گرایش خریداران به واحد‌های میان‌متراژ قدیمی

گروه راه و شهرسازی  شهلا روشنی

براساس آمارهای بانک مرکزی در مرداد ماه سال 1396 تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 17هزار و 984واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 6.1‌ درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در مرداد ماه سال 1396 نیز حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 46.7‌درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با مرداد ماه سال قبل 4.8واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌های با قدمت 6 تا 10سال و بیش از 15سال افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام‌ شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مرداد ماه سال 1396 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، مناطق 5 با سهم 15.8‌درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 11و 9.9‌درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 73‌درصد از کل تعداد معاملات انجام‌ شده در شهر تهران مربوط به 10منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 14، 8، 10، 7، 1، 15 و 11 بوده و 12منطقه مانده 27‌درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

همچنین براساس این گزارش در مرداد ماه سال 1396 متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4.67میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1و 6.2‌ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 6 معادل 11.6‌درصد و بیشترین میزان کاهش به منطقه 22 معادل 4‌درصد تعلق دارد.

در ادامه همین گزارش آمده در 5 ماهه نخست سال 1396 تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 6/69 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش 1.5‌درصدی نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 4.55میلیون تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 5.5‌ درصد افزایش نشان می‌دهد.

همچنین براساس این گزارش در مردادماه سال 1396 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 150تا 200میلیون تومانی با اختصاص سهم 12.3درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 200تا 2500و 100تا 150میلیون تومانی نیز هر کدام با اختصاص 11و 10.6‌درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه حدود 45.7‌درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 300میلیون تومانی اختصاص داشته است.

 4 نکته قابل تامل

از آمارهای موجود می‌توان به 4 نکته بسیار مهم شامل افزایش معاملات، افزایش معاملات املاک 16تا بیش از 20سال، افزایش قیمت محسوس مسکن و افزایش معامله‌های املاک ارزان‌قیمت پی برد.

به گفته برخی از کارشناسان، این 4 آیتم باعث ایجاد ریز نوسان‌هایی در بازار مسکن شده است. به ‌هر حال به باور این عده کاهش نرخ سود بانکی نیز عامل قوی دیگری است که در کنار این 4 فاکتور به دنبال ایجاد رونق نسبی در بازار مسکن است. برای پیگیری تک‌تک این آیتم‌ها به سراغ چند کارشناس رفتیم.

 چرایی افزایش معاملات

به گفته پرویز کاکایی، رییس یکی از شعب یک بانک دولتی با بیان اینکه بدون تردید افزایش نسبی معاملات مسکن به دلیل رشد نسبی اوراق تسهیلات مسکن است، گفت: در ماه گذشته به طور میانگین روزانه 202میلیون ورقه به ارزش یک هزار و 65 میلیارد تومان در بازارهای فرابورس ایران مورد دادوستد قرار گرفته است.

کاکایی افزود: با وجود اینکه این اوراق با رشد قیمتی روبه‌رو شده بود، اما در مرداد ماه حجم و ارزش مبادلات اوراق تسهیلات مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته به ترتیب 68 و 35‌درصد افزایش یافت به‌ گونه‌یی که نزدیک به 2میلیون ورقه تسهیلات مسکن به ارزش افزون بر یک هزار و 46میلیارد تومان خرید و فروش شد.

وی با بیان اینکه این اوراق همواره در کشورهای اروپایی متداول بوده است، گفت: اما متاسفانه انتشار اوراق در ایران قابل دفاع نیست. در کشورهای اروپایی به خاطر تامین سرمایه‌های کلان مورد نیاز بانک‌های رهنی، این بانک‌ها مجاز هستند تحت نظارت دقیق دولت اوراق قرضه مسکن انتشار دهند و در بورس اوراق بهادار به معرض فروش گذارند و با این منابع به افرادی که قصد خرید خانه یا احداث واحدهای مسکونی دارند، وام‌های درازمدت با نرخ‌های نازل بدهند اما متاسفانه این اوراق در ایران قابل دفاع نیست.

وی درخصوص این موضوع گفت: درحال حاضر افرادی که فاقد واحد مسکونی ملکی هستند، قادر نیستند 25‌درصد از قیمت آن را با تعیین مبلغی حدود 25، 50 و 75هزار تومان(به‌تناسب قیمت‌های پیش‌بینی ‌شده آپارتمان‌ها به مبلغ 100، 200و 300هزار تومان) به‌صورت نقدی و فوری بپردازند اما متاسفانه برای خانه‌دار شدن، انتخاب دیگری ‌جز این راه برای دهک‌های متوسط جامعه وجود ندارد.

کاکایی با اشاره به اینکه به‌هرحال افزایش مقطعی معاملات اوراق مسکن باعث رونق نسبی بازار مسکن شده است، گفت: این افزایش به ‌خوبی نشان می‌دهد مردم با وجود سختی در پرداخت هزینه‌های کلان اوراق به دنبال اخذ این سبد تسهیلات هستند.

این کارشناس با بیان اینکه دولت باید نگاه عمیق‌تری به تسهیلات مسکن داشته باشد، گفت: تسهیلات متنوع می‌تواند در حل بحران رکود مسکن موثر باشد، اما این موارد باید با منطق و دقت بیشتری طرح‌ریزی شود.

 3 ریز فاکتور افزایش معاملات املاک

در ادامه همین مبحث محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی بابیان اینکه براساس گزارش معاملات مسکن در مرداد تعداد معاملات املاک چند سال ساخت بسیار بالاتر از نوسازها بوده است، گفت: براساس این آمارها حدود 57.2‌ درصد معاملات انجام‌شده مربوط به املاک 16تا 20سال است که این موضوع به‌وضوح نشان می‌دهد. مردم توانایی بالایی برای خرید املاک نوساز ندارند.

 مهری افزود: درحال حاضر هر مترمربع از املاک نوساز نسبت به املاک کلنگی یک تا چند میلیون تومان نوسان قیمت دارد.

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه سبقت آپارتمان‌های میان متراژ و قدیمی‌ساز از سایر گروه‌های متری و سنی آپارتمان‌های فروش رفته در پایتخت در مردادماه درعین‌حال حاوی یک پیام مهم برای بازار مسکن است، گفت: از آنجا که به طور متوسط آپارتمان‌های نوساز با فاصله قیمتی حدود 15تا 20‌درصد گران‌تر از واحدهای قدیمی‌ساز به خریداران عرضه می‌شود، همین عامل موجب شده، تابستان امسال، بازار معاملات مسکن از ناحیه فروش واحدهای قدیمی‌ساز گرم‌تر از سایر نواحی سنی بازار مسکن شود.

مهری با بیان اینکه رشد املاک قدیمی به علت وجود 3 ریز فاکتور مهم است، گفت: هزینه بازسازی اندک املاک قدیمی‌ساز نسبت به قیمت نوسازها، اختلاف متراژ و امکان استفاده از سقف جدید تسهیلات خرید مسکن(وام بدون سپرده 160میلیون تومانی) برای آپارتمان‌های با عمر بالای 16سال است.

وی همچنین با بیان اینکه بیشتر کسانی که به دنبال املاک قدیمی‌ساز هستند، جمعیت و رفت آمد بیشتری نسبت به متقاضیان املاک نوساز متراژ کوچک دارند، گفت: خریداران مسکن هم‌اکنون عمده تمرکز خود را معطوف به خرید واحدهای میان متراژ قدیمی‌ساز به‌ جای خرید آپارتمان‌های نوساز اما کوچک متراژ کرده‌اند. همین تمایل به خرید واحدهای بزرگ‌تر موجب شده خریداران به جای آنکه قدرت خرید خود را صرف خرید آپارتمان‌های نوساز اما کوچک متراژ کنند از بودجه خود برای خرید آپارتمانی بزرگ‌تر(واحدهای میان متراژ) اما قدیمی‌ساز استفاده کنند.

این کارشناس شهرسازی با بیان اینکه علت اصلی گرایش مردم به سمت املاک قدیمی‌ساز و ارزان قیمت به علت ناتوانایی خرید املاک نوساز است، تصریح کرد: اگرچه بیشتر املاک خالی از سکنه در سراسر کشور مربوط به املاک نوساز است اما به علت عدم حضور موثر مالکان این املاک در بازار پر حرارت تابستان این مسیر به سمت املاک قدیمی‌ساز تغییر مسیر داده است.

وی گفت: اعمال راهکارهایی مانند لیزینگ و اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند راهکار حیاتی برای ورود املاک نوساز به چرخه مصرفی محسوب شود.

مهری گفت: اگر کاهش نرخ سود بانکی تاثیر موثری بر نرخ تسهیلات داشته باشد، می‌توان انتظار داشت رشد معاملات املاک قدیمی‌ساز و ارزان قیمت نیز توسعه پیدا کند.

 5 عارضه سد راه رونق غیرتورمی

 علیرضا خسروی، کارشناس بازار مسکن نیز با بیان رشد نسبی قیمت مسکن مقطعی است، گفت: این افزایش قیمت نسبت به افزایش تعداد معاملات رقم بالایی ندارد.

خسروی افزود: پیش‌بینی‌ها درباره آینده مسکن براساس امیدواری‌هاست؛ با توجه به تسهیلاتی که در این بخش پرداخت می‌شود می‌توان به رونق بازار مسکن و به‌تبع آن رونق اقتصادی کشور امیدوار بود.

وی بابیان اینکه دولت دوازدهم برای بهبود وضعیت مسکن یعنی رونق همراه با نوسانات قیمت 5 عارضه پیش روی خود دارد، گفت: این 5 عارضه شامل محرک‌های کم اثر، عدم سرعت در نوسازی بافت‌های فرسوده، اتمام مسکن مهر، وعده اجرای مسکن اجتماعی و درنهایت رونق اقتصادی است.

وی در خصوص محرک‌های کم اثر گفت: اگر طی سال‌های 88 تا 92 یعنی در یک فرصت 5 ساله نگاه جدیدتری به مقوله تسهیلات خرید می‌شود. با این حجم کلان خانه‌های خالی روبه‌رو نبودیم.

خسروی گفت: به‌ هر حال به دلیل ممنوعیت به‌روز رسانی سقف وام خرید مسکن متناسب با تورم طی دست‌کم 5 سال منتهی به سال 92 همچنین کاهش درآمد خانوارها و درآمد سرانه ناشی از تحریم و رشد منفی اقتصاد در عمل تقاضای موثر خرید مسکن نیز طی سال‌های اخیر، سرکوب و رکود سمت عرضه با رکود سمت تقاضا توأم شد. البته تسهیلات مسکن در سال 95و 96 نیز به ‌خوبی طرح‌ریزی نشده زیرا در بیشتر مواقع متقاضیان با انبوهی از مشکلات روبه‌رو هستند.

این کارشناس بازار مسکن درخصوص عدم سرعت در نوسازی بافت‌های فرسوده گفت: به‌ هر حال اگر طرح‌های نوسازی دولت در بخش بافت‌های فرسوده همراه با نگاه جامع، کلان و هدف‌گذاری برای اقشار خاص باشد، می‌توانیم شاهد تعدیل کورسویی در قیمت‌های مسکن داشته باشیم.

 وی در خصوص اتمام مسکن مهر نیز یادآور شد: اگر مسکن مهر به اتمام برسد، فرصت مغتنمی برای شروع پروژه‌های مسکن اجتماعی ایجاد می‌شود. درحال حاضر طولانی شدن فرآیند ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی مهر به علت پایان خط اعتباری بانک مرکزی، وابسته شدن پروژه‌ها به آورده نقدی متقاضیان و نیاز پروژه‌های مسکن مهر به تامین زیرساخت‌ها و خدمات زیربنایی و روبنایی است.

خسروی گفت: این پروژه کلان کشور با نقدینگی بزرگی شروع‌شده و بخشی از درآمد کشور را در خود هضم کرده است و طولانی شدن اتمام مسکن مهر می‌تواند مانع بزرگی برای رونق نسبی مسکن و کاهش قیمت‌ها محسوب شود.

وی گفت: حلال همه این عارضه‌ها در کمبود منابع و محدودیت‌های بودجه‌یی دولت نهفته شده است. به ‌هر حال این 5 عارضه اصلاح شود می‌توان شاهد تعدیل قیمت‌ها و رونق مسکن شد.

 کاهش سود بانکی به سود اقتصاد

عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند اثر دو سویه بر بازار مسکن بگذارد، گفت: در صورت عملیاتی شدن حقیقی این کاهش، این مورد می‌تواند بر نرخ تسهیلات مسکن و اجاره‌بها موثر باشد.

آیت‌اللهی افزود: کاهش نرخ سود بانکی در درازمدت شاید در رونق گرفتن بازار مسکن اثرگذار باشد اما در کوتاه‌مدت تنها در بازار اجاره تاثیر خواهد گذاشت که این اثر نیز تا حدودی به دلیل افزایش نرخ اجاره‌بها منفی است.

وی بابیان اینکه انتظار می‌رود با کاهش حقیقی نرخ سود بانکی ارقام قابل‌توجه وام‌ها نیز تقلیل پیدا کند، گفت: کاهش نرخ سود بانکی باعث سرازیر شدن سرمایه‌های سرگردان به بازار باثبات‌تری مانند مسکن خواهد شد.

آیت‌اللهی گفت: اگرچه نرخ سود بانکی به زیان مستاجران است و از این اقشار همواره به عنوان آسیب‌دیدگان واقعی کاهش نرخ سود بانکی یاد می‌شود اما تاثیر کلی این فعالیت اقتصادی می‌تواند نمود خوبی در رونق بازار مسکن، کاهش املاک بلوکه‌ شده و تعدیل قیمت‌های مسکن باشد.