9 منطقه جذاب تهران برای ساخت و ساز

گروه راه و شهرسازی  شهلا روشنی

بر اساس آمارهای منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی شهر تهران در سال 91 حدود 23 هزار و 757 فقره، در سال 92 حدود 21 هزار و 244 فقره، سال 93 حدود 10 هزار و 129 فقره، سال 94 حدود 8 هزار و 34 فقره، در سال 1395 حدود 8 هزار و 719 فقره و در بهار سال 96 حدود 2 هزار و 281 فقره بوده است.

تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی شهر تهران در طول دولت یازدهم نشان می‌دهد که اگرچه روند تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی منفی بوده، اما در سال ۱۳۹۵ این رویه منفی معکوس و مثبت شده است. این نشان از آن دارد که احتمالا بخش مسکن در حال عبور از شرایط عمیق رکود است و تکانه‌هایی در بخش ساختمان مشاهده می‌شود. همچنین رشد صدور پروانه‌های ساختمانی در زمستان ۱۳۹۵ و افزایش ساخت‌وساز در بافت فرسوده طی بهار سال ۱۳۹۶ علامت تغییر در معادله ساخت مشارکتی به نفع مالکان زمین و رونق در بخش خانه‌های کلنگی را نشان می‌دهد.

بر اساس همین آمارها، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در مناطق شهری در سال ۱۳۹۲ حدود ۱۷۲ هزار فقره، در سال ۱۳۹۳ حدود ۱۱۷ هزار فقره گزارش شده و این میزان در سال ۱۳۹۴ به ۱۰۱ هزار فقره کاهش یافته است. اما در سال ۱۳۹۵ تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در کل مناطق شهری به ۱۱۳ هزار فقره افزایش پیدا کرد.

 2 سیگنال مهم

در همین زمینه عطا آیت‌اللهی کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه طی سال‌های اخیر تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی به علت عدم حضور موثر سرمایه‌گذاران کاهش داشته است، گفت: طبق آمارهای ارائه‌شده از مرکز آمار ایران می‌توان به‌وضوح مشاهده کرد که شروع رکود ساختمانی ناشی از کاهش پروانه‌های ساختمانی از مهر 1392 بوده است.

آیت‌اللهی افزود: در سال 1392 حدود 172 هزار فقره پروانه ساختمانی از سوی شهرداری‌ها صادر شده بود که این میزان در پایتخت در حدود 22 هزار بود و هیچ تناسبی با گنجایش سالانه بازار مسکن تهران نداشت.

وی با بیان اینکه بعد از افزایش 70 درصدی قیمت مسکن در خرداد 92 تعداد معاملات رسمی خرید فروش به‌شدت ریزش کرد، گفت: به همین منظور بسیاری از سازندگان به سه دلیل کلان یعنی آغاز رکود در معاملات خرید ملک، شروع پروسه تخلیه حباب قیمتی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، یک دلیل خرد یعنی برای سود بیشتر ساخت‌وساز را به‌صورت مقطعی ترک کرده‌اند. البته این سازندگان به‌هیچ‌عنوان در انتظار رکود چندساله نبودند.

آیت‌اللهی گفت: تشدید رکود ساختمانی در سال ۹۴ با کاهش ۴۳ درصدی تیراژ ساخت رقم خورد و بازار به‌وضوح نشان داد که هنوز آماده حضور متقاضیان عرضه و تقاضا نیست. دراین‌بین افزایش 7.5 درصدی رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی سال 95 نوعی سیگنال مثبت و نشانه بازگشت سازندگان محسوب می‌شد. بنابراین از سال 95 تاکنون صدور پروانه‌های ساختمانی با رشد مطلوبی روبه‌رو شده است.

این کارشناس با بیان اینکه در حال حاضر وضعیت ساخت‌وساز از عمق رکود خود خارج‌شده گفت: سطح اولیه رونق ناشی از افزایش دمای عرضه و تقاضاست که باعث شده سازنده‌ها با دریافت سیگنال مثبت از بازار ملک، شروع دوباره پروژه‌های جدید ساختمانی را کلید بزنند. وی با بیان اینکه دو سیگنال بزرگ باعث حضور دوباره سازندگان به بازار مسکن شد، گفت: این دو سیگنال شامل افزایش 6 درصدی حجم معاملات خرید مسکن در سال 95 و کاهش چشمگیر املاک نوساز در بازار املاک است.

بر اساس آمارهای ارائه‌شده توسط آمار ایران طی سال‌های اخیر به علت نبود املاک نوساز ارزان متقاضیان به سمت خرید املاک کلنگی یا عمری بالای 7 تا 12 سال با متراژ زیر 80 مترمربعی تغییر مسیر دادند. حال‌آنکه سازندگان به‌واسطه توقف چندساله معاملات و رکود عمیق ساخت‌وساز به‌وضوح دریافتند که رویکرد بازار مسکن در طی سال‌های اخیر، تغییر فاحشی داشته و بخش تقاضا به دنبال املاک ارزان‌تر و متراژ کوچک‌تر و باکیفیت بالا هستند. آیت‌اللهی گفت: در حال حاضر سازنده‌ها بیش از آنکه آینده‌نگر و به فکر سودهای کلان باشند حال نگر شده و به دنبال بازگشت سرمایه خود در کوتاه‌ترین زمان هستند. بنابراین اوضاع نسبتا پایدار معاملات مسکن در ماه‌های اخیر واکنش مثبت سرمایه‌گذاران ساختمانی و بازگشت آنها به بازار را موجب شده است.

 تغییر رویکرد سازندگان

در همین زمینه محمدعلی مهری کارشناس شهرسازی بابیان اینکه آمارهای رسمی نشان داده سرمایه‌گذاران و سازندگان به علت ضرر و زیان‌های پی‌درپی در سال‌های اخیر به‌واسطه بلوکه شدن نقدینگی دور جدید فعالیت‌های ساختمانی را شروع کردند، گفت: طبق آمارهای رسمی بخش عمده‌یی از پروانه‌های صادرشده در بازار پایتخت به‌واسطه ورود سرمایه گذاران و سازندگان در بافت‌های فرسوده بوده است. مهری افزود: تیراژ ساخت مسکن چند ماه اول سال 96 با رشد 8 درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل روبرو شد که میزان رشد ساخت‌وساز در بافت فرسوده پایتخت طی همین مدت ۶۳ درصد بوده است؛ یعنی بخش عمده‌یی از ساخت‌وساز متعلق به بافت فرسوده بوده است. به‌ هرحال، سازندگان به‌وضوح دریافتند که دامنه دوران لوکس‌سازی محدودتر شده و حال زمان مناسبی برای تقویت سهم متقاضیان مصرفی در بازار مسکن به‌واسطه عرضه املاک ارزان است. در چند ماه اول امسال، ساخت ۴۵۵۰ واحد مسکونی در بافت فرسوده تهران آغاز شد.  وی بابیان اینکه اصلاح رویکرد سازندگان به دو شکل ویژه تغییر مسیر داده است، گفت: در حال حاضر بیش از 60 درصد سازندگان به دنبال ساخت املاک در مناطق بافت فرسوده و با متراژ کوچک هستند. به نظر می‌رسد این تغییر الگو تا چند سال آینده ادامه‌دار باشد.

 مهری گفت: عملکرد خریداران آپارتمان در تهران نشان می‌دهد: بیش از ۶۰ درصد معاملات مسکن به خرید واحدهای کمتر از ۹۰ مترمربع اختصاص دارد، درحالی که سهم این واحدها در ساخت‌وساز سال‌های اخیر حدود ۱۳ درصد بوده است.

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه بخش اعظمی از املاک خالی از سکنه در کشور از جمله در پایتخت به‌واسطه ساخت‌وساز بزرگ متراژ در طی سال‌های 90 تا 92 بوده است، گفت: به‌نظر می‌رسد از ابتدای سال 95 این گزینه انحرافی از سبد سرمایه گذاران خارج‌شده و سازندگان با تغییر رفتار خود در ساخت به دنبال جذب سرمایه‌های قوی‌تر در بازار مسکن هستند.

مهری اظهار کرد: با توجه به رفتار جدید سازنده‌ها از یکسو و میزان رشد جمعیت و همچنین آپارتمان‌های بدون استفاده از سوی دیگر می‌توان نتیجه گرفت که رکودهای متوالی مسکن اثرگذاری در تغییر رفتار سازندگان ایجاد کرده است.

وی گفت: در حال حاضر در کلان‌شهرها به چند علت فرسودگی بنا، افزایش جمعیت و تجمیع زمین به ازای هر ۵ واحد مسکونی جدید، بیش از ۲ واحد مسکونی تخریب می‌شود؛ بنابراین با لحاظ میزان تقاضای جدید مسکن ناشی از ازدواج و ظرفیت سنجی صورت گرفته در طرح جامع مسکن برای افق ۱۴۰۵ و همچنین با توجه به پیش‌بینی دفتر اقتصاد مسکن درباره نحوه تزریق خانه‌های خالی به بازار معاملات، لازم است در شکل مطلوب رونق ساختمانی در پایتخت، سالانه متوسط ۱۲۰ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شود.

این کارشناس شهرسازی گفت: ساخت 120 هزار واحد مسکونی نیازمند مشوق‌های اساسی برای انگیزه بخشی به سازندگان خارج‌شده از بازار ساخت‌وساز به‌واسطه رکود است. به‌هرحال تعداد سرمایه گذارانی که طی سال‌های رکود مسیر دارایی‌های خود را به سمت بازار ارز و سکه یا بانک و موسسات تغییر مسیر داده‌اند، کم نیست و بازگشت این عده به بازار مسکن در دستان دولت و ارگان‌هایی مانند شهرداری است.

 علامت بودجه‌ای شهرداری تهران

در همین حال ایمان رفیعی کارشناس ساخت‌وساز با بیان اینکه بازگشت سازندگان به عرصه ساخت با دو علامت قابل ‌مشاهده است، گفت: علامت اول ناشی از افزایش خریدوفروش زمین است. بر اساس آمارهای ارائه‌شده حجم معاملات زمین و به‌اصطلاح املاک کلنگی در زمستان سال گذشته و بهار امسال به ترتیب ۴۶ درصد و ۷ درصد نسبت به مدت مشابه سال‌های قبل از آن، افزایش پیدا کرد. به‌طور مثال، میزان معاملات املاک کلنگی در مناطق مملو از بافت فرسوده همانند 13 حدود 123 درصد رشد داشته است. به‌هرحال افزایش معاملات در این بخش، بیانگر شروع پروژه‌های جدید است.

رفیعی در خصوص علامت دوم رونق ساخت‌وساز گفت: علامت دوم نیز از محتوای گزارش بودجه‌یی شهرداری تهران مربوط به نیمه اول سال ۹۶، قابل دریافت است. شهرداری تهران در نیمه اول امسال توانست ۹۵ درصد از درآمد پیش‌بینی شده در بودجه ۶ ماهه بابت دریافت عوارض ساختمانی را وصول کند.

این کارشناس ساخت‌وساز در خصوص افق سرمایه‌گذاری ساختمانی در پایتخت گفت: در حال حاضر دو سناریو بر اساس مطالعات انجام‌شده طرح جامع تهران 1404 منطقه در تهران قابل پیش‌بینی است. در حال حاضر ظرفیت 22 گانه پایتخت به‌خوبی نشان می‌دهد این مناطق به لحاظ ساخت مسکن و جمعیت ساکن قابلیت اجرای دو نقشه جداگانه دارد. بر اساس آمارها 9 منطقه از 22 منطقه تهران دارای ظرفیت افزایشی ساخت مسکن است. این مناطق متعلق به مرکز و جنوب تهران و دارای بافت فرسوده گسترده است.

رفیعی با بیان اینکه سازنده‌ها در ۹ منطقه می‌توانند سالانه ۵۰ هزار واحد جدید احداث کنند اظهار کرد: اما ورود سازندگان به 9 منطقه نیازمند شرایط ویژه‌یی است. ازآنجایی‌که بر اساس طرح جامع تهران جمعیت پایتخت تا سال 1404 نباید بیش از 10 میلیون و 420 هزار نفر داشته باشد، لازم است سازندگان رویکرد دوباره به بخش تخریب و نوسازی در 9 منطقه فوق داشته باشند.

رفیعی گفت: در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی بر اساس آمارهای شهرداری معادل 3 میلیون و 468 هزار و 314 واحد مسکونی است که این تعداد جمعیت بیش از 10 میلیون نفر را در خود جا داده است. بنابراین سقف جمعیت‌پذیری تهران به علت گسترش بیش‌ازحد ساخت‌وساز در شمال و غرب تهران خنثی‌شده است. این در حالی است که در مناطق جنوبی شهر (عمدتا بافت فرسوده) ظرفیت سرمایه‌گذاری ساختمانی همچنان تا افق طرح جامع وجود دارد. وی گفت: حال که مدیریت شهری تهران عزم راسخ برای بهبود وضعیت فعلی پایتخت دارند، باید سازندگان در عرصه مسکن سنجیده‌تر عمل کرده و ترجیحا از سرمایه‌گذاری در مناطقی که ظرفیت جمعیت‌پذیری آنها بر اساس تراز جمعیتی طرح جامع خودداری کنند. البته این موضوع به آن معنا نیست که هیچ ساخت‌وسازی در مناطق شمالی تهران رخ ندهد، بلکه باید عملیات تخریب و نوسازی در حد وضع موجود باقی بماند.

رفیعی با بیان اینکه آینده ساخت‌وساز در دستان

9 منطقه مملو از بافت فرسوده است، اظهار کرد: ظرفیت این 9 منطقه (مناطق 5، 12، 13، 15، 16، 18، 19، 20 و21) به‌وضوح نشان می‌دهد تا 8 سال آینده یعنی 1404 در این مناطق باید 240 هزار واحد مسکونی ساخته شود. البته اگر آمار تخریب املاک را به این ارقام اضافه کنیم سازنده‌ها باید بطور سالانه در مناطق 9 گانه بیش از 30 هزار واحد مسکونی احداث کنند.

این کارشناس ساخت‌وساز در ادامه افزود: بنابراین باوجود 500 هزار واحد خالی از سکنه در تهران باید سازندگان به‌صورت جدی‌تر در ساخت‌وساز پایتخت حضورداشته باشند. البته این نکته را باید گفت که اکثر این واحدها به‌صورت تجمیع و اصلاح بافت فرسوده قابلیت اجرایی دارند.

وی گفت: به‌هرحال شهرداری می‌تواند با ابزار پروانه ساختمانی که یک ابزار رگلاتوری برای توزیع سرمایه‌گذاری ساختمانی در مناطق مختلف است، در جهت تشویق و هدایت سازنده‌ها به سمت مناطق دارای ظرفیت ساخت‌وساز استفاده کند. به این صورت که عوارض ساخت‌وساز در مناطقی از شهر که اضافه ساخت رخ ‌داده و سقف جمعیت‌پذیری در آنها لبریز شده، به نفع مناطقی که استعداد ساخت‌وساز همچنان وجود دارد، افزایش یابد تا به‌این‌ترتیب، یک ریسک ساخت‌وساز در مناطق اشباع ‌شده افزایش و هزینه ساخت‌وساز در 9 منطقه دارای ظرفیت ساخت کاهش پیدا