قفل مسکن بر دروازه‌های اقتصاد امریکا

گروه راه و شهرسازی| دُرسا کوشکی|

اگر در یک شهر ساحلی مانند نیویورک، بوستون، سانفرانسیسکو ساکن هستید، حتما متوجه این قضیه شده‌اید که هزینه مسکن سر به فلک کشیده است. این بحران مسکن اتفاقی به وجود نیامده است، بلکه مقررات محدود‌کننده و رو به افزایش استفاده از اراضی در نیم قرن گذشته این معضل را تشدید کرده است.

اما آنچه به نظر بحران مسکن محلی می‌آید، در واقع بیشتر هشداری برای یک بحران ملی است. محدودیت‌های استفاده از اراضی، مانعی مهم بر سر راه رشد اقتصادی در ایالات متحده هستند.

در طول 50سال گذشته رشد تدریجی قوانین دست و پاگیر، درآمد و رشد تولید ناخالص داخلی شهرهای امریکا را به طرز حیرت‌آوری به 50درصد کاهش داده است. تحقیقات نشان داده است، بدون این قوانین، اقتصاد امروز ایالات متحده امریکا 9درصد بزرگ‌تر می‌بود. این بدان معناست که به‌طور میانگین هر کارگر امریکایی می‌توانست سالانه 6775دلار اضافه بر درآمد عادی سالانه خود داشته باشد.

در بخش اعظمی از قرن بیستم کارگران به مناطقی مهاجرت می‌کردند که صنایع و به دنبال آن فرصت‌های کاری و اقتصادی در حال رشد و ظهور بودند. این خود محرکی برای رسیدن به رفاه امریکایی بود. کارگران کشاورز از حومه‌ها به شهرهای پررونقی مانند پیتسبورگ و دیترویت نقل مکان می‌کردند. در مهاجرت بزرگ 6میلیون مهاجر آفریقایی-امریکایی جنوب را به مقصد شغل‌های کارخانه‌یی در شهرهایی مثل شیکاگو و بوفالو ترک کردند.

چه چیزی این امکان را برای جابه‌جایی به مکان‌هایی با مشاغل پردرآمد با قابلیت افزایش استانداردهای زندگی خانواده‌های امریکایی فراهم می‌کرده است؟ پاسخ: مسکن مقرون به‌صرفه.

امروزه این محرک رفاه در هم شکسته است. شرکت‌های مالی و «های‌تک» در شهرهایی مانند نیویورک، بوستون، سیاتل و سانفرانسیسکو به دلیل هزینه بالای مسکن به سختی نیروی کار جدید استخدام می‌کنند. وقتی یک کارگر بیکار ساکن در دیترویت شغلی با درآمد مناسب در سانفرانسیسکو پیدا می‌کند، غالبا نمی‌تواند هزینه مسکن را در آن جا فراهم آورد.

ساخت و ساز جدید مسکن در شهرهایی با پویایی بالای اقتصادی در امریکا با هزینه‌های نظارتی رو به رشد، تاخیر و مخالفت‌های جدی از طرف مالکان همسایه رو‌به‌رو می‌شود. از دهه 70 میلادی، انقلاب حقوق مالکیت که برخی منتقدان آن را «نیمبیسم» می‌نامند، گسترش سهام مسکن جدید را به مقدار زیادی کاهش داده است، به خصوص در شهرهایی که اقتصاد به قوی‌ترین شکل خود وجود دارد.

 سیلیکون ولی، بخشی از بیشترین نیروی کار و پردرآمدترین مشاغل را در این منطقه در دست دارد، اما به‌طور قابل ملاحظه‌یی به علت مقررات مربوط به نحوه استفاده از اراضی کم تراکم است. محوطه پارکینگ هم‌سطح، ساختمان‌های یک طبقه و طرح‌های ناکارآمد اراضی همچنان به شکل قابل توجهی رایج هستند و دلیل آن محدودیت‌های تقسیم‌بندی قانونی است. ساخت هر ساختمانی که از سه طبقه بلندتر باشد، حتی در پارکینگ‌های روباز در کنار ایستگاه قطار با اعتراض مالکان محلی مواجه می‌شود و وقتی که پروژه‌یی تایید شود، با یک‌سری از درخواست‌ها و دادخواهی‌ها مواجه می‌شود که می‌تواند کار را به مدت چند سال به تعویق بیندازد. تشکیل پرونده برای ثبت درخواست‌ها به طرز شگفت‌انگیزی ساده و ارزان و به صورت ناشناس قابل اجراست. این قضیه به‌طور اساسی به هر یک از همسایگان این اجازه را می‌دهد که با هر پروژه جدیدی مخالفت کنند، بدون در نظر گرفتن اینکه آن پروژه تا چه اندازه می‌تواند، خوشایند باشد. مثل این می‌ماند که شرکت تولید‌کننده تلفن همراه بلک‌بری حق رای مخالف علیه شرکت هم حرفه خود اپل را برای تولید یا فروش محصول جدیدش داشته باشد.

در مورد پروژه مسکن ترژر آیلند در سانفرانسیسکو که الگویی از گسترش پایدار با 15سال بررسی برنامه‌ریزی و مشارکت اجتماعی است، یک شکایت به مدت 3 سال جریان ساخت و ساز را متوقف کرد.

برای بدتر کردن اوضاع، قوانینی که با حسن نیت وضع می‌شوند، اغلب اوقات توسط همسایه‌ها برای تاخیر بیشتر پروژه‌ها استفاده می‌شوند. قانون کیفیت محیط زیست کالیفرنیا برای مثال جهت حفاظت از مناطق سرسبز از آلودگی و فرسایش ناشی از پروژه‌های بزرگ صنعتی از قبیل پالایشگاه‌ها و نیروگاه‌های جدید نوشته شد. امروزه اصلی‌ترین اثر آن را بر گرانی مسکن شهری می‌بینیم. این موجب شده است که میلیون‌ها دلار هزینه اضافی به قیمت زمین مورد نیاز افزوده شود که هم‌اکنون پارکینگ روباز خالی در خیابان مارکت واقع در مرکز شهر سانفرانسیسکوست.

تپه‌ها، سواحل و پارک‌های خلیج سانفرانسیسکو از جاذبه‌های این منطقه هستند. با این حال، زمین‌هایی که از آنها به درستی استفاده نمی‌شوند، به مقدار کافی در هسته شهر وجود دارند به گونه‌یی که تعداد واحد‌های مسکن می‌توانست تا حد زیادی بدون هیچ ضرری به امکانات طبیعی منطقه افزایش پیدا کند. در واقع ما از پراکندگی حومه شهر نامحدود مانند هوستون با تمام پیامدهای منفی طبیعی‌اش طرفداری نمی‌کنیم. ما از ساخت و ساز روی زمین پارکینگ‌های روباز موجود یا زمین‌هایی با ساختمان‌های یک طبقه در نزدیکی ترابرد و نه در پارک گلدن‌گیت حرف می‌زنیم. محدودیت‌های مشابه در شهرهای دیگری وجود دارند که از لحاظ اقتصادی با پتانسیل هستند. شاخص قانون استفاده از اراضی اقامتی وارتون نشان می‌دهد که قوی‌ترین اقتصادهای امریکا نیز در مناطقی واقع شده‌اند که ساخت مسکن جدید در آن مناطق با بیشترین مشکلات رو‌به‌روست. مسکن بیشتر در ناحیه‌یی مانند سیلیکون ولی یا بوستون، درآمد و استاندارد‌های زندگی کارگران امریکایی را در سراسر کشور بالا می‌برد. هزینه‌یی که کشور برای مقررات مسکن بسیار سخت در شهرهایی با نیروی کار و دستمزد بالا در تولید ناخالص فراموش شده داخلی باید بپردازد، 1.4تریلیون دلار است. این رقم معادل از دست دادن تولید ناخالص داخلی ایالت نیویورک است. به علت هزینه مسکن فوق‌العاده گران نشات گرفته از این قوانین و مقررات، شرکت‌های نوپا در سیلسکون ولی به اندازه‌یی که باید رشد نمی‌کنند و کسب و کار جدید تولید نمی‌شود. این به معنی رشد اقتصادی آرام‌تر، موقعیت شغلی کمتر و درآمد کمتر در سراسر امریکاست.

برای حل این مساله، دولت فدرال یا ایالات باید مانع شهرداری‌ها از وضع قوانین ناعادلانه استفاده از اراضی برای جلوگیری از تازه واردین شوند. به عنوان مثال، مجلس قانونگذاری کالیفرنیا در حال مناظره بر سر لایحه‌یی است که می‌تواند به مقدار زیادی قدرت شهرداری‌ها را در تاخیر پروژه‌های مسکن شهری مطابق با برنامه‌یی خاص و استانداردهای محیطی محدود کند.

محدودیت‌های مسکن همچنین اهمیت حیاتی سرمایه‌گذاری در شبکه‌های منطقه‌یی حمل و نقل عمومی را که با بازارهای مشاغل پردرآمد در نواحی کم‌هزینه از لحاظ مسکن پیوند می‌خورد، پررنگ‌تر کرده است. برای مثال قطار سریع‌السیری که هم‌اکنون در دست ساخت در کالیفرنیاست، شهرها را در سنترال ولی (ساکرامنتو-مادستو-فرزنو-بیکرزفیلد) به مشاغل پردرآمد در خلیج سانفرانسیسکو متصل می‌کند. این به تعدادی از کارگران این اجازه را می‌دهد که از اقتصاد قوی سانفرانسیسکو در عرض یک شب بدون تغییر در عرضه مسکن موجود در خلیج سانفرانسیسکو سود بالایی ببرند.

فواید این سرمایه‌گذاری‌ها در دیگر کشور‌ها به وضوح دیده می‌شوند. شهرهای متروپولیتن مثل لندن و توکیو مصداق این موضوع هستند. هزینه مسکن در این شهرها به‌طور قابل توجهی بالاتر از میانگین درآمد انگلیسی‌ها و ژاپنی‌هاست. اما به کمک شبکه حمل و نقل عمومی، کارگران دسترسی فوق‌العاده‌یی به مراکز پویای اقتصادی پیدا می‌کنند. در واقع، اقتصاد بریتانیا و ژاپن به دلیل شبکه حمل ونقل به طرز قابل ملاحظه‌یی بزرگ‌تر است. مذاکرات بسیاری در واشنگتن در مورد هزینه‌یی که رشد اقتصادی برای قوانین و محدودیت‌ها می‌پردازد، وجود دارد. مقررات منع استفاده از زمین در پویاترین بازار کار امریکا، هزینه‌های آشکار بالایی بر دوش رفاه اقتصادی کشورشان می‌اندازد.

اصلاح کردن این محدودیت‌ها از طریق سیاست‌های رشد هوشمند، خود سیاستی است که باید در نظر هر دو حزب دموکرات و جمهوری‌خواه خوشایند باشد. نخستین ذی‌نفعان هم کارگران و طبقه متوسط امریکا هستند.

منبع: روزنامه نیویورک‌تایمز