بازی اقتصاد ساختمان در میان «ترفند پانزی»

برهان محمودی

کارشناس برنامه‌ریزی شهری

برای بررسی به مقوله اقتصاد ساختمان باید نگاه جامع‌تری به تقویت تقاضا و تولید داشته باشیم. همواره مهم‌ترین روش تقویت بخش تقاضای مسکن در بسیاری از کشورها تسهیلات بانکی است. در بسیاری از کشورها که توانسته‌اند مشکلات تورم را برطرف کنند، تسهیلات بخش مسکن معادل بیش از 80‌ درصد ارزش ملک است که در اقساط طولانی مدت و عمدتا بین 20تا 30سال و سود بسیار کم و بین صفر تا 2‌درصد پرداخت می‌شود. اما تسهیلات مسکن در کشور ما درحال حاضر تنها به صورت انحصار بانک عامل بخش مسکن به متقاضیان خرید خانه پرداخت می‌شود.

تا پیش از بحران افزایش ناگهانی قیمت مسکن در ابتدای دولت دهم که منجر به انحصاری شدن پرداخت وام مسکن از سوی بانک مسکن شد، بانک‌های دیگر به خصوص چند بانک خصوص و موسسه اعتباری در این بخش سرمایه‌گذاری کلانی کرده بودند که شامل پرداخت تسهیلات هم در بخش ساخت و عرضه به انبوه‌سازان و شرکت‌های ساختمانی بود و هم در بخش تقاضا و مشتریان اعطا می‌شد. نتیجه همزمانی رقابت و تبانی بانک‌ها برای ورود به بخش ملک، زمین و مسکن، شوک قیمتی بی‌محابا و افسارگسیخته سال‌های پایانی دهه 80 و ابتدایی دهه 90 بود.

 دلالان و سفته‌بازان نیز از این آشفته بازار و نبود نظارت توانستند نهایت استفاده را ببرند. ضمن اینکه بسیاری از کارشناسان بانکی بر این نظرند که وضعیت فعلی برخی موسسات اعتباری در طول سال‌های گذشته که از آن دوره طولانی و 5 ساله رکود مسکن نام می‌برند، نتیجه جذب سپرده‌های مردم با وعده پرداخت سودهای بی‌حساب و غیرواقعی سپس سرمایه‌گذاری این پول‌ها در بخش مسکن بود که ناگهان هیات‌مدیره این موسسات با حجم انبوه خانه‌های بدون متقاضی از یک سو و سپرده‌گذاران منتظر برای دریافت سودهای کلان روبه‌رو شدند که در نتیجه به بازی پانزی رو آوردند به این معنی که مدام برای جذب سپرده‌های جدید با وعده سودهای کلان تبلیغات می‌کردند سپس آورده‌های مردم را به عنوان سود به متقاضیان قبلی پرداخت می‌کردند. پس به صورت واضح می‌توان گفت که اقتصاد ساختمان در گرو توسعه بخش عرضه و تقاضا و این دو بازیچه بازی پانزی شده‌اند.

پرواضح است که نتیجه این اقدام، ورشکستگی موسساتی بود که نمی‌توانستند این بازی را تا ابد ادامه دهند. همچنین همان‌گونه که تا به حال وزیر راه و شهرسازی بارها بر وجود 2.5میلیون خانه خالی در کشور تاکید کرده، این حجم انبوه مسکن بدون متقاضی نتیجه ورود بانک‌ها برای تسهیلات‌دهی به انبوه‌سازانی بود که صرفا ساخت و ساز را در مناطق گران و لوکس پایتخت با ساخت واحدهای مسکونی لوکس و غیرمصرفی رونق داده بودند.

این در حالی است که مهم‌ترین نیاز خانوارهای شهری در بخش مسکن، خرید واحدهای مسکونی کمتر از 70متری و در پایتخت نیز در مناطق میانی تهران است نه مناطق 1 تا 3. نتیجه این بی‌مبالاتی دولت در بخش تسهیلات دهی و نبود نظارت بانک مرکزی بر بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات را شورای پول و اعتبار با تصویب اعطای انحصاری وام مسکن از سوی بانک مسکن جبران کرد.

همچنین این مصوبه گذشته‌یی داشت که اعلام می‌کند وام مسکن باید تا سقف 80‌درصد ارزش ملک باشد. بنابراین امکان تقویت قدرت خرید خانوارها از نظر قوانین بالادستی وجود دارد؛ اما آنچه سبب شد تا افزایش مبلغ وام مسکن از 30میلیون تومان در انتهای دولت دوازدهم به سختی به 60 میلیون تومان(از محل صندوق سپرده ممتاز که به وام مسکن از محل اوراق تسهیلات مشهور شده) در انتهای دولت یازدهم برسد، تاکید هیات مشاوران اقتصادی رییس‌جمهور مبنی بر جلوگیری از ورود پول به جامعه با هدف کنترل تورم بود. در نتیجه هر پیشنهادی برای افزایش مبلغ وام مسکن را وتو می‌کردند.

این اقدام که منجر به کنترل تورم شده بود، اما در عمل به رکود بخش مسکن دامن می‌زد. درنتیجه تیم اقتصادی وزارت راه و شهرسازی با پیشنهاد تازه‌یی به شورای پول و اعتبار رفت و این‌ بار اعطای وام با استفاده از رسوب یک ساله سرمایه در بانک مسکن طی دو دوره 6 ماهه را مطرح کرد که با موافقت این شورا، صندوق پس انداز مسکن یکم شکل گرفت.

این صندوق اگرچه پیشنهادات جذابی برای متقاضیان از جمله سود 9‌درصد و دوره بازپرداخت 12ساله اقساط ارائه می‌کند اما به دلیل آنکه سپرده‌گذار در شرایط تورمی مجبور به خواب یک ساله سرمایه خود است و این سرمایه رقم بسیار بالایی چه برای فرد (40میلیون تومان) و چه برای زوجین(80 میلیون تومان) است، آنگونه که پیش‌بینی می‌شد با استقبال متقاضیان خرید مسکن مواجه نشد. با این حال تنها وامی که درحال حاضر می‌تواند قدرت خرید یک خانوار تهرانی را برای خرید مسکن در مناطق میانی پایتخت با استفاده از آورده شخصی تا 60 الی 90‌درصد افزایش دهد همین تسهیلات مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم است.

همچنین تسهیلات مسکن از محل اوراق تسهیلات نیز که در تهران و برای زوجین خریدار مسکن به همراه وام جعاله به 120میلیون تومان می‌رسد، اگرچه برای بسیاری از خانوارهایی که پس انداز شخصی داشته‌اند، می‌تواند بخشی حدود 30تا 40‌درصد هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهد اما به دلیل بالا بودن رقم تهیه اوراق تسهیلات(تسه) از بازار سرمایه باید با روش‌های دیگری که رقم تهیه وام را کاهش دهد، جبران شود. با وجود این، پیشنهاد اخیر وزیر راه و شهرسازی به رییس‌جمهور مبنی بر صدور مجوز کاهش زمان انتظار برای دریافت وام مسکن یکم از یک سال به 10ماه و طی دو دوره 5 ماهه اگرچه جذابیت چندانی ایجاد نمی‌کند اما باز هم گامی رو به جلو برای کاهش دوره انتظار دریافت وام صندوق مسکن یکم محسوب می‌شود.