بی‌اطلاعی مدیرعامل بانک مسکن از قیمت ملک
گروه راه و شهرسازی زهره علامی
درحالی که تازه‌ترین آمار مربوط به قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در پایتخت نشان می‌دهد که متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 4 میلیون و 890 هزار تومان است و در این شرایط، متقاضی خرید مسکن با دریافت تسهیلات صندوق پس اندازمسکن یکم (80 میلیون تومان) تنها کمتر از 20 مترمربع از یک واحد مسکونی را می‌تواند خریداری کند. اما مدیرعامل بانک مسکن در گفت‌وگویی اعلام کرده است که سقف کنونی وام مسکن که 80 میلیون تومان است و این مبلغ 50 درصد از هزینه یک واحد مسکونی متوسط متراژ را جوابگوست. به گفته او، همواره نسبت پرداخت تسهیلات یک واحد مسکونی متوسط در تهران باید در حد ۵۰ درصد حفظ شود.
محمدهاشم بت‌شکن در گفت‌وگو با فارس با اشاره به تلاش بانک مسکن برای پوشش ۵۰ درصدی قیمت مسکن توسط تسهیلات می‌گوید: برنامه این بانک حفظ ارزش 50 درصدی تسهیلات به ارزش واحد مسکونی متوسط در تهران است و بنابراین اگر زمانی این تناسب از میان برود خودبه‌خود این اتفاق خواهد افتاد که سقف تسهیلات مسکن افزایش یابد.
اثرگذاری اندک تسهیلات در خرید مسکن
مدیرعامل بانک مسکن در شرایطی اعلام کرده است که تسهیلات 80 میلیون تومانی، نیمی از هزینه یک واحد مسکونی متوسط متراژ را در پایتخت تامین می‌کند که با توجه به آمار بانک مرکزی از قیمت هرمترمربع واحد مسکونی (4 میلیون و 890 هزار تومان) و عرف یک خانه متوسط متراژ (حداقل 70 مترمربع)، قیمت متوسط یک واحد 70 مترمربعی در تهران حدود 336 میلیون تومان می‌شود که با فرض دریافت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم توسط زوجین (160میلیون تومان)، این تسهیلات که بیشترین سقف وام‌های خرید مسکن را به خود اختصاص داده‌اند، حدود 47.6 درصد از قیمت واحد مسکونی مورد نظر را پوشش می‌دهد.
در چنین شرایطی مدیرعامل بانک مسکن در پاسخ به این سوال که اگر سال آینده قیمت مسکن رشد کند، سقف تسهیلات خرید مسکن (صندوق یکم با سقف 80میلیون تومان) افزایش می‌یابد، می‌گوید: فعلا بانک مسکن برنامه‌یی برای افزایش سقف تسهیلات ندارد. تاکید مدیرعامل بانک مسکن درباره عدم افزایش تسهیلات بانک مسکن درحالی است که از مهر ماه سال جاری، حرف و حدیث‌های بسیاری درباره تغییر در شرایط پرداخت و بازپرداخت تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم بوده در میان است و حتی عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی هم در نامه‌یی به مدیرعامل بانک مرکزی بسته پیشنهادی درباره تغییر شرایط تسهیلات بانک مسکن ارائه داد که این بسته از سوی مسوولان بانکی کشور با استقبال روبه‌رو نشد. پیش از آن نیز حسن روحانی رییس‌جمهور به هنگام مبارزات انتخاباتی در گفت‌وگوی وی‍ژه شبکه دوم سیما قول داد که در دولت دوازدهم سقف 80 میلیون تومانی وام خانه اولی‌ها به 100میلیون (200 میلیون تومان برای زوجین) افزایش یابد. وعده‌یی که تاکنون محقق نشده است.
عدم تناسب با توان اقتصادی خانوارها
ناگفته نماند که دریافت کامل تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم یعنی وام 160 میلیون تومانی به معنای پرداخت ماهانه یک میلیون و 480 هزار تومان است که پرداخت چنین قسطی برای خانواده‌یی که مستاجر بوده و علاوه بر هزینه خوراک، پوشاک، قبض آب، برق، گاز و تلفن باید اجاره‌بها هم پرداخت کند، با مشکلاتی همراه است و از توان اغلب خانوارهای ایرانی خارج است.
استقبال کم از وام خانه اولی‌ها
در این میان و علاوه بر پوشش‌دهی پایین تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم و اقساط بالای این تسهیلات، آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد که تعداد کل وام‌های ثبت‌نام شده از خرداد ۹۴ تا تیرماه سال جاری در صندوق پس‌انداز یکم بیش از ۱۷۱هزار مورد بوده است و تنها 4.8درصد از ثبت‌نام‌کنندگان در این صندوق موفق به دریافت تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی شده‌اند.
در واقع با وجود اینکه دو سال از اجرای این طرح می‌گذرد اما کمتر از 5 درصد از ثبت‌نام‌کنندگان در صندوق پس‌انداز مسکن یکم توانسته‌اند این تسهیلات را دریافت کنند.
البته بانک مسکن با حذف برخی شروط دریافت تسهیلات مسکن و کاهش نرخ سود تسهیلات خانه اولی‌ها به 9.5 درصد در شرایط معمولی و 8درصد دربافت‌های فرسوده تلاش کرد که میزان استقبال خریداران مسکن از این تسهیلات را افزایش دهد اما آمار مربوط به ثبت‌نام‌کنندگان و دریافت‌کنندگان وام مسکن، حکایت از بی‌اثر بودن این تسهیلات دربهبود بازار مسکن دارد.
بازار خانه‌های پرفروش تهران
در شرایطی که مدیرعامل بانک مسکن مدعی است که تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیمی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را تامین می‌کند، نگاهی به معاملات واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متری که عنوان پرفروش‌ترین خانه‌های تهران را به خود اختصاص داده‌اند، بیشتر در مناطق مرکزی و جنوبی تهران انجام شده است. به گزارش ایسنا، واحدهای مسکونی ۶۰ تا ۷۰ مترمربع با سهم 14.8درصد از کل معاملات شهر تهران در آبان ماه امسال بیشترین فروش را داشتند که تراکم این نوع واحدها بیشتر در مناطق مرکزی و جنوبی شهر است و در نقاط شمال تهران کمتر یافت می‌شود. به‌طور مثال یک واحد ۶۵ متری ۲۰ سال ساخت در دولاب ۱۲۰میلیون تومان فروخته شده در صورتی که واحدی نوساز با همین متراژ در آجودانیه ۸۶۳ میلیون تومان به فروش رسیده است. با توجه به اینکه واحدهای 60 تا 70 متری پرطرفدارترین واحدها برای خرید و فروش در پایتخت هستند، نگاهی به قیمت کل این واحدها در مناطق مختلف تهران (ارزان‌قیمت، متوسط‌قیمت و گران‌قیمت) می‌تواند در اثبات درستی یا نادرستی گفته‌های مدیرعامل بانک مسکن راهگشا باشد.
اظهارنظر تازه مدیرعامل بانک مسکن درباره پوشش 50درصدی تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای خرید یک خانه متوسط با توجه به قیمت مسکن در تهران گواه این است که مدیرعامل بانک مسکن یا از قیمت ملک در تهران بی‌خبر است یا مصلحت این‌گونه حکم می‌کند که چنین گفت‌وگوهایی را درباره تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم داشته باشد.
تجربه انگلیس در اعطای وام مسکن
با توجه به اینکه طرح صندوق پس‌انداز مسکن یکم در خانه‌دارکردن جامعه هدف چندان موفق نبوده است اما نگاهی به ابزارهای مختلفی که درکشورهای دیگر برای خانه‌دارکردن مردم استفاده می‌شود، می‌تواند کمک‌کننده باشد، به عنوان نمونه در انگلیس از سال 2010 تاکنون 380 هزار خانوار از طریق این ابزارها و طرح‌ها، صاحب خانه شده‌اند. دولت انگلیس به دلیل استقبال روزافزون مردم از این برنامه به تنوع طرح‌های حمایتی خود افزوده است و هم‌اکنون ابزارهای حمایتی خود را در قالب 13طرح مختلف برای اقشار گوناگون جامعه از سالمندان و معلولان گرفته تا نظامیان ارائه می‌دهد. دولت انگلیس با همکاری نظام بانکی و سایر نهادهای تامین مالی توانسته است تا 95درصد از منابع مالی مورد نیاز برای خرید مسکن را تامین کند. هدف اصلی این برنامه کمک به خانه‌دار شدن آن افرادی است که پول اولیه لازم برای خرید مسکن را ندارند اما از درآمد ماهانه کافی برای پرداخت اقساط وام بهره‌مند هستند. بدین منظور در اجرای این برنامه‌ها برای احراز شرایط دریافت تسهیلات سقف مشخصی از درآمد ماهانه خانوارها در نظر گرفته شده است. بر این اساس، دولت انگلیس با همکاری نظام بانکی و سایر نهادهای تامین مالی توانسته است تا 95درصد از منابع مالی مورد نیاز برای خرید مسکن را تامین کند. این برنامه طیف وسیع و متنوعی از طرح‌های حمایتی در قالب 13طرح مختلف را شامل می‌شود که در این گزارش تنها به یکی از این ابزارها که طرح وام - سهام است، اشاره می‌شود.
دولت انگلیس در طرح «وام- سهام» به جای پرداخت یارانه، روشی بازگشت‌پذیر برای منابع حمایتی از بخش مسکن انتخاب کرده است. در این روش دولت به میزان تسهیلات اعطایی در واحد مسکونی خریداری شده سهامدار خواهد بود. ماهیت برنامه به صورتی است که دولت 20درصد از قیمت خانه نوساز را به صورت دولتی تامین می‌کند.
75درصد از مابقی قیمت مسکن از طریق تسهیلات بلندمدت خرید مسکن و تنها 5 درصد از طریق آورده نقدی خانوار تامین می‌شود و تسهیلات پرداختی به خانوارها با توجه به درآمد آنها در نظر گرفته می‌شود به‌طوری که در نظام بانکی بریتانیا، تسهیلات رهنی معادل 4.5برابر درآمد سالانه کل خانوار تعیین می‌شود در ضمن اقساط بازپرداخت تسهیلات نباید بیش از 45درصد خالص درآمد خانوار باشد. دوره بازپرداخت وام دولتی 25ساله است و در 5 سال اول هیچ گونه کارمزدی به آن تعلق نمی‌گیرد. لازم به ذکر است که دولت از سال 2016 برای پوشش قیمت بالای مسکن در لندن با تغییر در سقف تسهیلات پرداختی، سهم وام دولتی را در محدوده لندن بزرگ از 20درصد به 40درصد افزایش داده است.
