آینده نیمه‌روشن ملک
ایمان رفیعی
کارشناس ساخت‌وساز
بازار مسکن در ایران حدود 5سالی است که رکود عمیقی را تجربه می‌کند.
با نگاهی به فراز و فرودهای سایر بازارهای رقیب ملک در اقتصاد ایران و بررسی واکنش بازار مسکن به این محرک‌های محیطی، به ابعاد این رکود بیش از پیش پی خواهیم برد. مهم‌ترین عوامل و محرک‌های ملموسی که برای بررسی شدت تاثیر بر بازار مسکن ایران معمولا توسط کارشناسان استفاده می‌شوند، شامل تورم و قیمت ارز است.
با نگاهی به نرخ تورم در 5سال گذشته شاهد کاهش ممتد نرخ تورم در این مدت هستیم، به‌طوری‌که طبق آمارهای رسمی نرخ فعلی تورم حدود 8 درصد اعلام شده است.
کاهش ممتد نرخ تورم پیش‌آگهی خوبی برای وجود آرامش در بازارهای سرمایه است و به بازگرداندن اطمینان به این بازارها کمک زیادی می‌کند، اما چرا با وجود کاهش ممتد نرخ تورم باز هم واکنش از طرف بازار مسکن به این محرک قوی نیستیم؟
در 5سال گذشته همچنین شاهد افزایش حدود 30 درصدی نرخ ارز در کشور بودیم. این افزایش تقریبا کندتر از نرخ تورم کشور به‌پیش رفته است، به‌طوری که تلاطمی در سایر بازارها ایجاد نشده و افزایش قیمت غیرمنتظره‌یی را ایجاد نکرده است. پس علت این عدم کشش دو طرفه بازار مسکن که هم در سمت سازنده و هم در سطح خریدار به وجود آمده را در کجا باید جست‌وجو کرد؟
با بررسی دقیق‌تر، ریشه این بی‌مهری‌ها به بازار مسکن را در سال‌های 90 و 91 می‌توان یافت. جایی که با کاهش 70 درصدی ارزش پول ملی و افزایش 3 تا 4 برابری قیمت‌ها، مسکن از سبد خرید خانوار بسیاری از خانواده‌های ایرانی پرکشید.
با وجود تورم بالای 40درصد و کاهش 70درصدی قدرت خرید، تلاش برای خانه‌دار شدن از یک هدف قریب، به آرزوی محال تبدیل شد. این ضربه چنان شوک شدیدی به بازار مسکن وارد کرد که تا به حال از کما خارج نشده است.
در این سال‌ها کارشناسان بسیاری سعی داشته‌اند با پیش‌بینی اوضاع وضعی و شرایط روتین کشور به پیشگویی در مورد آینده این بازار بپردازند، اما قریب به‌اتفاق این پیشگویی‌ها به وقوع نپیوسته است.
همان‌گونه که شاهدیم هر ساله با نزدیک شدن به تابستان و آغاز فصل جابه‌جایی‌ها، پیش گوئی‌ها در مورد افزایش قیمت ملک و هشدار به خریداران آغاز می‌شود و با فرا رسیدن زمستان و آخر سال با توصیه به خرید ملک به علت به حداقل رسیدن قیمت آن پایان می‌یابد. یک روز با افزایش نرخ مبلغ وام و روز دیگر با کاهش نرخ سود و دیگر روز با افزایش دوره بازپرداخت سعی در ایجاد رغبت و امیدواری در خریداران و سازندگان می‌کنند.
همه این پیش‌بینی‌ها و پیشگویی‌ها به دلیل توجه نکردن به عمق ماجرا و ندیدن علت اصلی مشکل است که با واقعیت فاصله بسیار زیادی دارد. مدیریت کلان کشور به علت ندیدن شرایط کف خیابان نمی‌تواند تحلیل درستی از آینده بازار ملک ارائه کند. همانطور که می‌بینیم با وجود همه طرح‌های تشویقی و ترغیبی و تحویل بیش از 800 هزار واحد ساخته‌شده مسکن مهر، بازار مسکن به سرعت به سمت اجاره‌نشینی حرکت می‌کند.
تحلیل بازار گذشته و آینده مسکن در کشور، در صورتی‌که مبتنی بر واقعیت‌های جاری کشور باشد کار چندان سختی نیست. کافی است با در نظر گرفتن اولویت‌ها و توان واقعی مردم و تطبیق آنها با شرایط جاری کشور به‌پیش بینی آینده اقدام کرد.
با بررسی شرایط سال جاری و رصد 7 ماه گذشته بازار مسکن می‌توان فهمید تا شهریور امسال که شرایط جدید نرخ سود سپرده‌ها تغییری نکرده بود، در بازار مسکن هم جز افزایش قیمت عادی سالانه در نرخ اجاره‌بها و خرید، تغییرات خاصی رخ نداد.
اما پس از اعلام کاهش نرخ سود سپرده و پررنگ شدن مشکلات برخی موسسات مالی و اعتباری شاهد افزایش حبابی قیمت اجاره‌بها و ایجاد هیجان کاذب در بازار معاملات ملک بودیم که خیلی زود به لطف فرار بانک‌ها از اجرای مصوبه بانک مرکزی (به کمک صندوق‌های سرمایه‌گذاری که سود ثابت پرداخت می‌کنند) این شرایط هیجانی فروکش کرد.
اما با نگاهی به شرایط فعلی اقتصاد خانوار و توان خرید آنها، شاهد تغییرات خاصی در این زمینه نیستیم.
بازار ارز نیز با توجه به تحولات ماه گذشته افزایش 10 درصدی را تجربه کرده است که باید منتظر آثار آن در بازار آخر سال باشیم. با در نظر گرفتن مجموع این شرایط و در نظر داشتن این نکته که در فصل زمستان جابه‌جایی‌ها به حداقل می‌رسد می‌توان نتیجه گرفت که نباید منتظر تغییر خاصی در شرایط مسکن در سال جاری بود.
نکته اصلی که باید مدنظر کارشناسان و مشتاقان سرمایه‌گذاری در این بازار قرار بگیرد، توجه به سلسله‌مراتب در رونق بازارها است. طبیعی است تا زمانی که بازار کالاهای خرد و مصرفی به رونق نرسیده‌اند، نمی‌توان انتظار داشت بازارهای سرمایه سنگین گرم شوند. در نظر گرفتن شرایط رشد اقتصادی و نرخ تورم کلیات شرایط اقتصادی را روشن می‌کنند، اما آنچه درواقع در جریان است را باید در بازارهای کالاهای مصرفی و روزمره مردم جست‌وجو کرد. افزایش روزافزون نرخ صدور مجوزهای احداث بنا و افزایش چندباره نرخ انشعابات در کنار افزایش حدود 10 برابری نرخ مالیات خبر از آینده روشنی در بازار مسکن نمی‌دهد.
