کوچ سرمایه‌گذاران از واحدهای مسکونی به تجاری
جلال صباغ
دبیر انجمن صنفی مشاوران املاک
یکی از معضلات امروز جامعه ما گرانی املاک تجاری است که با قیمت‌های نجومی معامله می‌شوند و اثر مستقیمی در کرایه مغازه‌ها دارند، چراکه خریدار با قیمت میلیاردی مغازه‌یی را می‌خرد و با قیمت میلیونی اجاره می‌دهد و سبب افزایش خارج از عرف قیمت فروش و خدمات می‌شود.
برخلاف بازار واحدهای مسکونی که طی ماه‌های اخیر دچار نوسان بوده و بالا و پایین‌های مختلفی را پشت‌سر گذاشته، بازار واحدهای تجاری روزهای آرامی را سپری کرده است. اما بررسی فایل‌های عرضه شده در موتورهای جست‌وجوی معتبر ملکی نشان می‌دهد شمار واحدهای نوساز تا پنج سال ساخت به شکل ملموسی از واحدهای با عمر بیشتر پیشی گرفته است. با این‌حال برخی از فعالان بازار واحدهای تجاری چندان از وضعیت بازار رضایت نداشته و اعتقاد دارند بسیاری از واحدهای تجاری مجتمع‌های بزرگ باوجود موقعیت قرارگیری مناسب و امکانات کافی، روی دست سازندگان مانده‌اند. این در حالی است که قیمت ملک تجاری با قیمت مسکن در همان نقطه قابل قیاس نیست.
وضعیت املاک تجاری در حالی است که رکود اقتصادی یکی دو سال اخیر، با تاثیرگذاری بر قدرت خرید خانوارها، فروش اجناس در مغازه‌ها را تحت‌الشعاع خود قرار داده و درنتیجه انگیزه خرید یا اجاره واحد تجاری در مال‌های جدید را نیز به‌شدت سرکوب کرده است.
آمارها چه می‌گویند؟
در حال حاضر، مجتمع‌های تجاری زیادی در مناطق شمالی تهران وجود دارد که نوساز محسوب می‌شود اما بیش از یک سال است که همه واحدهای آنها خالی نگهداری می‌شود و بساط تجارت واقعی هنوز در آنها شکل نگرفته است. در سال 1387، از 100درصد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهر تهران، 5.84درصد به ساخت‌وسازهای مسکونی و 5.7درصد به ساخت‌وسازهای تجاری (مابقی به‌صورت کاربری‌های ترکیبی مسکونی، اداری و تجاری) اختصاص داشت اما این نسبت از همان سال ناگهان با شیب زیاد به سمت تجاری‌سازی بیشتر حرکت کرد تا اینکه در سال 1391 نسبت پروانه‌های مسکونی به تجاری به 75.8 درصد – 11.7درصد و در سال 1393 نیز به 67.9 درصد - 12 درصد تغییر کرد. رکود مسکن در دو سال اخیر مهم‌ترین عامل تحریک‌کننده برای مال‌سازی بوده است. افزایش تمایل به سرمایه‌گذاری‌های بخش خصوصی از ساختمان‌های مسکونی به ساختمان‌های تجاری و غیرمسکونی طی سال‌های اخیر ریشه در عواملی همچون جهش قیمت زمین، سود بالای ساخت‌وسازهای تجاری در مقایسه با ساخت‌وسازهای مسکونی و نیز بستر هموار مقررات ساختمانی حاکم در مدیریت شهری برای ساخت برج‌های تجاری داشته است.
در این میان، شرکت‌های ساختمانی وابسته به بانک‌ها پای ثابت سرمایه‌گذاری در مراکز تجاری در دست‌ساخت را تشکیل می‌دهند. این موضوع باعث شده منابع بانکی قابل‌توجهی در این مجتمع‌ها تزریق شود و تا زمانی که رکود اقتصادی کشور، قدرت خرید مردم و وضعیت بازار ملک بهبود پیدا نکند، بالطبع، بانک‌ها نیز توان پرداخت تسهیلات از منابع آزادشده خود را نخواهند داشت.
اما در این میان باید گفت: بخشی از سردی بازار نوسازهای تجاری که موجب شده شمار فایل‌های آن بیشتر به‌نظر برسد، قیمت‌گذاری بالای آنهاست. سازندگان واحدهای تجاری طی ماه‌های اخیر نتوانسته‌اند واحدهای تکمیل شده را با قیمت دلخواه خود بفروشند و همچنان در جست‌وجوی مشتری هستند. از طرفی بررسی میدانی نشان می‌دهد با وجود رکود بازار طی دو سال اخیر، قیمت واحدهای تجاری از رشد خوبی برخوردار بوده است. واحدهای تجاری در برخی نقاط برخوردار تهران بعضا مترمربعی 100 میلیون تومان نیز قیمت‌گذاری شده است. در یکی از مجتمع‌های تجاری شمال تهران واحد تجاری از متری 50 تا 70 میلیون تومان نرخ‌گذاری شده و باوجود آنکه مدت‌هاست از بهره‌برداری آن می‌گذرد، هنوز واحد خالی برای فروش دارد.
چند راهکار برای فروش سریع‌تر
به عقیده نگارنده برای حل این معضل در وهله اول باید جلوی احتکار املاک تجاری گرفته شود. یعنی سرمایه‌داران بجای خرید زمین‌های تجاری و انباشت آنها برای روز مبادا، سرمایه خود را به بخش‌های تولیدی ببرند این امر با تعرفه سنگین بر خرید و فروش املاک مازاد از یک یا دو یا حتی سه واحد تجاری و حتی مسکونی قابل‌اجرا است. چگونه است که انباشت مواد غذایی مازاد از نیاز احتکار محسوب می‌شود اما احتکار زمین قوانین خاص خود را ندارد.
در مراحل بعدی باید با ارائه تسهیلات باصرفه، تخفیف‌های زیاد، اقساط طولانی و کم‌ارزش باید این املاک گران، پرهزینه را وارد چرخه مصرف کرد زیرا هر عقل سلیمی می‌دانند بلوکه شدن این املاک به‌هیچ عنوان سودی برای جامعه و اقتصاد کشور نداشته و ندارد.
در حال حاضر بخش اعظمی از این املاک نیازمند بیش از 50 میلیون تومان هزینه نگهداری داشته که این رقم به ضرر اقتصاد کشور است البته اگر املاک تجاری لاکچری را در نظر بگیریم این رقم بالای 50میلیون تومان نیز است.
جدای از این مبحث که مقصر اصلی رواج ساخت‌وساز املاک تجاری چه کسانی بودند باید فکر جامع و دقیقی برای ورود این املاک به چرخه اقتصاد داشته باشیم.
فاکتور اصلی ارائه این املاک به بازار مصرفی کاهش یا قیمت‌گذاری کارشناسی نرخ‌های املاک تجاری است. از آنجا که قیمت مصوب مناسب املاک نبوده و حقوق مالک بر دارایی خود امر شرعی است واسطه‌گران حرفه‌یی می‌توانند در قیمت‌گذاری کارشناسی ورود کنند این عده با داشتن قدرت چانه‌زنی با فروشنده یا موجر می‌تواند در تعدیل قیمت‌ها موثر باشند. کارشناسان قیمت‌گذاری طی بازدید از واحد و با در نظر گرفتن ارزش واقعی منطقه، نرخ فروش یا اجاره استاندارد برای واحد سپرده‌شده را اعلام می‌کنند و به فروشنده یا موجر این تضمین را می‌دهد که اگر آنها قیمت کارشناسی شده را قبول کنند به‌طور یقین در کمترین مدت ملک را می‌فروشند یا اینکه اجاره می‌دهند، اما اگر مالکی قیمت کارشناسی شده را قبول نکند و بخواهد نرخ پیشنهادی خود را به مشتری تحمیل کند مشاوران املاک این هشدار را به این دسته از مالکان می‌دهند که واحد آنها بزودی فروش یا اجاره نخواهد رفت مگر اینکه قیمت پیشنهادی خود را کاهش دهند یا اینکه آنقدر منتظر باقی بمانند که نوسان قیمت در بازار مسکن به‌اندازه قیمت اعلام شده آنها برسد.
اگرچه در این میان، عده‌یی از مالکان که نرخ‌های بالا برای فروش یا اجاره تعیین می‌کنند هشدار واسطه گران را جدی نمی‌گیرند اما آنها متوجه این موضوع نیستند که بازار در همه‌وقت از سال با خریدار در بازار مواجه است و از سوی دیگر در برخی از فصول سال بازار اجاره متقاضی بسیار زیاد دارد، به همین خاطر با چنین حجم تقاضا برای خرید یا اجاره اگر مالکی بخواهد گران‌فروشی کند به ضرر خود قدم برداشته چراکه متقاضیان به سمت دیگری خواهند رفت.
