2 عامل ناکامی صندوق‌های زمین و ساختمان

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

اگرچه براساس آمار بانک مسکن، ۱۱ صندوق زمین و ساختمان در سراسر کشور تاسیس شده‌اند اما اغلب این صندوق‌ها، به دلیل عدم تامین سرمایه پیش‌بینی شده برای ساخت پروژه فعال نبوده و در حال حاضر تنها 2 تا 3 صندوق در این زمینه فعالیت تقریبا موثر دارند.

در شرایطی شاهد وضعیت نامناسب صندوق‌های زمین و ساختمان هستیم که پیش‌بینی می‌شد با اجرای آیین‌نامه و دستورالعمل این طرح در ابتدای سال ۹۳، بخش مسکن تا حدودی بهبود یابد اما رکود حاکم بر بازار مسکن و بروکراسی موجود در سازمان بورس برای اجرای فرآیند ثبت و همچنین فعالیت صندوق‌های زمین و ساختمان، عدم استقبال انبوه‌سازان و بخش خصوصی را به همراه داشت. حال سوال این است که آیا عدم موفقیت این طرح را باید در اقدامات یا سخت‌گیری‌های سازمان بورس جست‌وجو کرد یا پای وزارت راه و شهرسازی هم به‌عنوان طراح این صندوق‌ها به این ناکامی کشیده می‌شود؟ معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است که وظیفه وزارت راه و شهرسازی اجرای قانون صندوق زمین و ساختمان بود که این اقدام هم انجام شد اما درباره موفقیت یا شکست آنها، بورس باید پاسخگو باشد.

حامد مظاهریان در گفت‌وگو با مهر درباره شکست طرح «صندوق‌های زمین و ساختمان» و علت عدم پیگیری اجرای این ابزار تامین مالی از سوی وزارت راه و شهرسازی اظهار می‌کند: یکی از برنامه‌های وزارت راه و شهرسازی در بخش تحریک عرضه، تقاضا و همچنین تامین مالی بخش مسکن که از روش‌های جدید و غیربانکی است، راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان بود که بر پایه تامین مالی از سرمایه‌های خرد بازار سرمایه شکل گرفت. وی ادامه می‌دهد: تا پیش از راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، بازار سرمایه امکان ورود به بازار مسکن و ساختمان را نداشت، هر چند قانون صندوق‌های زمین و ساختمان در سال ۸۴ به تصویب رسیده بود اما آیین‌نامه‌های اجرایی آن در هیات دولت تدوین و تصویب نشده بود که دولت یازدهم با تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی این صندوق‌ها، امکان ورود بازار سرمایه به بخش مسکن را فراهم کرد.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی تصریح می‌کند: تا پیش از راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، اگر فردی، زمین بزرگی در اختیار و قصد ساخت و ساز در این زمین را داشت، تنها روش ممکن برای وی، جمع‌آوری منابع مالی از طریق پیش‌فروش بود که این موضوع به‌دلیل عدم شفافیت مالی، مفسده‌های بسیاری را هم به همراه داشت. مظاهریان اظهار می‌کند: در حال حاضر مالک زمین‌های بزرگ مقیاس برای تامین مالی ساخت‌وساز می‌تواند از طریق جمع‌آوری منابع مالی خرد در بازار سرمایه و تاسیس صندوق زمین و ساختمان، هزینه لازم برای ساخت مسکن را فراهم کرده و پس از تکمیل ساخت و فروش واحدهای مسکونی، اصل و سود سرمایه‌گذاران خرد را با شفافیت مالی کامل پرداخت کنند.

به گفته وی، صندوق زمین و ساختمان ابزار جدید تامین مالی مسکن بود و وزارت راه و شهرسازی هم موظف بود قانون قدیمی این بخش را عملیاتی و آیین‌نامه‌های آن را تدوین، تصویب و اجرایی کند.

معاون مسکن و ساختمان ادامه می‌دهد: اما سازمان بورس و اوراق بهادار درباره اینکه چه تعداد واحد ساخته و در حال حاضر چه مقدار از این طرح و ابزار نوین تامین مالی در بازار سرمایه استقبال شده، باید پاسخگو باشد.

 عامل عدم موفقیت صندوق‌ها

محمود جهانی کارشناس ارشد بخش مسکن، درباره اجرای طرح صندوق‌های زمین و ساختمان به «تعادل» می‌گوید: فرآیند ثبت و کسب مجوز تاسیس این صندوق‌ها برعهده سازمان بورس و اوراق بهادار است البته در یکی، دو سال گذشته، آیین‌نامه اجرایی آن تسهیل شد اما این دستورالعمل، همچنان زمان‌بر است.

جهانی می‌افزاید: صندوق‌های زمین و ساختمان برای اجرای پروژه‌های کوچک و متوسط مقیاس مورداستفاده قرار نمی‌گیرند اما پروژه‌های بزرگ مقیاس می‌توانند از این صندوق‌ها بهره‌گیری کنند، زیرا تامین هزینه‌های بالاسری ایجاد شده، باید صرفه اقتصادی داشته باشد.

وی ادامه می‌دهد: در سال‌های اخیر، رکود حاکم بر بخش مسکن و همچنین نبود بازار مناسب برای اجرای پروژه‌های بزرگ ساختمانی وجود نداشت و به‌تبع آن نرخ بازدهی پروژه‌ها مورد انتظار نبود و استقبال از سرمایه‌گذاری برای واحدهای مطرح شده در این صندوق‌ها انجام نشد.

این فعال حوزه مسکن به دو دلیل عمده عدم استقبال از این صندوق‌ها اشاره می‌کند و می‌گوید: نخستین دلیل به چشم‌انداز نامناسب بخش مسکن و ساختمان بازمی‌گردد، به‌طور کلی شرایط حاکم بر این بخش رکودی است و فعالیت در آن بازده موردانتظار را ندارد و تمایلی برای سرمایه‌گذاری ایجاد نمی‌کند. جهانی تصریح می‌کند: دلیل دیگر به فرآیند تصویب طرح‌ها و دریافت مجوز از سازمان بورس مربوط می‌شود، این فرآیند همچنان سخت و هزینه‌بر است.

وی اظهار می‌کند: در واقع عامل اولیه در عدم استقبال از این طرح، رکود حاکم بر بازار مسکن و عامل ثانویه مربوط به سختی موجود در اجرای آیین‌نامه این صندوق‌هاست. به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، سوال این است که چرا وزارت راه و شهرسازی در این زمینه موفق نبود و گامی برای اجرای بهتر این آیین‌نامه‌ها بر نداشت؟ شرکت عمران و بهسازی شهری و شرکت عمران شهرهای جدید می‌توانستند گام‌های مثبتی برای ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان بردارند.

جهانی می‌گوید: ‌در راه‌اندازی دو صندوق زمین و ساختمان، سازمان ملی زمین و مسکن ورود پیدا کرد اما این سازمان، طرح را در نیمه کار رها کرد.

این فعال بخش مسکن تصریح می‌کند: صندوق‌های زمین و ساختمان باید آسیب‌شناسی شوند ضمن اینکه باید بپذیریم که ایجاد و همچنین بهره‌گیری از این ابزار مالی بخش مسکن نهادینه نشده است.

وی درباره میزان استقبال از صندوق‌های زمین و ساختمان پس از ایجاد رونق در بازار مسکن می‌گوید: با بهبود بخش مسکن عامل نخست در عدم موفقیت صندوق‌ها مرتفع می‌شود، اما ارکان سخت صندوق‌ها یا مدل فعالیت آنها همچنان باقی می‌ماند که این موضوع نیاز به بازطراحی فرآیند ایجاد و کارکرد صندوق‌ها تا دریافت مجوزها دارد. جهانی اضافه می‌کند: حجم تبلیغات در زمینه آگاه‌سازی متقاضیان و همچنین انبوه‌سازان مناسب نبوده ضمن اینکه مدل عملی موفقی از ابتدای طراحی تاکنون اجرایی نشده و الگوسازی عملی موفق برای صندوق‌ها انجام نشده و وزارت راه و شهرسازی هم در چند مورد راه‌اندازی این صندوق‌ها را نیمه‌کاره رها کرده است. این کارشناس ارشد مسکن ادامه می‌دهد: وزارت راه و شهرسازی باید الگوسازی مناسبی انجام می‌داد و نمونه‌های عملی در این زمینه اطلاع‌رسانی یا اینکه پروژه‌های سودآوری در این زمینه تعریف می‌شد.

وی درباره تجربه ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان در سایر کشورها می‌گوید: مدل‌های مختلفی در سایر کشورها در این زمینه وجود دارد اما به دلیل شرایط اقتصادی متفاوت این کشورها با ایران، نمی‌توان الگوی مناسبی از این مدل‌ها در ایران اجرایی کرد، زیرا این طرح‌ها در قالب‌های دیگر و با ارکان و شرایط متفاوت عملیاتی شده‌اند. جهانی می‌افزاید: 9 رکن برای ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان وجود دارد که همین موضوع موجب طولانی شدن بروکراسی در این زمینه می‌شود که یکی از آنها این است که هر واحد ساختمانی باید از طریق مزایده فروخته شود که این موضوع با ساز و کار انبوه‌سازی در ایران همخوانی ندارد.

ناگفته نماند که قانون ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان در سال 84 به تصویب رسید، اما اجرای آیین‌نامه آن در سال 93 انجام شد، براساس این آیین‌نامه، افراد حقیقی و حقوقی می‌توانند با دریافت مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان از سازمان بورس و اوراق بهادار و تهیه امیدنامه و تشکیل ارکان آن، از طریق فرابورس به فروش واحدهای سرمایه‌گذاری بپردازند.