3 راهکار فریز گسل مسکن

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

حاشیه‌نشینی، بافت‌های فرسوده، خانه اولی‌ها و گروه‌های کم درآمد 4 اولویت دولت دوزادهم در حوزه مسکن تعریف شده‌اند. آن طور که عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در نخستین روزهای وزارت خود در دولت دوازدهم اعلام کرد از نظر این وزارتخانه در حوزه مسکن اصلی‌ترین مساله رسیدگی به 4 گروه اولویت‌دار است. نخستین گروه حاشیه‌نشینان با حدود ۱۱میلیون نفر جمعیت، گروه دوم ساکنان بافت‌های فرسوده با حدود 8 میلیون نفر جمعیت، گروه سوم خانه‌اولی‌ها و گروه چهارم نیز اقشار کم‌درآمد هستند که باید در بخش مسکن به وضعیت آنها سامان داده شود. در همین حال برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که ناتوانی مالی 4 گروه یاد شده برای تهیه هزینه خرید مسکن از سویی و از سوی دیگر، رواج لوکس‌نشینی و برج‌نشینی بر نابرابری در داشتن مسکن مناسب که از آن به عنوان «گسل مسکن» یاد می‌شود، دامن می‌زند. در این میان اخذ مالیات از خانه‌های لوکس، ارائه لایحه به مجلس برای جلب مشارکت تمام دستگاه‌ها در پیشگیری از گسترش گسل مسکن همچنین فراهم‌آوری زمینه‌های مشارکت کامل بخش خصوصی در رفع معضل مسکن ‌3 راهکار کارشناسان برای بهره‌مندی 4 گروه مشخص شده از مسکن مناسب و ممانعت از گسترش پدیده «بد مسکنی» است.

در همین حال ‌با توجه به تقسیم‌بندی جامعه هدف به 4 گروه یاد شده، سوال‌های متعددی در ذهن مردم و ناظران ایجاد شده ازجمله اینکه وزارت راه و شهرسازی در دولت دوازدهم تا چه حد می‌تواند در تامین مسکن به 4 گروه تعیین ‌شده، موفق باشد؟ برای حل معضل بافت و حاشیه‌نشینی و طبقه متوسط به طور مشخص چه راهکارهای عملی در پیش بگیرد و راهکار حیاتی تامین منابع مالی مورد نیاز برای احیای بافت فرسوده چیست؟

 مسکن حوزه فرا بخشی است

در این رابطه هادی حق‌شناس، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه توجه و رسیدگی به بافت‌های فرسوده جوابگوی بخشی از سوالات مخاطبان درخصوص نحوه موفقیت دولت دوازدهم در تامین مسکن برای 4 دهک ذکر شده است، گفت: در سطح کشور یک هزار و ۱۰۰هکتار سکونتگاه غیررسمی، یک هزار هکتار بافت فرسوده و ۶۰۰ بافت تاریخی در شهرهای کشور وجود دارد و اساس آمارهای ارائه ‌شده از این تعداد حدود ۶۸۰ طرح توسعه و بهسازی در ۳۲۰محله مسکونی بافت فرسوده در ۱۸۰شهر کشور درحال اجراست.

حق‌شناس افزود: برای بهبود محلات 3‌گانه(بافت فرسوده، سکونت‌گاه‌های غیررسمی و تاریخی) در کشور بیش از ۸۰ هزارمیلیارد تومان اعتبار نیاز است. این اقتصاددان اظهار کرد: با توجه به حجم بالایی از بافت‌های فرسوده که نیاز به نوسازی دارند و نیز با در نظر گرفتن اینکه سالی 700 الی 800 هزار فقره ازدواج در کشور صورت می‌گیرد که دربردارنده نیاز زوجین به مسکن است طبیعی است دولت باید نسبت به صنعت ساختمان توجه ویژه‌یی داشته باشد.

حق‌شناس اظهار کرد: درست است که حوزه مسکن فرابخشی است و سیاست‌های بانک مرکزی در نحوه تخصیص و تزریق اعتبار به این صنعت سهم بالایی در رونق یا رکود در این بازار دارد اما در عین ‌حال نباید فراموش کرد که وزارتخانه راه و شهرسازی یک‌سری ابزارهایی دارد که با اتکای به آن می‌تواند برای تحریک تقاضا و برای رونق دادن به این صنعت اقدامات موثری انجام دهد.

وی گفت: بافت‌های فرسوده نیازمند حضور موثر بخش خصوصی است زیرا هزینه کلان بافت‌های فرسوده خارج از هزینه‌کرد یک وزارتخانه بوده و عزم ملی و جمعی می‌خواهد.

 دولت به تنهایی حلال مشکل نیست

علیرضا خسروی، کارشناس مسکن با بیان اینکه موضوع مشترک برنامه 4گروه اولویت‌دار برای خانه‌دار شدن، ناتوانی در خرید است، گفت: اصلاح بافت‌های فرسوده می‌تواند بخش از جامعه هدف را پاسخ دهد. خسروی افزود: اما بدون تردید اصلاح بافت‌های فرسوده بسیار سنگین و تامین مالی آن خارج از توانایی یک وزارتخانه چند جانبه مانند مسکن است.

وی گفت: هر کدام از مباحث راهکار عملیاتی خاصی برای خود دارند. به طور مثال برای حل مساله حاشیه‌نشینی ‌باید حاشیه‌نشینی را با تسهیلات بانکی کم‌بهره و خانه اولی‌ها را با وام خرید و ساکن بافت فرسوده را در قالب مسکن اجتماعی و از طریق تسهیلات بانکی خانه‌دار کنیم.

  اخذ مالیات از خانه‌های لوکس

این کارشناس بازار مسکن درخصوص تاثیر اخذ مالیات بر خانه‌های لوکس نیز گفت: اخذ مالیات از خانه‌های لوکس می‌تواند خلأ ناشی از کمبود هزینه برای احیای بافت‌های فرسوده را جبران کند. درحال  حاضر رکود مسکن می‌تواند امتیازی برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی گران‌قیمت لحاظ شود.

در ایران به‌ هیچ‌ عنوان درخصوص اخذ مالیات بر خانه‌های لوکس(SDLT) تصمیمات جدی صورت نگرفته زیرا به گفته نمایندگان مجلس دوره نهم برای شناسایی و تشخیص خانه‌‌ها معیار مشخصی وجود ندارد و به نظر می‌رسد این قانون بر قیمت نهایی مسکن اثر منفی داشته باشد. درحالی که کشورهایی مانند بریتانیا و فرانسه توانسته‌اند با اتخاذ قوانین و تعرفه‌های خاص از این املاک علاوه بر اخذ مالیات از افزایش قیمت این املاک جلوگیری کنند.

این نماینده سابق مجلس با بیان اینکه در بیشتر کشورهای توسعه یافته بعد از 6 ماه خالی ماندن خانه‌یی در این کشور‌ها، مالیاتی معادل ۵۰ درصد از کل قیمت ملک مورد نظر اخذ می‌شود، گفت: این رقم دقیقا کمترین نرخی است که برای این املاک گذاشته می‌شود.

 وی گفت: آنچه مسلم است این است که دولت به‌تنهایی قادر به رفع نیاز مسکن اقشار مختلف را نیست. از طرفی ورود دولت به طور مستقیم در چرخه تامین قطعا آثار خوبی در بحث مسکن نخواهد داشت. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که دولت کارفرمای خوبی نیست. مخصوصا در بحث مسکن که یکی از خصوصی‌ترین بخش‌های اقتصاد ماست. کمک دولت در دو بخش تامین زیرساخت‌ها و تصویب و اجرای قوانین به‌روز و کارآمد در کنار حمایت‌های غیرمستقیم مالی که موجب افزایش خارج از کنترل حجم نقدینگی در جامعه نشود، بیشترین کمک را به تسهیل و تسریع در خانه‌دار شدن افراد خواهد کرد.

وی گفت: توجه به بخش‌های اساسی اقتصاد نظیر ایجاد اشتغال و کنترل تورم و نرخ ارز از دیگر ابزارهای دولت برای کمک به حفظ آرامش روانی و افزایش درآمد عمومی جامعه است که نهایتا نقش بسزایی در کاهش آسیب‌پذیری افراد و رشد دهک‌های کم‌درآمد جامعه می‌کند. کاهش رشدی که به کوچک شدن جامعه هدف مدنظر دولت خواهد انجامید.

  اصلاحات نباید سرسری باشد

عطا آیت‌اللهی، ‌کارشناس اقتصاد مسکن نیز با بیان اینکه دولت همواره در «بسته تحلیلی برای خروج از رکود» مسکن را به عنوان یک عنصر قابل‌تحریک در بازار اقتصاد معرفی می‌کند، گفت: اما این بسته بدون ارائه تسهیلات مناسب، تخصیص منابع پایدار برای اصلاح بافت‌های فرسوده، استفاده از بخش‌های خصوصی امکان‌پذیر نیست.

آیت‌اللهی افزود: با بررسی همه‌جانبه سیاست‌های دولت در بخش مسکن، می‌توان به تنها محرک موجود یعنی «بسته‌های حمایتی» در قالب تسهیلات بانکی برای جامعه مصرفی در بخش مسکن اشاره کرد که این سیاست به تنهایی باعث رونق اقتصاد مسکن و خروج از رکود و تبدیل آن به یک محرک اقتصادی موثر در رشد اقتصادی کشور نخواهد شد و تنها شاید بتواند عده‌یی از متقاضیان مسکن را از طریق برخورداری از تسهیلات بانکی فقط «خانه‌دار» کند.

وی با بیان اینکه برای اصلاح بافت‌های فرسوده باید نگرش بسیار مثبتی به بخش خصوصی داشته باشیم، گفت: درحال حاضر این بخش به‌ خوبی نشان داده در انجام فعالیت‌های خود به‌هیچ‌عنوان کوتاهی یا اغماض نمی‌کند.

این کارشناس با بیان اینکه 4ساله دوم دولت تدبیر و امید فرصتی برای آزمون‌ و خطا وجود ندارد، تاکید کرد: باید بین اقدام به «خانه‌دار» کردن متقاضیان مصرفی جامعه، با تعالی و رشد دادن «اقتصاد مسکن» که حتما یکی از تبعات غنای اقتصاد مسکن، افزایش سرمایه در گردش جامعه و به‌تبع آن افزایش سرمایه در گردش خانوارهای جامعه خواهد شد را تمییز قائل شویم و سیاست دوم را با همپوشانی سیاست خانه‌دار کردن متقاضیان در تمام ابعاد به‌پیش ببریم تا نقشه راه عملیاتی شود.

آیت‌اللهی گفت: بدون تردید هر ملکی مناسب دهک‌های پایین جامعه نیست. این اصلاحات نباید سرسری و با فلسفه قیچی به دست صورت بگیرد.

این کارشناس بابیان اینکه اخذ مالیات از خانه‌های لوکس نمی‌تواند در هزینه‌کرد بافت‌های فرسوده موثر باشد، گفت: این بخش نیازمند تامین لوایحی است که خارج از حوزه استحفاظی وزارت راه و شهرسازی است هر چند که با اجرای این مساله نیز در اجرای بافت‌های فرسوده توانمند نخواهیم بود. آیت‌اللهی تنها راهکار جدی برای حل‌وفصل مساله بافت‌های فرسوده گفت: تامین منابع مالی بسیار ارزان برای دو قشر عرضه و تقاضا می‌تواند برآیند مطلوبی در بافت‌های فرسوده داشته باشد بعد از اصلاح این بافت‌ها می‌توان به ‌صورت پله‌یی معضل حاشیه‌نشینی و متقاضیان دهک‌های بسیار پایین را حل کرد.

  بخش خصوصی، بازوی دولت

دکتر رسول مظفری، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه بخش مسکن به عنوان موتور پیشران اقتصاد تلقی می‌شوند، گفت: در سال 93 بیشترین رشد منفی مسکن در ایران اتفاق افتاد که طبق آمار صحیح 1/16درصد رشد منفی داشته است و در نهایت پس از پیگیری‌های دولت یازدهم در امر مسکن این وضع رو به بهبودی است و بدون تردید رفته‌رفته حال مسکن بهتر می‌شود.

مظفری با بیان اینکه عوامل تاثیرگذار بر وضعیت مسکن نیازمند توجه به فاکتورهای متعددی است، گفت: به طور کلی سن ازدواج، عوامل طبیعی، غیرطبیعی و... رشد گام‌به‌گام چند سال گذشته مبین این موضوع است که به‌ صورت منطقی و رشد غیر تورمی اتفاق خواهد افتاد و تا سال 1400 رونق به طور کامل در بخش مسکن دیده خواهد شد.

 مظفری با انتقاد از اینکه طولانی شدن رکود مسکن به دلیل تصمیمات چکشی و ضربتی و غیر کارشناسانه است، اظهار کرد: این تصمیمات باعث ایجاد تنش و تورم در این بازار می‌شود. از این رو باید به طور جد از تصمیمات شتاب‌زده جلوگیری شود. البته باید این مساله را ذکر کنیم که حتماً باید بخش مسکن تورم منطقی داشته باشد چراکه یکی از عوامل رشد و رونق جذابیت‌های سودآوری سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است که در تمام دنیا به آن توجه می‌شود.

وی با یادآوری این موضوع که عدم تولید مسکن متناسب با تقاضای بالقوه سبب تشدید فاصله بین عرضه و تقاضای مسکن می‌شود گفت: تورم‌های صورت گرفته در سال‌های اخیر باعث شد که تقاضای موثری در بازار مسکن شکل نگیرد و متناسب با آن عرضه مسکن اتفاق نیفتد. طبیعی است که وقتی بین عرضه و تقاضای مسکن تعادلی برقرار نشود در اصطلاح علم اقتصاد گفته می‌شود که در بازار رکود حاکم است.

وی بابیان اینکه توجه به بخش خصوصی می‌تواند راهکار حیاتی برای مسکن باشد، گفت: بخش خصوصی می‌تواند همانند بازوی کمکی وزارت راه و شهرسازی در بخش تامین مسکن درخور یک شهروند ایرانی داشته باشد.

سلطان محمدی، کارشناس حوزه مسکن در تحلیل اظهارات اخیر آخوندی درباره حوزه مسکن با بیان اینکه سیاست‌هایی که عباس آخوندی از روز اول در حوزه مسکن اعلام کرده و هنوز هم درباره آنها تاکید می‌کند، سیاست‌گذاری‌های کاملا درستی بوده است، گفت: در اظهارات اخیر وزیر راه و شهرسازی یکی از محورهای اظهارات ایشان درباره حوزه مسکن این است که ایشان اعتقاد دارند که منابع را باید از مسکن مهر به سمت بافت‌های فرسوده هدایت کنیم.

وی افزود: این سیاست‌گذاری به نظر من کاملا درست و کارشناسی است ولی ای‌کاش از ابتدا سیاست‌گذاران پیشین در دوره‌های قبل توجهشان را روی احیای بافت‌های فرسوده متمرکز می‌کردند و این سرمایه‌گذاری مسکن مهر برای اصلاح بافت‌های فرسوده به ‌کار برده می‌شد.

سلطان محمدی اظهار کرد: با توجه به اینکه در شرایط فعلی هزاران هکتار بافت فرسوده وجود دارد که جزو بافت‌های معیوب محسوب می‌شود می‌توان گفت که ساخت واحدهای مسکونی در دولت قبل در قالب 100هزار واحد مسکونی که فاقد امکانات زیربنایی و روبنایی است عملا زمینه‌ساز افزایش حجم بافت‌های معیوب در حوزه مسکن است و در واقع سیاست‌گذاری‌های نادرست دولت قبل در حوزه مسکن باعث شد که مشکلات مربوط به بافت‌های معیوب حوزه مسکن دو چندان شود.

وی با تاکید بافت‌های فرسوده شهری در سال‌های اخیر به ‌ویژه در کلان‌شهرها از اهمیت خاصی برخوردار شده‌اند، گفت: ساختمان‌های موجود در این مناطق علاوه بر ناهمگون کردن چهره شهرها، در هنگام بروز بلایای طبیعی یکی از بزرگ‌ترین موانع و معضلات شهری به‌ حساب می‌آیند.

این کارشناس حوزه مسکن گفت: بازسازی و نوسازی این بافت‌ها با توجه به تراکم بالای جمعیت و عدم رعایت اصول شهرسازی در زمان ساخت نیازمند وقت و هزینه بسیاری است که مطمئنا بدون مشارکت حداکثری بخش خصوصی قابل اصلاح نیست.

وی گفت: به نظر می‌رسد با توجه به اینکه قرارگیری این بافت‌ها اغلب در مناطق مرکزی شهرهاست برای جذب سرمایه‌گذار، دولت با وضع قوانین و ارائه مشوق‌ها برای سرمایه‌گذاران و ساکنان بیشترین توفیق را در حل مشکلات این مناطق خواهد داشت. همان‌گونه که شاهد هستیم دولت در سال‌های اخیر با وضع برخی از این قوانین مثل اختصاص وام بدون سپرده، تخفیف در تراکم و صدور پروانه‌های ساختمانی و کمک به تجمیع ساختمان‌ها توانسته تا حدی رونق را به احیای اینچنین جاها بازگرداند.