شارژ اجاره‌نشینی با رشد بیکاری
گروه راه و شهرسازی شهلا روشنی
به گفته حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی نتایج سرشماری سال 95 نشان می‌دهد، اجاره‌نشینی در ایران به 36.8درصد افزایش پیداکرده است. این درحالی است که آمار غیررسمی شمار اجاره‌نشینان در ایران را تا 2 برابر اعداد مراجع آماری رسمی اعلام می‌کنند. با وجود این، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی معتقد است، نسبت اجاره‌نشینی در ایران پایین‌تر از میانگین جهانی است و سود بازار اجاره در کشور تنها ۶ درصد است که نسبت به سایر بازارها سود نسبتا کمی را دارد. اما در این میان براساس پژوهش چند ساله مرکز تحقیقات استراتژیک در حوزه اقتصادی مهم‌ترین عامل فشار روانی بر مردم کشور ابتدا تورم و در درجه دوم گرانی اجاره مسکن بوده است. براساس آمارهای ارائه شده تا سال 95 به صورت مداوم مجموع آمارها نشان می‌دهد که از بین 22عامل اثرگذار بر استرس شهروندان، تورم و هزینه‌های زندگی با میانگین 4.45 از 5 موثرترین عامل فشار روانی بر مردم کل کشور است. گرانی مسکن و اجاره خانه با میانگین 4.41درصد دومین عامل موثر، نگرانی در مورد بدهی با میانگین 3.81 سومین عامل موثر بر استرس شهروندان هستند.
تفاوت مستاجر در کشورهای توسعه‌یافته
در این خصوص عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه در اکثر کشورها مردم به انتخاب خود به اجاره‌نشینی روی می‌آورند، گفت: اما در کشور ما مردم از سر اجبار به سمت اجاره کشیده می‌شوند.
آیت‌اللهی افزود: در اکثر کشورهای توسعه‌یافته بازار مسکن به خصوص اجاره کنترل شده و دارای رگلاتوری موثر است اما در ایران هر کس به‌اندازه نیاز خود روی مسکن مورد اجاره خود قیمت‌گذاری می‌کنند که این مورد به هیچ عنوان منصفانه نیست. به هر حال مردم کشورهای پیشرفته ترجیح می‌دهند به جای هزینه کردن سرمایه‌شان برای خرید ملک، پولشان را در سایر بازارهای سودآور سرمایه‌گذاری کنند. این درحالی است که تورم چند رقمی و بازار سوداگرانه مسکن همچنین نبود ثبات شغلی در ایران باعث می‌شود که مردم کشور ما خرید مسکن را به اجاره‌نشینی ترجیح دهند.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه عدم حضور جدی یک‌نهاد قیمت‌گذاری در مسکن بزرگ‌ترین مشکل بازار اجاره است، گفت: کسانی که ادعا می‌کنند، اجاره‌نشین خوش‌نشین است، خبری از دل پردرد مستاجران ندارند. اکثر مستاجران درحال حاضر دوسوم درآمد خود را برای واحدهای پرداخت می‌کنند که بیشتر این واحدها از شرایط مطلوبی از حس کیفیت و امکانات در جایگاه مطلوبی قرار ندارد.
وی بابیان اینکه اگرچه آمار اجاره‌نشینی در دنیا از آمار ایران بالاتر است اما هزینه‌های آن نسبت متجانس‌تری با درآمد شخص دارد، گفت: در این خصوص دولت می‌تواند با ساخت مسکن‌های استیجاری مناسب به داد مستاجران برسد.
آیت‌اللهی همچنین گفت: افزایش مستاجر شاید در کشورهای توسعه‌یافته نماد زندگی بهتر باشد اما از آنجا که در کشور ما بیشترین تعداد مستاجران مربوط به دهک‌های پایین درآمدی هستند. بدون تردید این انتخاب برای زندگی بهتر نیست.
این کارشناس همچنین گفت: به هر حال بررسی آمارهای بانک مرکزی بیانگر آن است که به طور میانگین هر خانوار ایرانی سالانه بیش از ۳۵درصد از کل هزینه‌های ناخالص خود را به مسکن اختصاص می‌دهد. در واقع هر خانوار ایرانی به طور میانگین سالانه ۱۲میلیون و ۳۴۹هزار تومان برای سکونت خود هزینه می‌کند که این میزان هزینه به هیچ عنوان رقم پایینی نیست.
اثر بیکاری بر اجاره نشینی
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که چرا مردم بار حدود 50 درصدی اجاره‌بها از درآمدهای خود را تحمل می‌کنند اما مهاجرت معکوس را نمی‌پذیرند؟ گفت: ازآنجایی‌که تمام کشور با مشکل بیکاری روبرو شده است، مستاجران به این فکر می‌کنند که زندگی با پول اندک بسیار معقول‌تر از رندگی با بی‌پولی و دستان خالی است بنابراین با اطمینان از اینکه بخش اعظمی از درآمد آنها در جیب موجران خواهد رفت اما حاضر به مهاجرت نمی‌شوند.
بنابراین به وضوح می‌بینیم، مسکن یک موضوع فراجناحی بوده و رابطه عمیقی با اقتصاد، اشتغال و تورم دارد بنابراین تحلیل این موضوع ساده نخواهد بود. وی گفت: به هر حال ایجاد واحدهای اجاره‌یی دولتی، تسهیلات ارزان قیمت و نظارت بر قیمت رهن و اجاره می‌تواند تاثیر مطلوبی درخصوص اجاره‌بها داشته باشد.
اجاره نشینی و رکود اقتصادی
یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش متقاضی اجاره‌نشینی باعث می‌شود، بازار اجاره مسکن رقابتی و احیانا منجر به افزایش اجاره‌بها شود، گفت: متاسفانه در چند سال اخیر این تقاضا مثبت و رو به رشد بوده و به‌نوعی این رقابت، درون تقاضایی شده و بین اجاره‌نشین‌ها درحال بازارگرمی است.
منصور غیبی افزود: از عمده دلایل افزایش متقاضیان اجاره‌نشینی عدم توانایی آنان در تهیه و خرید واحد مسکونی موردنیاز خود است که این ناتوانی ریشه در عدم رشد اقتصادی موثر جامعه و هزینه‌های بالای زندگی در سایر بخش‌های اقتصادی خانواده‌هاست.
وی گفت: عدم گردش صحیح سرمایه‌های اقتصادی در جامعه و نبود برنامه عملیاتی از سوی متولیان امر اقتصاد مسکن در جامعه ازیک‌طرف و تاثیر متغیرهایی ازجمله نرخ تورم و نرخ سودهای بانکی و همچنین افزایش قیمت مسکن از طرف دیگر می‌توانند در رشد نرخ اجاره‌بها موثر باشند.
غیبی گفت: بررسی نرخ تورم اقتصادی که سال‌های گذشته با کاهش محسوسی همراه بوده و نیز با توجه به برنامه کنترل سودهای بانکی و همچنین تثبیت قیمت مسکن طی سال‌های گذشته اما باز شاهد افزایش نرخ اجاره‌بها و متقاضی اجاره‌نشینی هستیم. از این رو به نظر می‌رسد، متغیر‌های مذکور به تنهایی تعیین‌کننده نرخ اجاره‌بها نبوده و مهم‌ترین دلیل آن همان عدم توانایی اقتصادی مستاجرین در تامین مسکن اختصاصی خود است. دلیلی که همزمان می‌تواند رفتار و اصرار مالکین در اخذ اجاره‌بهای مطلوب را در این اوضاع اقتصادی که ملک اجاره‌یی خود را تبدیل به منبع و محل درآمد و هزینه‌کرد زندگی خود کرده‌اند و بابت عایدی از آن محل حساب باز کردند، توجیه می‌کند.
اجاره‌نشینی یک فرصت اجتماعی
وی با بیان اینکه پدیده اجاره‌نشینی از شاخص‌های یک جامعه رو به رشد محسوب می‌شود، گفت: در جوامعی که اقتصاد مدرن و صنعتی در حال جایگزینی با اقتصاد سنتی است همزمان با این آهنگ تغییرات، دگرگونی تراکم جمعیتی و مقوله مهاجرت به شهرهای مولد و تولیدگر افزایش‌یافته و مراکز صنعتی با ورود مهاجران در پی کار و اشتغال منجر به به‌هم ریختگی توازن متقاضیان اجاره یا خرید مسکن می‌شود.
این کارشناس بازار اقتصاد مسکن گفت: از این رو، از نگاه رشد اقتصادی، اجاره‌نشینی می‌تواند یک پدیده و فرصت اجتماعی هم برای برنامه‌ریزان اقتصادی تلقی می‌شود.
وی گفت: مهم آن است که همزمان با این نوع تغییرات جامعه درحال رشد، برنامه تامین مسکن همین افرادی که عوامل ارتقای جامعه به سمت رشد و تعالی نیز هستند از سوی متولیان اقتصادی برنامه‌ریزی شود.
این کارشناس اقتصاد گفت: مهم‌تر آنکه با برنامه‌ریزی اقتصادی زمینه رشد اقتصادی جامعه را افزایش داده تا این گردش سرمایه در جامعه جاری شده و مردم به طور مستقیم و در سایه مشارکت‌های اقتصادی و اشتغال به کار و کسب درآمد از محل تلاش خود بتوانند نیازهای مهم اقتصادی‌شان ازجمله تهیه مسکن را با توسل به حمایت‌های تسهیلاتی بانکی و حتی لیزینگ‌های دولتی و نیز بخش خصوصی تهیه کنند. تا در ادامه و با جلوگیری از انباشت متقاضی اجاره‌نشینی راه خانه‌دار شدن خانوارهای مستاجر نیز فراهم شود.
وی در نهایت گفت: با ایجاد امنیت اقتصادی در جامعه، امیدواری مستاجرین در سایه امنیت و برنامه‌ریزی مالی شخصی در تهیه و خرید مسکن اختصاصی خانواده خود به واقعیت تبدیل شود.
مستاجران، نقره‌داغ طمع موجران
در همین زمینه علی بمانی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه کاهش نرخ سود بانکی انعکاس در رفتار مالکان نداشت؛ گفت: بسیاری از مالکان به دنبال اخذ ضرر و زیان کاهش نرخ سپرده بانکی مستاجران هستند این عده از مالکان ارزش کل ملک خود را معادل سپرده‌یی در نظر می‌گیرند که نزد بانک می‌ماند بنابراین انتظار دارند، مستاجران نیز این معادل بانکی را بدون چون و چرا بپذیرند اگرچه این نوع محاسبه به‌هیچ عنوان اصولی نیست.
بمانی گفت: واحدهای مسکونی بعد از مدتی از ارزش‌افزوده برخوردار می‌شوند بنابراین چرا باید در دوران رکود(و حتی در دوران رونق مسکن) مستاجران با این موضوع نقره‌داغ شوند. در یک‌کلام می‌توان گفت مستاجران نقره‌داغ طمع طلبی موجران می‌شوند.
این کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص رفتار احتمالی مالکان در مقابل تصمیم اتخاذ شده برای کاهش نرخ سود بانکی و اجرایی شدن قانونی که مدت‌ها پیش به تصویب رسیده بود اما برخی بانک‌ها به آن تمکین نمی‌کردند، گفت: اگرچه برخی از بانک‌ها اعتقادی به کاهش نرخ سپرده بانکی ندارند اما بررسی‌های میدانی موید آن است که در بیشتر مناطق گران کلان‌شهرها مالکان تنها به دنبال اجاره‌های بسیار سنگین هستند.
بمانی با بیان اینکه به نظر می‌رسد، تنها راه جبران ضرر سرمایه‌داران از بخش نرخ سود بانکی اجاره‌های سنگین است گفت: باید دستگاه‌های ذی‌ربط، باتدبیر و درایت، در جهت اعمال نظم و ساماندهی شایسته در بازار اجاره‌بها گام بردارند، امری که در صورت عدم تحقق آن، ایجاد آشفتگی و نابسامانی هر چه بیشتر در بازار اجاره‌بها غیرممکن و دور از انتظار نخواهد بود. وی گفت: به نظر می‌رسد، رکود حاکم بر مسکن و اُفتِ محسوس ضریب ساخت‌وسازها تاثیر منفی بر بخش اجاره داشته باشد بنابراین باید دولت نگاه ویژه‌یی به رگلاتوری اجاره و احداث واحدهای استیجاری دولتی گام بردارد.
تفاوت میلیونی زندگی در شهرهای ایران
محمود خاقانی‌سده، کارشناس مسائل اقتصادی با اشاره به تفاوت 15میلیون تومانی هزینه‌کرد و مخارج زندگی میان ارزان‌ترین و گران‌ترین شهرهای ایران اظهار کرد: براساس گزارش‌های منتشرشده این میزان از اختلاف در هزینه‌کرد زندگی موید عمق فاصله در مخارج روزمره زندگی در یک شهر به اصطلاح گران‌قیمت و ارزان‌قیمت است که البته این رقم و عدد به‌صورت میانگین برآورد شده و می‌تواند بنا بر سبک و شرایط زندگی این رقم با شدت و ضعف‌هایی همراه شود.
وی افزود: بر این اساس از حیث مخارج ارزاق، یکی از گران‌ترین شهرهای ایران، تهران و ارزان‌ترین آن معطوف به شهر قم می‌شود.
این کارشناس مسائل اقتصادی بیان کرد: در بخش مسکن نیز تهران سردمدار گرانی و هزینه‌های بالا است.
خاقانی‌سده گفت: شهر مشهد نیز از حیث نرخ و قیمت ارزاق در زمره مناطق و حوزه‌های ارزان‌قیمت ایران به شمار می‌رود که به اعتقاد بنده این موضوع معلول شرایط حاکم بر این شهر از منظر معنوی و مذهبی و شرایط توریستی و گردشگری آن است. در چنین فضایی، رقابت میان فعالان مشاغل آزاد و کسب‌وکار بسیار تنگاتنگ و جدی خواهد بود و مجموعه این عوامل در کاهش حداکثری قیمت‌ها در ارتباط با هزینه مواد خوراکی و غذایی تاثیرگذار است.
وی افزود: چهارمحال و بختیاری نیز در زمره شهرهایی است که پایین‌ترین میزان هزینه مسکن را به خود اختصاص داده است اما از منظر خرید مواد غذایی، هزینه‌ها در این شهر از پایتخت کم ندارد.
کارشناس مسائل اقتصادی گفت: شهر سمنان نیز از حیث نرخ مسکن، از شرایط مطلوبی برخوردار است اما از زاویه تامین و خرید ارزاق و مواد غذایی، ساکنان سمنان در شرایط بسیار سخت و دشواری به سر می‌برند و گاهی در برخی اقلام، هزینه‌کرد خرید اقلامی مانند مواد غذایی از مناطق مرفه‌نشین پایتخت نیز بالاتر است.
خاقانی‌سده ادامه داد: در کیش نیز هزینه زندگی بسیار بالا است و در صورت عدم برخورداری از درآمد کافی، مدیریت هزینه‌ها، مخارج و دخل و خرج در این حوزه جغرافیایی بسیار سخت و دشوار خواهد بود.
وی افزود: حمل‌ونقل، میوه، تره‌بار از بخش‌هایی به شمار می‌رود که بخش قابل توجهی از هزینه‌ها را مصروف خود می‌کند و در نتیجه هزینه بالای زندگی در چنین شهری با آن ویژگی‌های خاص به خود چندان غیرمنتظره نیز به نظر نمی‌رسد.
کارشناس مسائل اقتصادی گفت: موضوع اختلاف هزینه زندگی در شهرهای ایران تنها به کشور ما خلاصه نمی‌شود و در بسیاری از دیگر کشورهای جهان نیز شاهد چنین تفاوت‌هایی هستیم و به طور قطع با بررسی دقیق شرایط زندگی و میزان درآمد، باید نسبت به سکونت در شهرها مبادرت ورزید البته برخی از محدودیت‌ها و ملاحظات خانوادگی همچنین شرایط شغلی باعث می‌شود، خانوارها به ناچار اقدام به سکونت در شهری کنند که گاهی برخلاف میل باطنی آنهاست.
