گردش معیوب سرمایه در اقتصاد؛ مانع رونق مسکن

گروه راه و شهرسازی| آزاده کاری|

در 6 ماهه نخست سال جاری در مقایسه با سال دوره مشابه گذشته صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور 5‌ درصد و حجم پول مبادله‌یی در بازار مسکن 22‌درصد افزایش یافته است. آمارها نشان می‌دهد که در این مدت قیمت مسکن 6‌ درصد افزایش یافته و تعداد معاملات مسکن در کشور نیز 12‌درصد رشد داشته است.

حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با اعلام این آمار گفت: این درحالی است که از سال 92تا 96 قیمت مسکن در کشور 10.6‌درصد افزایش یافته، قیمت زمین 2/0‌درصد و اجاره‌بها نیز 1.5برابر شده است. مظاهریان بیان کرد: دولت نباید در بازار مسکن مداخله کند زیرا بین سال‌های 84 تا 92 در نتیجه مداخله دولت در بازار با اجرای مسکن مهر قیمت مسکن 6 برابر، قیمت زمین 8.6 برابر و اجاره نیز 3.4برابر افزایش یافت. معاون وزیر راه و شهرسازی در این مدت هر چند که ساخت و ساز گسترده در کشور انجام گرفت اما نتیجه آن برای خانوارهای ایرانی افزایش قیمت مسکن، رونق سفته‌بازی و سوداگری در این بخش بود.

وی با اشاره به افزایش قیمت اجاره‌بها در 6 ماه نخست سال جاری گفت: در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته اجاره‌بها در تهران به طور متوسط 14.4‌درصد افزایش یافته و این بیش از افزایش قیمت مسکن بوده است. وی با بیان اینکه طبق گزارش مرکز آمار ایران بیش از 2میلیون و 500 هزار مسکن خالی در کشور وجود دارد، گفت: بیش از 495هزار واحد آن در تهران است و نبود خریدار این واحدها حاکی از قیمت بالای آن و کمتر بودن قدرت اقتصادی خانوارهای ایرانی برای خرید آنهاست.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفت: هر چند که مجلس شورای اسلامی پرداخت مالیات خانه‌های خالی را مصوب کرده اما میزان این مالیات به نظر بسیار ناچیز است و باید در قانون مربوطه یک بازنگری صورت بگیرد تا مالکان این واحدها به عرضه واحدهای خود به بازار رغبت بیشتری نشان دهند.

 مسکن هنوز در رکود است

در شرایطی معاون وزیر راه و شهرسازی از رونق بازار مسکن و رشد 22درصدی حجم پول مبادله شده در بازار مسکن سخن می‌گوید اما بسیاری از کارشناسان معتقدند که این مقدار رونق عادی است و نمی‌تواند نشانه خروج از رکود باشد.

منصور غیبی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «تعادل» به ارزیابی بازار مسکن در نیمه اول سال پرداخت و گفت: منتقدان بازار مسکن و به نوعی فعالان این بازار معتقدند، مسکن در رکود عمیق به سر می‌برد. از طرف دیگر جبهه دولت معتقد است، بازار مسکن رونق گرفته و به سوی خروج از رکود حرکت می‌کند. با توجه به این دو دیدگاه می‌توان گفت، رکود در بازار سرمایه‌گذاری وجود دارد زیرا سرمایه‌گذاران از انگیزه‌های لازم برای حضور در این بازار برخوردار نیستند.

به گفته غیبی، دولت خواه ناخواه به گونه‌یی برنامه‌ریزی کرده که با اعطای تسهیلات بانکی ازجمله سپرده‌های صندوق پس‌انداز اول، تسهیلات مربوط به بافت‌های فرسوده و نظایر اینها مصرف‌کننده را به طور واقعی حمایت می‌کند و حوزه تجاری مسکن را کنار گذاشته است. بنابراین طبق نظر منتقدان گروه اول هنوز در دوران رکود قرار داریم. در سوی دیگر دولت معتقد است که راه‌های گوناگونی برای تسهیل خرید مسکن فراهم کرده و مردم آماده بهره‌مندی از این تسهیلات هستند.

وی افزود: درآینده هم افزایش رقم خرید و فروش یا قیمت تمام شده مسکن بیش از تورم سالانه نخواهد شد و حتی ممکن است پایین‌تر از میزان تورم سالانه نیز باشد.

وی با بیان اینکه دیدگاه‌های هر دو گروه واقعی است، اظهار کرد: موضوع این است که ما بخواهیم کدام دیدگاه را بپذیریم. البته خروج سرمایه‌گذاران از بازار مسکن تبعات مثبتی هم دارد و شاهد بودیم که سرمایه‌گذاران غیرواقعی شکست سنگینی از این بازار خورده و در شرایط نامتعادل بازار را ترک کردند. از سوی دیگر مصرف‌کننده‌های واقعی همواره وجود دارند و الان هم بهترین فصل تغییر و تحولات از این دست به شمار می‌رود.

وی با بیان اینکه به زعم دولت اکنون رونق نسبی وجود دارد، تصریح کرد: آنچه که در جامعه ما میزان خرید و فروش مسکن نسبت به سال‌های قبل و به نوعی در زمان‌های پررونق را نشان می‌دهد مربوط به حضور خریداران دوم، سوم و چهارم آپارتمان‌های خود برای سرمایه‌گذاری بودند که الان از بازار خارج شده و درحال حاضر فقط مصرف‌کننده‌های واقعی در بازار وجود دارند. اگر بخواهیم تعداد خرید و فروش مسکن را افزایش دهیم یعنی میل افراد برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را بالا برده‌ایم که دولت اکنون چنین سیاستی جهت تشویق سرمایه‌گذاران برای ساخت و ساز ندارد باید سیاست‌ها به سمت دیگری هدایت شوند. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه خروج سرمایه‌گذاران از بازار تبعات منفی نیز دارد در این باره توضیح داد: اشتباهی که در سیاست مسکن کشور وجود دارد این است که رونق مسکن را با رشد قیمت محاسبه می‌کنند. این بزرگ‌ترین اشتباه ماست. ما معتقدیم زمانی مسکن رونق دارد که مسکن گران شود و مردم از ترس افزایش بیشتر خرید کنند. درحالی که رونق مسکن به عوامل متعددی نظیر دانش فنی در حوزه مهندسی عمران و معماری، ‌تکنولوژی ساخت، ‌تکنولوژی مصالح و ‌رونق تولید در حوزه مصالح ساختمانی بستگی دارد و باید در این صنعت حرفی برای ارائه داشته باشیم. ما هم مصرف‌کننده هستیم و هم دوست داریم یک عده برای ما تولید کنند و به دنبال توسعه این صنعت نیستیم.

وی درباره آمار ارائه شده توسط معاون وزیر راه و شهرسازی نیز گفت: این آمار بیراه نیست. ممکن است در این ماه رقم مبادلات این عدد باشد و در ماه بعدی کاهش یابد. در مجموع معدلی که گرفته می‌شود از تورم سالانه بالاتر نبوده و این نشانه خروج از رکود نیست. چندی پیش حناچی آماری ارائه داد که طی سال 92تا 96 یعنی در 4سال 1.6برابر بالاتر از تورم سالانه رشد قیمت مسکن داشته‌ایم. اگراین

1.6 برابر رشد را مربوط به سال 92 بدانیم، متوجه می‌شویم که این میزان رشد برابر با تورم یا حتی کمتر است.

وی ادامه داد: این نشان از خروج سرمایه‌گذاران از بازار مسکن دارد و همانطور که گفتم اکنون فقط مصرف‌کننده واقعی در بازار داریم که این موضوع باید در ابعاد مختلف مورد بررسی قرار گیرد.

وی در پاسخ به اینکه آیا بازار مسکن از شرایط رکود خارج شده است یا خیر، عنوان کرد: برای سرمایه‌گذارانی که از بازار خارج شده‌اند قطعا رکود بازار ادامه دارد و فکر نمی‌کنم به این زودی‌ها بتوانند دوباره به بازار مسکن برگردند.

اگر منظور از خروج از رکود افزایش توان مالی مصرف‌کننده برای خرید آپارتمان مطلوب خودش باشد هنوز در این رکود هستیم زیرا رشد اقتصادی و نظام سرمایه‌یی خانواده‌ها درست شکل نگرفته و ما بی‌پولیم و نمی‌توانیم با این رشد اندک اقتصادی خانوارها، انتظار خروج از رکود و تامین آپارتمان را داشته باشیم. مشکل در گردش سرمایه در اقتصاد کشور است.