اثر‌پذیری مسکن از کاهش نرخ سود؛ نیازمند زمان
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
با گذشت 3 روز از زمان اجرای تصمیم جدید بانک مرکزی مبنی بر کاهش سقف نرخ سود سپرده بانکی به 15درصد، تحقیقات میدانی روزنامه تعادل و گفت‌وگو با مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف تهران (شمال، غرب، مرکز، شرق و جنوب) نشان می‌دهد که تاکنون تغییر محسوسی در بازار رهن و اجاره نسبت به این اقدام صورت نگرفته است و نرخ اجاره‌بها همچنان در محدوده رشد 15 تا 20درصدی نسبت به سال گذشته قرار دارد و تغییری در سهم اجاره یا افزایشی در نرخ اجاره رخ نداده است. این درحالی است که بازارهای دیگر از جمله بازار سرمایه، بازار طلا و ارز نسبت به اقدام جدید حوزه بانکی واکنش نشان داده‌اند و از 11 شهریور ماه یعنی از زمان آغاز اجرای ابلاغیه، معاملات بورس شاهد تغییراتی بوده و قیمت طلا افزایش یافته است. اما سیگنال‌های دریافتی از بازار اجاره، حاکی از عدم اثرگذاری فوری این اقدام بر بازار مسکن بوده است. طولانی بودن فرآیند بررسی ملک یا واحد مسکونی از سوی خریدار یا مستاجر و در پی آن دستیابی به توافق با مالک و در انتها ثبت قولنامه منجر به کاهش حساسیت بازار مسکن به تحولات اقتصادی و سیاسی می‌شود. به عبارت دیگر، تحولات کوتاه‌مدت بازار مسکن، از 2 تا 3 ماه پس از آغاز رویداد خارج از بازار ملک در این بازار شروع می‌شود و تا حدود 6 ماه پس از آن ادامه می‌یابد.
البته فعالان بخش مسکن و مشاوران املاک معتقدند که حساسیت بازار مسکن نسبت به این‌گونه تصمیمات کمتر از سایر بازارهاست و تغییرات در بازار مسکن پس از اعمال تصمیمات پولی و بانکی نیازمند گذشت زمانی حدودا یک تا دو ماهه است. زیرا ماهیت بازار مسکن با بازارهای ارز، طلا و سرمایه متفاوت است. چون تصمیم‌گیری متقاضیان در این بازارهای نوع دوم وابستگی بسیاری به زمان دارد و ثانیه‌ها موفقیت یا عدم موفقیت را تعیین می‌کنند. اما در بازار مسکن اگرچه زمان نقش مهمی دارد اما سایر عوامل هم در اثرگذاری بر بازار موثرند.
در این میان، کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که اگرچه کاهش نرخ سود در کوتاه‌مدت موجب ضرر و زیان مستاجران را فراهم می‌آورد و بر این قشر فشار مالی مضاعفی را تحمیل می‌کند، اما در طولانی‌مدت زمینه‌های بروز ثبات در بازار معاملات ملک را مهیا می‌کند. از همین رو، این دسته از کارشناسان اظهار می‌کنند، اگر سایر عوامل اقتصادی را از جمله تعادل در بازار سرمایه، تعادل در بازار پول و همچنین اثر این عوامل را ثابت فرض کنیم، کاهش نرخ سود سپرده بانکی بر خرید و فروش و همچنین ساخت مسکن، توازن بازار و رونق‌بخشی به مسکن اثرگذار است.
اما گروهی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند اگرچه تصمیم جدید بانکی اقدامی مثبت برای بهبود اقتصاد کلان کشور محسوب می‌شود، اما شرایط نامساعد بخش مسکن و عدم توازن میان عرضه و تقاضا موجب افزایش سهم اجاره نسبت به رهن می‌شود و در آینده بازار هم بی‌اثر است، مگر اینکه دولت با عرضه واحدهای مسکونی خالی، حمایت از سیاست مسکن ملکی و تسریع در ساخت مسکن مهر تعادل میان عرضه و تقاضا را ایجاد کند.
بی‌اثری لحظه‌ای کاهش سود بر اجاره
یکی از مشاوران املاکی که در منطقه پونک فعالیت می‌کند، درباره وضعیت کنونی بازار رهن و اجاره به «تعادل»، می‌گوید: بالا بودن نرخ اجاره‌بها طی دو، سه سال اخیر موجب شده بازار، پذیرش افزایش دوباره اجاره را نداشته باشد و کاهش نرخ سود سپرده هم تاکنون اثری بر بازار رهن و اجاره نداشته است.
لشگری می‌افزاید: در حال حاضر مالکان مانند سال‌های گذشته تمایلی برای رهن کامل ملک خود ندارند و اغلب فایل‌های موجود در دفاتر مشاور املاک مربوط به اجاره است. وی ادامه می‌دهد: رهن کامل یک واحد مسکونی در منطقه پونک 70 میلیون تومان است و واحدی که در سال گذشته با مبلغ یک میلیون و 500هزار تومان اجاره داده می‌شد، در سال جاری کمتر از 2میلیون تومان در اختیار مشتری قرار نمی‌گیرد، درواقع برای یک ملک 70 متری، 20 میلیون رهن و یک میلیون و 400هزار تومان اجاره دریافت می‌شود. به گفته لشگری، فصل نقل و انتقالات مستاجران به پایان رسیده و از این پس مالک باید نرخ اجاره را کاهش دهد تا بتواند ملک خود را اجاره دهد.
اثرگذاری نیازمند زمان
یکی از فعالان بخش مسکن که در منطقه ونک دفتر مشاور املاک دارد، درباره تاثیر کاهش نرخ سود سپرده بر بازار اجاره به «تعادل» می‌گوید: سنجش اثرگذاری و میزان تاثیرات کاهش نرخ سود سپرده بر بازار مسکن نیاز به زمان دارد و در این مدت کوتاه نمی‌توان درباره اقدام جدید بانک مرکزی بر بازار اجاره، موضع‌گیری کرد.
اخلاقی اظهار می‌کند: حداقل یک تا دو ماه زمان نیاز است تا مردم درباره تداوم سپرده‌گذاری در بانک یا بهره‌گیری از منابع مالی خود در حوزه‌های دیگر تصمیم‌گیری کنند اگرچه تغییر نرخ سود، چندان قابل توجه نبوده که بتواند اثرگذاری چشمگیری بر بازار مسکن و اجاره داشته باشد.
به گفته این مشاور املاک، افزایش اجاره‌بها در سال جاری حدود 15 تا 20درصد بوده و اجاره‌بها رشد چندانی نسبت به سال گذشته نداشته است.
نیازمند 3 ماه زمان هستیم
یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه نیروی هوایی با اشاره به اثرگذاری کاهش نرخ سود سپرده بر بازار اجاره به «تعادل» می‌گوید: کاهش نرخ سود سپرده بانکی به 15 درصد تاکنون تاثیری بر بازار مسکن و نرخ اجاره نداشته و نیازمند 2 تا 3 ماه زمان هستیم تا بازخورد تصمیم جدید بانک مرکزی را بر نرخ اجاره مشخص کنیم.
سلطانی بیان می‌کند: اگرچه براساس آمار اتحادیه مشاوران املاک، نرخ اجاره در سال جاری حدود 15درصد بوده است، اما شاهد رشد 30درصدی اجاره‌بها بودیم. این فعال حوزه املاک ادامه می‌دهد: تمایل مالکان برای دریافت اجاره بیشتر از رهن کامل است و در فایل‌های دفاتر مشاور املاک، تنها یک‌دهم از آنها رهن کامل و مابقی اجاره است.
کاهش میزان رهن کامل
یکی از فعالان حوزه مسکن که در محدوده خیابان انقلاب فعال است و در این منطقه دفتر مشاور املاک دارد، با انتقاد از وضعیت کنونی بازار رهن و اجاره به «تعادل» می‌گوید: از ابتدای سال جاری میزان معاملات خرید و فروش و رهن و اجاره به کمترین میزان ممکن رسیده و تعداد مراجعان بسیار محدود است. وی بیان می‌کند: با کاهش نرخ سود، نرخ اجاره تغییری نمی‌کند اما تمایل مالکان برای رهن کامل ملک‌شان به‌شدت کاهش می‌یابد. به گفته این مشاور املاک، نرخ اجاره در سال جاری، افزایش چندانی نداشته و تنها 5 تا 10درصد رشد کرده است.
هنوز بانک‌ها اجرایی نکرده‌اند
یکی از مشاوران املاکی که در منطقه 19 تهران فعالیت می‌کند به «تعادل» می‌گوید: برای تعیین میزان اثرگذاری کاهش نرخ سود سپرده بانکی بر اجاره‌بها نیاز به گذشت زمان است و حداقل یک تا دو ماه زمان می‌برد.
وی می‌افزاید: هنوز تمام بانک‌ها ابلاغیه بانک مرکزی درباره کاهش نرخ سود سپرده بانکی را اجرایی نکرده‌اند و پس از عملیاتی شدن آن باید در انتظار اثرگذاری تصمیم جدید بانکی بر بخش مسکن باشیم. به گفته وی، اجاره‌بها حدود 15 تا 20درصد افزایش داشته و اگرچه برخی مالکان تمایل به رشد بیش از این داشتند اما بازار مسکن کشش رقم‌هایی بالاتر از این را نداشت.
این فعال بخش مسکن، اظهار می‌کند: طی یکی، دو سال گذشته، فایل‌های رهن کامل نسبت به اجاره بسیار کاهش یافته و مالکان تمایلی به رهن کامل واحدهای مسکونی‌شان ندارند.
