نسخه انگلیسی برای کمک به خرید مسکن

اکبر رحمتی   کارشناس مسکن    

درحالی که براساس نص صریح قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، دولت به عنوان متولی بخش مسکن و مسوول تامین مسکن آحاد جامعه معرفی شده است اما به گفته کارشناسان بخش مسکن، دولت نه تنها نظارت مناسبی بر بازار نابسامان مسکن ندارد بلکه تسهیلات ارائه داده دولتی هم فقط 30تا 40‌درصد از هزینه خرید مسکن را پوشش می‌دهند. این درحالی است که در سایر کشورها، دولت تا 95‌درصد از هزینه خرید مسکن را از طریق تسهیلات پوشش می‌دهد. به عنوان نمونه دولت انگلیس با همکاری نظام بانکی و سایر نهادهای تامین مالی توانسته است تا 95‌درصد از منابع مالی مورد نیاز برای خرید مسکن را تامین کند. با توجه به موفقیت سایر کشورها در ساماندهی بخش مسکن، نگاهی به طرح‌های اجرا شده در این کشورها در زمینه تامین مسکن برای اقشار مختلف جامعه می‌تواند الگوی مناسبی برای وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی بخش مسکن باشد.

دولت بریتانیا به دنبال افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، برنامه گسترده‌یی برای تامین مسکن اقشار کم درآمد و طبقه متوسط جامعه انگلیس ارائه کرده است. دولت در برنامه‌یی تحت عنوان کمک به خرید مسکن«help to buy» از ابزارهای حمایتی مختلف برای خانه‌دار شدن خانوارهای فاقد مسکن ملکی بهره می‌گیرد.

آمار‌ها نشان می‌دهد از سال 2010 تاکنون 380هزار خانوار در انگلیس از طریق این طرح‌ها، صاحب خانه شده‌اند. دولت انگلیس به دلیل استقبال روزافزون مردم از این برنامه به تنوع طرح‌های حمایتی خود افزوده است و هم‌اکنون ابزارهای حمایتی خود را در قالب 13طرح مختلف برای اقشار گوناگون جامعه از سالمندان و معلولان گرفته تا نظامیان ارائه می‌دهد.

در واقع هدف اصلی این برنامه کمک به خانه‌دار شدن آن افرادی است که پول اولیه لازم برای خرید مسکن را ندارند اما از درآمد ماهانه کافی برای پرداخت اقساط وام بهره‌مند هستند. بدین منظور در اجرای این برنامه‌ها برای احراز شرایط دریافت تسهیلات سقف مشخصی از درآمد ماهانه خانوار‌ها در نظر گرفته شده است. بر این اساس، دولت انگلیس با همکاری نظام بانکی و سایر نهادهای تامین مالی توانسته است تا 95‌درصد از منابع مالی مورد نیاز برای خرید مسکن را تامین کند. نکته مهم دیگر اینکه این برنامه شامل خانه‌هایی با حداکثر قیمت ۶۰۰ هزار پوند است، خانه‌هایی که برنامه کمک خرید مسکن شامل آنها می‌شود در هر بخش باید شرایط جداگانه‌یی داشته ‌باشند که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم. همان‌گونه که اشاره شد، این برنامه طیف وسیع و متنوعی از طرح‌های حمایتی در قالب 13طرح مختلف را شامل می‌شود بنابراین در این نوشتار به ارائه شرح مختصری از این طرح‌ها پرداخته می‌شود:

 طرح وام ـ سهام

دولت انگلیس در این طرح به جای پرداخت یارانه، روشی بازگشت‌پذیر برای منابع حمایتی از بخش مسکن انتخاب کرده است. در این روش دولت به میزان تسهیلات اعطایی در واحد مسکونی خریداری شده سهام‌دار خواهد بود. ماهیت برنامه به صورتی است که دولت 20درصد از قیمت خانه نوساز را به صورت دولتی تامین می‌کند.

75‌درصد از مابقی قیمت مسکن از طریق تسهیلات بلندمدت خرید مسکن و تنها 5‌ درصد از طریق آورده نقدی خانوار تامین می‌شود و تسهیلات پرداختی به خانوارها با توجه به درآمد آنها در نظر گرفته می‌شود به طوری که در نظام بانکی بریتانیا، تسهیلات رهنی معادل 4.5برابر درآمد سالانه کل خانوار تعیین می‌شود در ضمن اقساط بازپرداخت تسهیلات نباید بیش از 45‌درصد خالص درآمد خانوار باشد. دوره بازپرداخت وام دولتی 25ساله است و در 5 سال اول هیچ گونه کارمزدی به آن تعلق نمی‌گیرد. لازم به ذکر است که دولت از سال 2016 برای پوشش قیمت بالای مسکن در لندن با تغییر در سقف تسهیلات پرداختی، سهم وام دولتی را در محدوده لندن بزرگ از 20‌درصد به 40‌درصد افزایش داده است.

 طرح مالکیت اشتراکی

در این طرح متقاضی بخشی از سهم واحد مسکونی را (مثلا بین 25تا 75درصد) خریداری می‌کند و برای آن سهم باقیمانده از ارزش خانه اجاره پرداخت می‌کند. متقاضی می‌تواند در طول زمان سهم بیشتری از ارزش خانه را خریداری کرده و به مرور به سهم خریداری شده خود اضافه کند. البته کسانی که به این شیوه می‌توانند صاحب مسکن شوند باید شرایط زیر را داشته ‌باشند: درآمد سالانه80 هزار پوند یا کمتر(90هزار پوند در لندن)، خانه اولی‌ها و افراد سالمند و معلول. این طرح شامل 3 زیر شاخه: فروش مجدد “Resale“ ، مالکیت خانه برای معلولین “HOLD“   و مالکیت خانه برای سالمندان “OPS“  می‌شود.

 تضمین وام خرید مسکن

این شیوه تفاوت زیادی با شیوه‌های دیگر خرید خانه از طریق وام ندارد. تنها تفاوت این است که در این شیوه، دولت به نهاد توسعه‌گر(وام‌دهنده) تضمین خرید وامش را می‌دهد. یعنی نهاد توسعه‌گر هنگام دادن وام خرید مسکن به خریدار از تضمین دولت به جای تضمین خریدار برخوردار است. به این ترتیب و با این تضمین دولتی، وام‌دهندگانی که در این طرح شرکت می‌کنند، می‌توانند با خیالی آسوده‌تر وام‌های کلان به خریداران مسکن بدهند که گاهی ۸۰ تا ۹۵‌درصد قیمت خانه را شامل می‌شود. خریدار به طور کامل مسوول بازپرداخت اقساط است اما دولت آن را تضمین می‌کند. با این شیوه، خریدار با داشتن ۵‌ درصد قیمت یک خانه می‌تواند با دریافت وام صاحب کل خانه شود.

 طرح کمک به خرید ISA

در این طرح به ازای هر 200پوند پس‌انداز متقاضی در ماه، دولت 50 پوند (معادل 25درصد سود) به آن در قالب کمک هزینه خرید مسکن اضافه می‌کند. حداکثر سقف سود پس‌انداز در ماه معادل 3000پوند است. به طوری که حداقل سود پرداختی دولت400پوند برای حداقل پس‌انداز1600پوند است و حداکثر سود نیز 3000پوند برای حداکثر پس‌انداز 12000پوند است. لازم به ذکر است این طرح شباهت‌هایی به طرح صندوق پس‌انداز مسکن در ایران دارد.

 طرح حق تقدم خرید

این طرح شامل کسانی می‌شود که دست‌کم 5 سال اجاره‌نشین بوده و از مسکن‌های اجاره‌یی شوراهای شهری استفاده کرده‌اند، این افراد حق تقدم خرید مسکن با تخفیف ویژه را دارند.

در واقع این تسهیلات به صورت داشتن حق تقدم در خرید مسکن با تخفیف ویژه بوده و سقف تخفیف اعطایی شمال 78600پوند در کل محدوده بریتانیا و 104900پوند در محدوده لندن بزرگ است.

 سایر طرح‌ها

طرح‌های دیگری هم مانند طرح مسکن خودساخت، طرح خانه‌های پیشگام، طرح تخفیف فروش و فروش مجدد و حق خرید وجود دارد که بیشتر در قالب اعطای تخفیف‌ها و تسهیلات ویژه برای خرید مسکن است که این حمایت‌ها معمولا حداقل 20‌درصد از ارزش خانه را شامل

می‌شوند.