چند پیشنهاد برای حفظ تعادل بازار مسکن

سید منصور غیبی

 کارشناس

اقتصاد مسکن

آنچه از گفته‌های وزیر محترم راه و شهرسازی درباره «نقشه راه بازار مسکن تا سال 1400» استنباط می‌شود، تنها ارائه یک راه‌حل برای امکان خانه‌دار کردن متقاضیان مسکن در سه گروه حاشیه‌نشین و خانه اولی و ساکنان بافت‌های فرسوده است و هیچ راه‌حلی برای خروج از رکود اقتصاد مسکن و غنای این حوزه اقتصادی در زمینه‌های فنی مهندسی سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی به‌کار‌گیری تکنولوژی‌های نوین ساختمانی و از همه مهم‌تر تربیت و ارتقای دانش فنی و عملیاتی نیروهای انسانی شاغل در صنعت ساختمان و ارتقای توان تولید محصولات و مصالح ساختمانی و حمایت از ورود دانش فنی تولید ات جدید ساختمانی و... ارائه نشده است. یعنی اگر بخواهیم این پیشنهاد وزیر را عملیاتی کنیم باید حاشیه‌نشینی را با تسهیلات بانکی کم بهره و خانه‌اولی‌ها را با وام خرید و ساکن بافت فرسوده را در قالب مسکن اجتماعی واز طریق تسهیلات بانکی خانه‌دار کنیم. همه این راه‌حل‌ها در یک نقطه مشترکند، «همکاری بانک مرکزی در ارائه اعتبارات مالی» و در غیر این صورت نه وزیر مقصر است نه برنامه ایرادی داشته است و این چرخه مثل سال‌های متمادی در حال چرخش خواهد بود. از این رو، برنامه‌ریزان «حوزه مسکن» در اتاق فکر خود باید برنامه‌یی ارائه کند که نقطه فرار نداشته باشد و محکوم به اجرا و اخذ نتیجه باشد.

عوامل بیرونی و درونی در حوزه اقتصاد، نقش موثر و کارآمدی را در اقتصاد مسکن ایفا می‌کنند. از جمله عوامل بیرونی موثر بر اقتصاد مسکن را می‌توان به افزایش جمعیت و تحرکات اقتصادی در سایر بخش‌های تولید و خدمات در حوزه مسکن و عوامل اجتماعی و سیاسی و... اشاره کرد و از عوامل درونی نیز می‌توان از سیاست‌گذاری‌های دولتی در بخش مسکن و برنامه‌ریزی‌های تولید و واگذاری مسکن و تدوین نظامات یارانه‌یی از جمله تسهیلات ساخت و خرید مسکن در قالب واهای دولتی و... نام برد. از این رو، اقتصاد مسکن را می‌توان بر دو پایه اقتصاد مردمی و اقتصاد دولتی بازتعریف و نقش آنان را در تحرک اقتصاد ملی تحلیل کرد.

اقتصاد مردمی و دولتی مکمل هم و هردو از ریشه‌های باروری اقتصاد ملی به شمار می‌آیند. رونق اقتصاد مردمی در بخش خصوصی پیش‌نیاز رونق اقتصاد دولتی بوده و متقابلا احیا و رونق بخش خصوصی در گرو برنامه‌ریزی‌های اقتصاد دولتی است. به نظر می‌رسد، تقابل و همدلی این دو بخش اقتصادی در تدوین و ارائه راهکار کلان اقتصادی می‌تواند، بسیار مفید واقع شود.

دولت بخش مسکن را به عنوان یکی از بخش‌های محرک رشد اقتصادی در کشور مطرح می‌کند و اذعان می‌دارد هر گونه تحرک اقتصادی در این بخش زمینه‌ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش‌های وابسته می‌شود. به‌طوری که در مجموعه سیاست‌های خروج از رکود اقتصادی، بخش مسکن به عنوان یکی از عوامل اولیه و بخش‌های پیشران اثرگذار بر خروج از رکود، مبنای سیاست‌گذاری ویژه‌یی قرار گرفته است. همان‌گونه که در سیاست‌های اقتصادی دولت برای خروج از رکود اعلام شده است، «حوزه مسکن» یک حوزه «ارتباطات» با سایر بخش‌های اقتصادی است، از این رو، رکود در این بخش تبعات منفی بسیاری به سایر بخش‌های مرتبط با این صنعت را به همراه خواهد داشت.

با علم به این موضوع که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نباید دولتی باشد و بخش خصوصی در این حوزه نقش موثر و کارآمدتری دارد، حمایت از بخش مردمی و خصوصی از سوی دولت به عنوان یک عامل درونی در جذب سرمایه‌های آنان و شکل‌دهی اقتصادی برای نیل به سود مشارکت در حوزه مسکن می‌تواند سرمایه‌های سرگردان و انباشت شده در حوزه‌های غیرمولد و کاذب را سازماندهی کرده و به دست بخش خصوصی اقتصاد مسکن را احیا کند.

از این رو، در بین حوزه‌های اقتصادی به نظر می‌رسد، حوزه اقتصاد مسکن می‌تواند محرک مناسبی بر اقتصاد ملی مبتنی بر رشد و شکوفایی متناظر اقتصاد مردمی و اقتصاد دولتی محسوب شود. کما اینکه بر کسی پوشیده نیست که بیش از 70درصد سایر حوزه‌های اقتصادی کشور به نوعی در ارتباط با حوزه عمرانی و ساخت و ساز ساختمانی قرار دارند، از این رو، فعال‌سازی این حوزه می‌تواند تبعات مثبت زیادی در احیا و بالندگی سایر بخش‌های اقتصادی را در پی داشته باشد. از طرفی در نقشه‌ راه رکودزدایی از اقتصاد، تیم اقتصادی دولت با اذعان به اینکه بخش مسکن نقش محرک رشد اقتصادی را داشته و هرگونه تحرک در آن بخش زمینه‌ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش‌های وابسته خواهد شد، اما اقدامات اجرایی و مالی برای برقراری رونق اولیه در این بخش را صرفا در خط حفظ تورم و پیامد آن در رکود تعریف کرده است و دولت معتقد است صنایع پیشرو در سایر بخش‌های اقتصادی پایه از جمله نفت و پتروشیمی و معادن و فلزات در اولویت اول تولید پول و سرمایه قرار گیرند و نهایتا سرریز سرمایه مازاد از رونق اقتصادی صنایع پایه را به بخش مسکن تزریق کند.

برای حفظ تعادل منطقی بازار مصرف و تولید مسکن، دولت دخالت عملیاتی در این حوزه کند به نحوی که با برنامه‌ریزی مشترک با مجلس اولا تعریف صریح و روشن از اقتصاد مسکن از جمله در برنامه ششم توسعه ارائه کند که متاسفانه این توجه در این برنامه عقیم مانده و هیچ پرداخت مستقیمی به آن نشده است و از طرفی نیز با اجرایی کردن مسکن اجتماعی گامی در تحقق تامین مسکن اقشار عموما اجاره‌نشین کند و مهم‌تر آنکه با برنامه‌ریزی اقتصادی زمینه رشد اقتصادی جامعه را افزایش داده تا این گردش سرمایه در جامعه جاری شده و مردم به‌طور مستقیم و در سایه مشارکت‌های اقتصادی و اشتغال به کار وکسب درآمد از محل تلاش خود بتوانند نیازهای مهم اقتصادی‌شان از جمله تهیه مسکن را با توسل به حمایت‌های تسهیلاتی بانکی و حتی لیزینگ‌های دولتی و نیز بخش خصوصی تهیه کند تا در ادامه و با جلو‌گیری از انباشت متقاضی اجاره‌نشینی راه خانه‌دار شدن خانوارهای مستاجر نیز فراهم شود به نحوی که با ایجاد امنیت اقتصادی در جامعه، امیدواری مستاجران در سایه آن امنیت و برنامه‌ریزی مالی شخصی در تهیه و خرید مسکن اختصاصی خانواده خود به واقعیت تبدیل شود.