود، زیرا این مورد می‌تواند در بازار آزاد و نرخ دولتی مشکلاتی را به وجود آورد.
وی تصریح کرد: دو نرخی بودن ارز باعث می‌شود تا کمتر شاهد ثبات در بازار باشیم و در فضای اقتصادی کشور همچنان ابهام وجود داشته باشد و توزیع درآمد به ضرر یا به نفع برخی دیگر صورت گیرد و منابعی که به نرخ ارز وابسته‌اند در سردرگمی به سر می‌برند.
غیبی تاکید کرد: طبیعی است که دولت باید نرخ هدف را به‌گونه‌یی در نظر بگیرد و این امر هم در کشور ما قابل‌دستیابی و منطقی نیست چون که این امر بحث واردات و صادرات را تحتالشعاع خود قرار می‌دهد، نمی‌توانند این را در نظر بگیرند.
این کارشناس گفت: حال باید منتظر ماند و دید آیا این وعده جدید رییس‌کل بانک مرکزی پس از ۴ سال به حقیقت می‌پیوندد یا همچنان تکنرخی شدن ارز باید منتظر وعده جدیدی از سوی بانک مرکزی باشد.
اثر دلار بر قیمت مصالح ساختمانی
ایمان رفیعی، کارشناس بازار ساخت وساز با بیان اینکه تکنرخی شدن ارز می‌تواند تاثیر موثری بر بازار مسکن داشته باشد، گفت: اگر عوامل موثر بر اقتصاد ایران را در نظر بگیریم، بدون شک نرخ ارز از جمله مهم‌ترین آنان است.
رفیعی افزود: اقتصاد کشورهای وابسته به صادرات به‌ویژه صادرات تک‌محصولی که تنوع سبد ارزی آنها محدود است و توان پایه پولی ضعیفی دارند، ارتباط مستقیمی با نرخ ارز دارند.
وی گفت: نفت به عنوان مهم‌ترین تامین‌کننده بودجه عمومی کشور به همراه دلار چند دهه است که اقتصاد ایران را به بازی گرفته است. تمام بخش‌های اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و... به‌نوعی متاثر از اقتصاد نفتی کشور هستند.
رفیعی بابیان اینکه دولت‌های پس از انقلاب همواره تلاش کردند با تثبیت نرخ ارز، افسار تورم را به دست بگیرند، تاکید کرد: اما اقتصاد بین‌المللی و بازیگران سیاسی منطقه همواره با استفاده از ابزار قیمت نفت و دلار سعی در کنترل دولت‌های وابسته به نفت داشته‌اند.
این کارشناس گفت: در بازار سرمایه ایران بازیگر اصلی دلار است و سایر بازارها مانند طلا، املاک و... مستقیما تحت تاثیر بازار ارز حرکت می‌کنند.
وی همچنین گفت: نرخ برابری ریال در مقابل دلار، سایر بازارهای داخلی که ظاهراً وابستگی به بازارهای بین‌المللی ندارند را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد. کما اینکه در سال‌های اولیه دهه 1390 شاهد بودیم با آغاز تحریم بانک مرکزی و کاهش شدید فروش نفت که موجب افزایش 3برابری نرخ ارز شد، میزان تورم به حدود 50 درصد رسید.
این کارشناس بازار ساخت‌وساز با اشاره به اینکه از دیگر عوامل نابسامانی نرخ ارز در کشور ما، نگاه سرمایه‌یی مردم به این پول خارجی است، گفت: در سایه نابسامانی اقتصاد کشور و سرگردانی جریان نقدینگی در بازار، بخش قابل‌توجهی از مردم به دنبال تبدیل ریال به دلار هستند. این نگاه به‌نوعی انتظار سنتی در مردم ایجاد کرده است که هرساله با افزایش نرخ ارز، سرمایه آنها هم افزوده می‌شود. این نگاه و انتظار مانند این انتظار نهادینه‌شده در همه ماست که هر ساله از فروردین ماه منتظر افزایش قیمت‌ها باشیم.
رفیعی گفت: در روزهای اخیر رییس‌کل بانک مرکزی بار دیگر صحبت از تکنرخی شدن ارز کرده است اما تکنرخی شدن به چه معناست؟ و کدام طرف قرار است نرخ را تعیین کنند؟
وی اظهار کرد: طبق قانون، بانک مرکزی تنها مرجع رسمی واردات ارز و طلا به کشور است اما ارز در دو بازار مختلف معامله می‌شود. وجود همین شکاف بین این دو بازار، عامل ایجاد جذابیت و کشش برای جذب نقدینگی شده است. مانند واردکنندگانی که ارز را با نرخ دولتی از بانک‌ها دریافت می‌کنند و کالاهای وارداتی را با نرخ ارز آزاد به فروش می‌رسانند.
رفیعی گفت: بعید به نظر می‌رسد در این مسابقه طناب‌کشی بین بانک مرکزی و بازار آزاد، نرخ ارز طرف بانک برنده باشد. تلاش دولت برای تکنرخی کردن ارز مستلزم فراهم کردن زیرساخت‌های اساسی در اقتصاد و قوانین کشور است که اگر درست و حساب‌شده انجام نشود قطعا موجب بروز نابسامانی در اقتصاد خواهد شد.
وی همچنین افزود: نخستین گام برای تکنرخی کردن ارز، کم کردن جذابیت و کشش بازار آزاد است تا ورود افراد متفرقه به‌صف تقاضا به حداقل برسد. در حال حاضر، اختلاف قیمت حدود 500 تومانی نرخ ارز دولتی با بازار آزاد حاشیه سود 15درصدی مضاعف را برای واردکنندگان و سرمایه‌گذاران ایجاد کرده که بعید به نظر می‌رسد به‌راحتی بتوان این بازار را از دست سودجویان گرفت.
این کارشناس بازار ساخت‌وساز با بیان اینکه به نظر می‌رسد بزرگ‌ترین اشتباه بانک مرکزی در تکنرخی کردن ارز همین اعلام خبر و زمان آن است، گفت: بدون شک اعلام این خبر موجب ایجاد تقاضای مضاعف در بازار خواهد شد. برای تثبیت نرخ ارز باید کمترین تحریک در بازار صورت بگیرد. در گام دوم باید بانک مرکزی اقدام به عرضه متناسب یا مازاد بر تقاضا در بازار کند تا سودجویان نتوانند با ایجاد قحطی ساختگی و مقطعی حباب قیمتی ایجاد بکنند. سامان‌دهی صرافی‌ها و جلوگیری از عرضه خارج از سیستم ارز نیز از دیگر راه‌کارهای انضباط بازار ارز است.
رفیعی گفت: در کنار استفاده از ابزار پولی بانک مرکزی با همکاری سایر ارگان‌ها و سازمان‌های دخیل باید با تنظیم قوانین و مقررات از نظر قانونی نیز عرضه ارز را مدیریت کنند.
وی با بیان اینکه بازار مسکن مانند سایر بازارها مستقیما تحت تاثیر نرخ ارز قرار دارد، گفت: در سال‌های شروع تحریم‌های بانک مرکزی شاهد افزایش ناگهانی قیمت مصالح ساختمانی از تیرآهن و گچ و سیمان تولید داخل تا تاسیسات حرارتی و برودتی وارداتی بودیم.
تنظیم و کنترل تورم
عطا آیت‌اللهی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در این رابطه بابیان اینکه افزایش قیمت ارز در سال‌های اخیر موجب جهش در بازار قیمت ملک شد به‌گونه‌یی که نرخ رشد قیمت ملک از نرخ رشد ارز پیشی گرفت، گفت: افزایش قیمت‌ها موجب ایجاد بازار کاذب برای املاک کرد و صف رقبا برای ساخت ملک شکل گرفت. هم‌زمان شدن این شرایط با آغاز تحویل پروژه‌های مسکن مهر که از میانه دهه 80 ساخت آنها آغاز شده بود موجب عرضه انبوه مسکن در کشور بود.
آیت‌اللهی افزود: بعد از این کنش و واکنش‌ها خریدارانی که به دلیل افزایش 3برابری نرخ ارز اجناس را بیش از 4برابر قیمت قبل می‌خریدند، دیگر توان مالی خرید ملک گران را نداشتند و سطح توان مالی عمومی جامعه به‌شدت افت کرد.
وی گفت: به هر حال ماحصل شرایط پیش آمده چیزی جز رکود عمیق در بخش مسکن نبود.
وی گفت: در سال‌های اخیر دولت تلاش بسیاری برای ایجاد تحرک و خروج این بازار از رکود کرده است.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: حرکت دولت در جهت تکنرخی کردن ارز در صورتی بطور کامل انجام شود و موجب تلاطم مجدد در نرخ‌ها نشود می‌تواند به ایجاد ثبات در بازار مسکن کمک کند که این ثبات خود کمک بزرگی در جهت تاثیر کاری هرچه بیشتر سایر تلاش‌ها در جهت خروج بازار مسکن از رکود است.
وی همچنین گفت: ثبات نرخ ارز یکی از فاکتورهای اصلی برای بازگرداندن اطمینان به بازار برای سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی است. ارز تکنرخی مطمئناً تاثیر بسزایی در کنترل و مهار تورم در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور می‌تواند داشته باشد.
آیت‌اللهی تاکید کرد: در صورت اجرای صحیح و برنامه‌ریزی‌شده این طرح که مستلزم پایش مداوم و اصلاح قوانین است، می‌توان سایر بخش‌های اقتصاد را نیز راحت‌تر کنترل کرد.
وی گفت: مسلما اجرای سیاست‌های مالی مستلزم اقدامات هماهنگ و یکپارچه کلیه دستگاه‌ها و سازمان‌های مرتبط است زیرا انضباط مالی در صورت وجود کوچک‌ترین سهل‌انگاری یا نقصی به راحتی تبدیل به آشفتگی اقتصادی خواهد شد و در صورت بروز، بزرگ‌ترین بازنده آن مردم خواهند بود.
