3 ویژگی منحصر به‌فرد افزایش معاملات مسکن در مرداد
بر اساس آمارهای ارائه‌شده و با توجه به تغییرات نقطه‌یی معاملات مرداد امسال، حجم معاملات خرید مسکن در سه منطقه اول تهران واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت به ترتیب 36,5درصد در منطقه یک، 27,2درصد در منطقه 2 و 6,5 درصد در منطقه 3 نسبت به حجم معاملات خرید مسکن در این مناطق طی تیرماه افزایش یافته است. در این میان، دست‌کم معاملات خرید مسکن در چند منطقه شهر تهران شامل سه منطقه لوکس (مناطق یک، دو و سه)، منطقه مصرفی (مناطق 6، 7، 8 و 22) و همچنین 3 منطقه واقع در محدوده اصلی بافت‌های فرسوده (10، 13 و 14)، با رشد بیشتر از میانگین نرخ رشد حجم کل معاملات مسکن در پایتخت روبه‌رو شده است و به‌طورکلی میانگین نرخ رشد ماهانه حجم معاملات مسکن در مردادماه در مقایسه با تیرماه به 23درصد رسید. بر اساس آمارهای ارائه شده معاملات مردادماه امسال را می‌توان از چند بعد اساسی بررسی کرد ارتقای مقطعی حجم معاملات در سه فاکتور بزرگ و چند ریز فاکتور بیانگر این موضوع است که در صورت روند ادامه‌دار، باعث ایجاد تحولات عظیمی را بازار مسکن و ساخت‌وساز خواهند بود.
این سه فاکتور درشت شامل ارتقای حجم معاملات در سه نوع آپارتمان‌های لوکس (مناطق یک تا سه)، مصرفی (مناطق جنوب شهر) و واحدهای مسکونی واقع در محدوده اصلی بافت فرسوده شهر تهران (مناطق 10 تا 14) است. از آنجایی‌که این سه فاکتور کلان از نظر ماهوی باهم متفاوت بوده می‌توان دریافت که سه گروه با ویژگی‌های بسیار خاص وارد بازار معاملات تابستان امسال شده است.
این سه گروه شامل دهک‌های بالا، متوسط و پایین است حضور پررنگ این سه گرو بیانگر این موضوع است طرح‌های بنیادی دولت یازدهم در مسیر درستی هدایت شده است. افزایش حجم معاملات در مناطق 10 تا 14 شهر تهران به‌خوبی نشان می‌دهد بازار مسکن قابلیت‌پذیریش دهک‌های متوسط به پایین جامعه را نیز دارد این حجم معاملات خرید مسکن در 5 منطقه واقع در محدوده اصلی بافت‌های فرسوده شهری (مناطق 10 تا 14) از حدود یک درصد تا حدود 18درصد رشد کرده است که این مورد می‌تواند بر بازار کنونی مسکن بسیار خوش‌یمن تلقی شود.
اما در کنار این فاکتورهای درشت چند فاکتور ریز هم وجود دارد که بیانگر ایجاد ریز نوسان‌های مقطعی در حجم معاملات است.
بطور کلی از دو منطقه 4 و 5 می‌توان به ریز فاکتورهای رشد معاملات یادکرد این مناطق که همواره به عنوان گسترده پیشنهادی دهک‌های متوسط جامعه است می‌تواند رویکرد مطلوبی دیگری بر رونق بازار مسکن داشته باشد. البته به گفته بسیاری از واسطه گران املاک، افزایش حجم معاملات مسکن در این دو منطقه به دلیل حضور تقاضا در طی ماه‌های قبل، بوده است. البته این مورد را باید خاطرنشان کرد بیشترین معاملات انجام‌شده در این دو منطقه مربوط به املاک کوچک متراژ بوده و متراژ بزرگ‌های این مناطق به علت گرانی و عدم توانایی خرید متقاضیان همچنان از چرخه بازار معاملات مردادماه مغفول مانده‌اند.
اما در خصوص ویژگی‌های منحصربه‌فرد افزایش تعداد معاملات مسکن در مردادماه امسال می‌توان به سه ویژگی مثبت شامل روند تدریجی و رو به رشد غیر هیجانی، رشد غیر تورمی آپارتمان‌های گران و خارج از عرف جامعه و ترغیب متقاضیان برای ورود به بخش بافت فرسوده و یک ویژگی منفی این معاملات عدم توجه به دهک‌های پایین جامعه است.
به‌هرحال، با وجود تحولات مثبت در معاملات مسکن قشر عظیمی از دهک‌های پایین جامعه دست‌خالی از بازار مسکن خارج‌شده‌اند و از این بخش می‌توان به عنوان نقطه منفی بزرگ یادکرد.
اما شاید عظیم‌ترین تحول این معاملات در افزایش معاملات آپارتمان‌های لوکس نهفته شده باشد. آزاد شدن سرمایه‌های بلوکه‌شده از طریق این حوزه که از دیرباز به عنوان بزرگ‌ترین منبع بلوکه سرمایه‌های سرگردان محسوب می‌شود می‌تواند پیامد مطلوبی در افزایش نرخ ساخت‌وساز داشته باشد.
مالکان این بخش‌ها به دلیل رکود پی‌درپی تصمیم گرفتند نگاهی دوباره‌یی به قیمت‌های پیشنهادی خود بدهند اگرچه تعدیل قیمت این املاک چندان چشمگیر نبوده اما افزایش معاملات این حوزه نشان می‌دهد بازار رغبت بالای برای هر نوع تغییرات دارد.
به‌هرحال بازار این بخش به‌خوبی نشان داده ترفند تخفیف موثر بوده و بخشی از این املاک به چرخه مصرفی وارد شده‌اند. حال سوال اینجاست این روند یعنی خرید و فروش این املاک می‌تواند بخشی از رکود را منتفع سازد باید گفت، بخش اعظمی از سازندگان به علت ضرر و زیان رکود و رخوت حاصل از رکود دیگر تمایلی برای سرمایه‌گذاری، شروع ساخت و ساز یا معاوضه این املاک با زمین‌های فرتوت را نداشته و بدون تردید به دنبال مقصد نهایی سرمایه‌های خود در بازارهای موازی مانند سکه، ارز، بورس و بانک خواهند بود.
باید بدانیم تاثیر اعمال ترفند تخفیف در قیمت فروش مسکن در همه مناطق شهر تهران به‌خصوص مناطق شمالی شهر اگرچه باعث گردش سرمایه‌ها در کلان‌شهرها شده است اما مقصد نهایی اکثر ردوبدل‌های مالی در این حوزه باعث رونق ساخت‌وساز نخواهد شد؛ زیرا بیشتر فروشندگان با پرسمان از کارشناسان اقتصادی، سرمایه‌گذاری در املاک گران‌قیمت، مال یا املاک تجاری را مناسب ندانسته و این عده خواسته یا نخواسته تمایلی به ورود به بخش ساخت‌وساز را ندارند.
اما ویژگی مثبت دیگر بازار معاملات مسکن در ماه میانی تابستان، در مقایسه با میانه تابستان سال گذشته، از رشد قابل‌توجه حجم معاملات خرید مسکن در مناطق 10 تا 14 که جزو مناطق واقع در محدوده فرسوده شناخته‌شده شهر تهران محسوب می‌شوند، در مقایسه با مرداد سال گذشته از حدود یک درصد تا نزدیک 18 درصد افزایش یافت که نشان‌دهنده استقبال متقاضیان خرید از بازار مسکن این مناطق است. هم‌اکنون 2500 واحد مسکونی نوساز آماده فروش در مناطق فرسوده شهر تهران وجود دارد که همین عرضه بالا و شرایط مناسب قیمتی همراه با پوشش مناسب سقف فعلی تسهیلات خرید مسکن با نرخ سود تک‌رقمی 8 درصدی منجر به استقبال متقاضیان مصرفی از این واحدها و درنتیجه بروز رشد مثبت در معاملات مصرفی خرید مسکن در این مناطق شده است.
در پایان باید متذکر شد اگرچه رونق نسبی می‌تواند در فرآیند گردش سرمایه در این بازار موثر باشد اما به‌هیچ‌عنوان برای خانه‌دار کردن دهک‌های پایین جامعه طرح‌ریزی نشده است به‌هرحال به علت عدم پاسخ‌گویی تسهیلات خرید مسکن برای متقاضیان کم‌درآمد مسکن عامل اصلی افت حجم معاملات مردادماه در بیشتر مناطق ارزان‌قیمت است. همواره کارشناسان بارها تاکید کرده بودند لازم است از طریق افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن، کاهش مبلغ سپرده اولیه برای دریافت وام و کاهش اقساط ماهانه تسهیلات، شرایط برای استفاده گروه‌های کم‌درآمد از تسهیلات بانکی خرید مسکن تسهیل شود.
