زمانی برای تغییر فرمول ناکارآمد وام مسکن

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

وزارت راه و شهرسازی به‌منظور ایجاد رونق و توسعه بلندمدت مسکن اقشار میان درآمد، چهار راهکار توسعه بازار رهن و انتشار اوراق رهنی، استفاده از شرکت‌های‌لیزینگ، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم و توسعه بازار پیش‌فروش مسکن را طراحی، سیاست‌گذاری و به اجرا درآورد. برنامه‌های اجرایی که تداوم آنها در دولت دوازدهم و رفع اصلاحات برخی از آنها، درخواست‌های مسکنی اقشار میان درآمد و بالاتر را

پاسخ می‌دهد. به گفته بسیاری از کارشناسان اگرچه مسوولان راه و شهرسازی همواره از این چهار راهکار دفاع کرده و موفقیت نسبی خود را مدیون این طرح‌ها می‌دانند (ارائه تسهیلات حاصل از صندوق پس‌انداز یکم و انتشار اوراق رهنی) اما متاسفانه این برنامه‌ها تاکنون به دلایل متعدد موفقیت چندانی در خانه‌دار کردن اقشار مختلف جامعه حتی اقشار میان درآمد نداشته است.

 فاصله با استانداردهای جهانی

در این زمینه مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد بابیان اینکه در تمام دنیا تا 80درصد قیمت یک ملک، وام و تسهیلات ارائه می‌شود، گفت: این میزان در خوش‌بینانه‌ترین حالت خود در کشور ما تا یک‌سوم قیمت نهایی مسکن را پاسخ می‌دهد. که بدون تردید این موضوع نمی‌تواند کارآمد باشد.

علی‌اصغر بدری افزود: تسهیلات ارائه‌شده در کشور ما همچنان از استانداردهای جهانی فاصله دارد. تازه‌ترین برآوردهای انجام‌شده از میزان پوشش دهی وام خرید مسکن بر مبنای آخرین میانگین قیمت کشوری آپارتمان‌های مسکونی، نشان می‌دهد، هم‌اکنون تسهیلات خرید ملک در کل کشور به‌طور متوسط هزینه خرید 27مترمربع آپارتمان را برای خریداران پوشش می‌دهد که البته بدون احتساب قیمت در تهران در متوسط قیمت کل، قدرت خرید تسهیلات به بالای 36 مترمربع می‌رسد.

 شکست انحصار در اعطای وام مسکن

مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد با بیان اینکه برای بهبود وضعیت تسهیلات مسکنی باید بانک مرکزی در برابر انحصارطلبی بانک مسکن قد علم کند، گفت: در حال حاضر سود نرخ واقعی وام 120 میلیون تومان به احتساب 20 میلیون تومان جعاله با خرید 19 میلیون تومان اوراق مسکن و با سود 17.5 درصدی برای متقاضیان رقمی بالای 27 درصد است که این مورد به‌وضوح ظلم آشکار برای متقاضیان خرید مسکن است.

وی گفت: به‌هرحال با یک حساب سرانگشتی می‌توان دریافت این تسهیلات، مستاجران را صاحب‌خانه نمی‌کند. زیرا مبالغ اضافی علاوه بر مقدار وام از سوی قشر ضعیف قابل‌جمع‌آوری نیست. پس با تشکر از دولت‌مردان بابت زحمات فراوان برای پرداخت وام خواستار دادن آدرس خانه‌هایی هستیم که با این وام قابل خریداری هستند.

 تغییر پارادایم تسهیلات

محمود جهانی، مدیرکل سابق برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن بابیان اینکه در تحلیل بازار اقتصاد مسکن باید سه سناریو جدی را بررسی کنیم گفت: این سه سناریو شامل وابستگی وام‌های تسهیلات به بازار اول، عدم وجود منابع بانکی کافی، نرخ سود بانکی و دوره بازپرداخت آن است.

جهانی گفت: در سناریو اول، وام‌های به بازار اول بستگی دارد. در حال حاضر تسهیلات ارائه‌شده توسط بازار اول یعنی بانک‌ها ارائه می‌شود. اما بیشتر بانک‌ها با کمبود منابع مالی روبرو هستند. این در حالی است که این منابع می‌توانست از ابزارهای تامین مالی دیگر و از بازار ثانویه تامین می‌شد. به نظر می‌رسد در این خصوص کم‌کاری‌هایی صورت گرفته است.

جهانی بابیان اینکه همواره در سنوات گذشته میزان وام‌دهی بانک‌ها در بخش مسکن 20 تا 27 درصد از کل منابع بانکی بود اظهار کرد: در حال حاضر این سیاست کلان به‌واسطه طولانی‌مدت شدن بازپرداخت به چالش کشیده شده است زیرا بانک‌ها نمی‌توانند بخش قابل از منابع خود را در اختیار دهک‌های بگذارند که می‌خواهند دروه بازپرداخت طولانی و با سود اندک باشد.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: انحصارطلبی بانک تخصصی مسکن باعث شده از یک‌طرف نتواند جامعه آماری بالایی را پوشش دهد و از طرف دیگر با کمبود منابع برای فعالیت دیگر روبه‌رو شود. در حال حاضر بانک‌ها وام‌های خود را به‌صورت کوتاه‌مدت 2 تا نهایت 5 سال ارائه می‌دهند که با کمبود منابع روبه‌رو نشوند.

مدیرکل سابق برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن همچنین اظهار کرد: اگر تسهیلات کوتاه‌مدت مناسب بانک‌ها است این تسهیلات به‌هیچ‌عنوان جامعه هدف را راضی نخواهد کرد، زیرا دهک‌های میان درآمد جامعه به فکر طولانی‌تر شدن بازپرداخت با توجه به منابع مالی خود هستند و از جهت دیگر این عده معتقدند میزان بازپرداخت این وام‌ها در سال‌های آتی به علت تورم نسبی بار مالی کمتری خواهد داشت.

وی بابیان اینکه این کیک منابع بانک‌ها کوچک و سهم بخش مسکن بسیار اندک است، گفت: در حال حاضر این منابع با نیاز جامعه تطابق ندارند.

جهانی همچنین گفت: مساله بعدی مربوط به عدم تعادل هزینه‌های عمومی خرد و کلان خانوار است. در حال حاضر بسیاری از خانوارها برای تامین هزینه‌ها عمومی خود با مشکل مواجه هستند و بدون تردید در بازپرداخت این تسهیلات با مشکلات عدیده‌یی روبرو خواهند شد.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: دولت باید به دنبال تغییر پارادایم تسهیلات مسکن باشد و برنامه‌ریزی مناسب‌تری در این خصوص اعمال کند. به‌هرحال به نظر می‌رسد این وام‌ها تاکنون چندان موفق و کارآمد نبوده است.

 دلیل ناکارآمدی تسهیلات

یک کارشناس بازار مسکن با بررسی انواع راهکارهای تامین منابع مالی متقاضیان برای خرید مسکن گفت: نخستین گام وزارت راه و شهرسازی در تامین مسکن اقشار میان درآمد، توسعه بازار رهن و انتشار اوراق رهنی است. اوراق رهنی، اوراق بهاداری است که به‌منظور خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر می‌شود. مطالبات رهنی شامل مطالبات مدت‌دار اشخاص حقوقی ناشی از قراردادهای مبادله‌یی از قبیل فروش اقساطی، اجاره به‌شرط تملیک و جعاله (به استثنای سلف) است که دارای وثیقه رهنی است.

عطا آیت‌اللهی افزود: ازجمله مزایای انتشار این اوراق می‌توان به تحرک بخشی اقتصاد در حوزه مسکن، بهبود نسبت کفایت سرمایه بانک، افزایش سودآوری، بهبود نسبت‌های مالی، خارج کردن دارایی‌های بانک‌ها از ترازنامه و بهبود ترکیب دارایی‌ها اشاره کرد.

وی بابیان اینکه توسعه بازار رهن و انتشار اوراق رهنی منجر به افزایش قدرت پرداخت تسهیلات بلندمدت توسط بانک‌ها در بازار مسکن می‌شود، گفت: بر اساس آمارهای ارائه‌شده در سال 1395 و در نخستین مرحله حدود 300 میلیارد ریال اوراق رهنی منتشر شد و مقررشده حدود 7000 میلیارد اوراق رهنی جدید نیز انتشار پیدا کند.

آیت‌اللهی گفت: دومین راهکار عملیاتی برای خانه‌دار کردن اقشار متوسط جامعه در استفاده از شرکت‌های لیزینگی نهادینه‌شده است. در همین رابطه دستورالعمل جدید تاسیس شرکت‌های لیزینگ در 14 دی‌ماه سال 95 به تصویب شورای پول و اعتبار رسید.

وی گفت: البته فعالیت زیادی در این خصوص اجرایی نشده و شاید بزرگ‌ترین دلیل این موضوع بالا بودن نرخ سود بانکی است. این مورد باعث شده اوراق رهنی و شرکت‌های لیزینگ تاکنون اجرای قابل قبولی نداشته باشد.

آیت‌اللهی همچنین در خصوص دلایل عدم موفقیت نسبی سیستم‌های مبتنی بر پس‌انداز نیز اظهار کرد: در این رابطه در خردادماه سال 94، صندوق پس‌انداز یکم با استفاده از منابع اقساط بازگشتی مسکن مهر و پس‌انداز خانوارهای متقاضی مسکن برای پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت به خانوارهای فاقد مسکن، راه‌اندازی شد.

این کارشناس اقتصاد با اشاره به سخنان جدید وزیر و راه شهرسازی مبنی بر طولانی‌تر شدن میزان اقساط وام مسکن اظهار کرد: در جدی‌ترین اخبار از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی برای تقویت این صندوق تلاش دارد تا طول دوره بازپرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم را افزایش یا طول دوره سپرده‌گذاری در این صندوق را کاهش دهد. البته به نظر می‌رسد این دو راهکار نمی‌تواند در بهبود موفقیت این طرح موثر باشد.

وی در تفسیر عدم موفقیت مبحث ذکرشده گفت: در حال حاضر وام 160 میلیونی صندوق یکم، با دوره بازپرداخت 12 ساله پرداخت می‌شود که مبلغ قسط آن به روش بازپرداخت ساده، حدود 1.7 میلیون تومان در ماه است که با افزایش ‌زمان بازپرداخت مبلغ سود قابل پرداخت توسط وام‌گیرنده افزایش خواهد داشت. آیت‌اللهی گفت: اگرچه با افزایش طول مدت بازپرداخت وام اقساط وام از یک‌میلیون و 700 هزار تومان به یک‌میلیون و 200 هزار تومان تقلیل می‌یابد، اما بطور حتم بازنده نهایی این معامله وام‌گیرنده‌ها هستند، زیرا طولانی‌تر شدن بازپرداخت اقساط باعث افزایش سود نهایی وام می‌شود.

وی همچنین اظهار کرد: در حال حاضر وام 160 میلیون تومانی با بازپرداخت 12 سال سودی برابر با 89 میلیون تومان دارد، بدون تردید با افزایش طول مدت بازپرداخت به 20 یا 25 سال این سود رقمی برابر با 161 میلیون تومان می‌شود یعنی زوجین با دریافت 160 میلیون تومان باید 321 میلیون تومان پس بدهند که به‌هیچ‌عنوان توجیه اقتصادی برای گیرندگان وام ندارد.

این کارشناس بازار مسکن گفت: عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی مکرراً اعلام کرده سیاست ما در حوزه مسکن اینگونه است که باید خانه‌سازی برای متقاضیان واقعی انجام شود. به این معنا متقاضیان واقعی با افزایش قدرت خرید و راهکار پس‌انداز، وارد بازار می‌شوند. به همین دلیل به‌جای آنکه دولت مداخله عجیب‌وغریب کند قدرت خرید مردم را افزایش می‌دهد تا عرضه و تقاضا در جهت موثر پیش رود.

آیت‌اللهی گفت: البته مشکلات دیگر اعم از ارائه بروکراسی اداری، نبود ضامن کارمند، نداشتن مبلغ سپرده‌گذاری مشخص و کمبود منابع مالی بانک‌ها باعث شده تاکنون این راهکار توسط متقاضیان جدی قلمداد نشود. بر اساس آمارهای ارائه‌شده صندوق پس‌انداز مسکن یکم تا پایان سال 95 شامل 154 هزار فقره حساب‌های افتتاحی و 7 هزار و 35 فقره تسهیلات اعطایی بوده است که بر این مبنا نیز مبلغ کل سپرده‌گذاری 3.37 میلیارد تومان و تسهیلات اعطایی 430 میلیارد تومان بوده است که به اعتقاد همه کارشناسان مسکن این طرح چندان هم موفق عمل‌نکرده است.

این کارشناس بازار مسکن در خصوص گزینه آخر افزایش توانایی خرید متقاضیان مسکن یعنی بازار پیش‌فروش نیز گفت: ساز و کار بازار پیش‌فروش همچنان در هاله‌یی از ابهام

قرار دارد.

وی گفت: اگرچه آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش مسکن در سال 1393 تدوین شد و برای کمک به اجرای این قانون دستورالعمل استفاده از حساب‌های امانی نیز در سال 95 تدوین شد، اما به دلیل پاره‌یی از مشکلات در قانون پیش‌فروش مسکن، تاکنون بازار پیش‌فروش در قالب آیین‌نامه و دستورالعمل مذکور، عملکردی نداشته است و اجرای آن در هاله‌یی از ابهام قرار دارد. این کارشناس بازار مسکن گفت: رکود طولانی بازار مسکن به خوبی نشان می‌دهد دولت باید هر چه سریع‌تر نگرش متفاوتی در بخش تسهیلات مسکن اعمال کند.

 ضرورت تهیه برنامه توسعه پایدار

در همین حال، در این زمینه محمدمهدی مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران بابیان اینکه راهکار جدی برای حل مشکلات مسکن درگرو برنامه‌ریزی است، سخنان متفاوت‌تری در این خصوص ارائه داد و گفت: کارشناسان باید یک توصیه‌نامه‌یی برای شکست رکود مسکن که با کمترین عارضه و در جهت رشد منافع اقتصادی ملی باشد، آماده و تقدیم

ریاست‌جمهوری کنند.

وی با اظهار تاسف از اینکه بخش مسکن فاقد چشم‌انداز مناسبی است، تاکید کرد: صنعت ساختمان دارای نیروی کار عظیمی متشکل از فارغ‌التحصیلان و دانشجویان متعددی در رشته‌های معماری، عمران و شهرسازی است و علاوه بر نیروهای کار این صنعت، کارخانه‌ها و تجهیزات و نیز سازندگان و سرمایه‌های هنگفتی درگیر این حوزه هستند که تمامی این موارد بیانگر ظرفیت بالای این صنعت است.

دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران ظرفیت‌های غنی صنعت ساختمان را به عنوان عاملی برشمرد که لزوم تهیه چشم‌انداز برای آن را بیش‌ازپیش ضروری می‌نماید و تاکید کرد: ما باید توسعه پایدار را برای این بخش در نظر بگیریم و در این مسیر گام‌برداریم در همین حال نباید فراموش کرد که فراز و نشیب‌هایی که در بخش مسکن ایجاد می‌شود ضربه‌های مهلکی به اقتصاد ملی وارد می‌کند.

 تبعات منفی دوره‌های سینوسی مسکن

وی درباره تبعات دوره‌های سینوسی رکود و رونق در بخش مسکن گفت: در دوره‌های رونق ما شاهد رشد سرمایه‌ها در بخش مسکن هستیم و تزریق سرمایه‌های کلان به این بخش باعث شکوفایی این صنعت می‌شود. این در حالی است که در دوران رکود تمام سرمایه‌ها معطل می‌شوند مثل یک سرمایه‌یی انباشته.

دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران با یادآوری این امر که برای جذب سرمایه‌ها به بخش مسکن و نیز ساماندهی این صنعت لازم است که دولت چشم‌اندازی علمی برای رشد این صنعت ترسیم کند گفت: ترسیم چشم‌انداز باید با رویکرد علمی و درعین‌حال با همفکری و همگرایی دو بخش دولتی و خصوصی به‌صورت توامان باشد. چراکه تجربه ثابت کرده ترسیم چشم‌انداز توسط دولتی‌ها وعدم اخذ نظر از بخش خصوصی فاقد نتیجه مطلوب است.

مافی تصریح کرد: دولتی‌ها نشان داده‌اند برنامه‌ریزی آنها برای بخش مسکن در بخش کارشناسی، تحلیل موضوع و بخش چشم‌اندازهایی آینده بازار مسکن بارها شکست‌خورده و آنها موکدا نه وضع موجود را شناخته‌اند و نه برنامه‌های خوبی برای بخش مسکن ارائه داده‌اند.

وی با یادآوری این امر که برای تهیه برنامه جامع برای بخش مسکن باید از بخش‌های صنفی و دانشگاهی کمک گرفت تا برنامه‌یی بهینه و کارآمد برای توسعه پایدار بخش مسکن تهیه شود، تاکید کرد: در همین حال برای تقویت بخش مسکن با توجه به قابلیت‌هایی که دولت دوازدهم برخوردار است، می‌توان نیم‌نگاهی به خارج از مرزها داشت و در بحث صادرات خدمات فنی مهندسی به کشورهایی نظیر سوریه، عراق و برخی کشورهای آفریقایی به‌صورت پررنگ ایفای نقش کنیم و بالعکس در مواردی که کمبود تکنولوژِیکی داریم از امکانات دیگران استفاده کنیم.