زمینه‌ساز توازن مناطق 22 گانه تهران
گروه راه و شهرسازی زهره علامی
شهردار جدید تهران در نخستین فرمان خود، مجوز صدور تراکم شناور را تا اطلاع ثانوی لغو کرد. اقدامی که با واکنش مثبت کارشناسان و مقامات شهری مواجه شد. آنها این اقدام را راهکاری برای جلوگیری از دور زدن قانون و ایجاد شفافیت در درآمدهای شهرداری می‌دانند. تصمیمی که می‌تواند به مشکلات چندین ساله شهرداری در حوزه درآمدهای مالی پایان دهد، اما آیا این تصمیم می‌تواند در بازار مسکن و فرآیند تولید موثر باشد؟
با توجه به وابسته بودن بازار مسکن با مقررات و بخشنامه‌های شهری، این سوال مطرح می‌شود که اجرای ممنوعیت صدور تراکم شناور ممکن است، روند تولید را آهسته کند؟ آیا اثری بر بازار مسکن و به ویژه حجم ساخت و سازها دارد؟ زیرا آزاد بودن صدور این مجوز با وجود ایجاد بی‌نظمی در مدیریت شهری به روان‌سازی فرآیند تولید و صدور پروانه ساخت کمک می‌کرد و هم‌اکنون با اجرای این تصمیم جدید، این گمانه‌زنی تشدید می‌شود که در حوزه ساخت و ساز خللی ایجاد شود.
حسن محتشم، رییس سابق انجمن انبوه‌سازان تهران درباره تصمیم جدید شهرداری تهران درباره لغو ممنوعیت فروش تراکم شناور در پایتخت می‌گوید: تراکم شناور پیش از این اجرایی می‌شد و موجب بی‌نظمی و اختلال در بحث مدیریت شهری می‌شد که با این تصمیم جدید، اقدامی منطقی است.
محشتم می‌افزاید: در گذشته، شهرداری برای پرداخت بدهی این اقدام را انجام می‌داد و به طلبکارانش تراکم شناور می‌داده است.
وی ادامه می‌دهد: اقدام جدید شهرداری تاثیری بر بازار مسکن ندارد. همان‌گونه که در گذشته صدور مجوز تراکم شناور تاثیری بر بازار مسکن نداشت. در واقع ارائه تراکم شناور به طلبکاران شهرداری بی‌نظمی در شهر ایجاد می‌کرد و شهرداری برای تسهیل فعالیت‌های خود اقدام به صدور مجوز تراکم شناور می‌کرد.
به گفته رییس سابق انجمن انبوه‌سازان با اقدام جدید شهرداری، حسابرسی حساب‌های شهرداری آسان‌تر خواهد بود.
محشتم درباره تاثیر تصمیم جدید شهرداری مبنی بر ممنوعیت صدور تراکم شناور بر بازار مسکن اظهار می‌کند: این اقدام تاثیری بر بازار مسکن و ساخت و ساز آن ندارد و اقدامی است که بر حوزه مدیریت شهری و ایجاد نظم در این حوزه موثر است.
رییس سابق انجمن انبوه‌سازان اضافه می‌کند: البته در گذشته که صدور مجوز تراکم شناور آزاد بود تا حدودی ساخت و ساز روان‌تر انجام می‌شد اما این تصمیم جدید تاثیر چندانی بر ساخت و ساز ندارد یعنی نمی‌تواند مانع یا سدی در فرآیند ساخت و ساز ایجاد کند.
به گفته محتشم، صدور تراکم شناور، تسهیلاتی را برای سازندگان و تولیدکنندگان مسکن ایجاد می‌کرد و آنها می‌توانستند این مجوزها را ارزان‌تر از شهرداری‌ها و از طلبکاران شهرداری دریافت کنند و در واقع تراکم شناور جنبه‌یی تسهیلاتی برای فرآیند تولید بود اما اثرگذاری آن بر بازار مسکن غیرمستقیم بود که لغو صدور آن تاثیر چندانی بر ساخت وساز ندارد و نمی‌تواند برای انبوه‌سازان نقشی تعیین‌کننده داشته باشد.
وی اظهار می‌کند: هم‌اکنون و با اجرای این تصمیم افرادی که پیش از این می‌توانستند تراکم خریداری شده را در مناطق 22گانه به فروش برسانند با محدودیت فروش مواجه می‌شوند و این مجوز را می‌توانند تنها برای برخی مناطق مورد استفاده قرار دهند.
رییس سابق انجمن انبوه‌سازان معتقد است که این تصمیم جدید، دغدغه دریافت یا عدم دریافت مجوز پایان کار میان انبوه‌سازان را از میان می‌برد زیرا در گذشته این احتمال وجود داشت که شهرداری به تراکم فروخته شده مجوز پایان کار ندهد. در واقع شهرداری بابت تراکم انتقال یافته از طریق حواله به علت اختلاف احتمالی با دارنده تراکم به ساختمان مجوز پایان کار ندهد.
محتشم اضافه می‌کند: درحال حاضر هم صدور مجوز تراکم سیار ممنوع است و امکان صدور مجوز سایر تراکم‌ها وجود دارد اگرچه این تصمیم عطف به‌ماسبق نمی‌شود مگر اینکه در این زمینه مجلس ورود کند و قانونی برای تعمیم این تصمیم در گذشته را تصویب کند.
نمونه بارز عدم تعادل بارگذاری و تراکم
فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره تصمیم جدید شهرداری تهران مبنی بر اعلام ممنوعیت فروش تراکم شناور می‌گوید: سیستم گذشته توازن شهری را در سیستم مدیریت شهری بر هم می‌زد و بدترین نوع تراکم‌فروشی که راهکاری برای درآمدزایی محسوب می‌شد، فروش تراکم سیار یا شناور بود که توازن منطقه‌یی را تغییر می‌داد. بیضایی ادامه می‌دهد: تراکم باید با توجه به ظرفیت مناطق فروخته شود چراکه تعادل میان ظرفیت بارگذاری و تراکم شهر را دچار مشکل می‌کنند به عنوان نمونه مجتمع کوروش یک نمونه وجود عدم تعادل ظرفیت بارگذاری و تراکم شهری است.
وی ادامه می‌دهد: در این مجتمع با وجود اینکه زیرساخت مناسب برای بارگذاری چنین مجتمعی پیش‌بینی نشده است اما شهرداری مجوز فروش تراکم را به سازندگان این مجتمع داد که این موضوع مشکلات عدیده‌یی برای ساکنان منطقه و رهگذران و رانندگان عبوری ایجاد کرد و عبور و مرور را در این منطقه مختل کرد.
به گفته این کارشناس ارشد حوزه مسکن، تراکم سیار موجب می‌شد که اجرای طرح جامع و طرح تفصیلی غیرممکن شود و صدور این مجوز، تداخل بسیاری با طرح جامع و تفصیلی داشت.
بیضایی اظهار می‌کند:همچنین استراتژی فروش تراکم سیار یا تغییر کاربری‌ها، چارچوب طرح جامع و تفصیلی را دچار مشکل می‌کرد.
وی به شهردار جدید تهران پیشنهاد می‌دهد: آقای نجفی نباید از گسترش حریم تهران واهمه داشته باشد البته این گسترش مربوط به مناطق پیوسته است و درباره مناطق غیرپیوسته صدق نمی‌کند. این اقدام می‌تواند بسیاری از مشکلات تهران در حوزه ترافیک را حل کند.
این کارشناس ارشد حوزه مسکن می‌گوید: تراکم جمعیتی ناخالص تهران در مقایسه با کلان‌شهر‌های دیگر بیشتر است. تراکم ناخالص جمعیتی تهران نسبت به لندن و پاریس 2برابر است.
وی اظهار می‌کند: نسبت جمعیت تهران به کل پهنه جغرافیایی این شهر و تراکم ناخالص جمعیتی این شهر بالاست. در تهران نزدیک 10میلیون نفر سکونت دارند و پهنه جغرافیایی تهران 700کیلومتر مربع است. درحالی که در شهری مانند پاریس 11میلیون جمعیت در 2500کیلومتر مربع سکونت دارند. یعنی جمعیتی مشابه تهران در 3برابر پهنه جغرافیایی ایران سکونت دارند.
به گفته بیضایی، تراکم سیار اقدام مناسبی در حوزه شهری محسوب می‌شود که نمی‌تواند تاثیری در حوزه مسکن و روند ساخت و ساز داشته باشد اما در مدیریت شهری و بازگشت نظم به شهر موثر است.
