اثر بیکاری بر اقتصاد مسکن
علی‌اکبر قلی‌زاده
دانشیار اقتصاد
دانشگاه بوعلی سینا
یکی از مهم‌ترین علل کاهش تقاضا برای مسکن و رکود این بخش، بیکاری و کاهش شدید تشکیل خانوار جدید است. براین اساس، در سال‌های گذشته که رشد بیکاری کند یا متوقف بود و تعداد بیکاران عمدتا به افراد بدون تحصیلات دانشگاهی محدود می‌شد، بسیاری از افراد پس از اتمام تحصیلات در دانشگاه، در جایی شاغل شده و سپس می‌توانستند با توجه به درآمد خود، از انواع تسهیلات مسکن برای ساخت یا خرید استفاده کنند. اما در حال حاضر به دلیل بیکاری به خصوص در بخش فارغ‌التحصیلان دانشگاهی، آنها از ازدواج و تشکیل خانواده سر باز می‌زنند در نتیجه از حجم تقاضای مسکن کاسته شده است.
وقتی کل اقتصاد کشور در رکود قرار دارد و بخش خصوصی نیز از ایجاد شغل جدید ناتوان است، معلوم است که دیگر افراد نمی‌توانند قسط بدهند و وام خرید مسکن بگیرند. بنابراین آنچه دولت اعلام می‌کند تحریک طرف تقاضای مسکن را افزایش داده، هرچند که درست هم باشد، اما فایده‌یی ندارد. چون وام‌گیرنده‌ها یا بیکارند یا اگر شغل دارند، آنقدر درآمدهایشان ناپایدار و دور از واقعیت اقتصادی جامعه است که دیگر کفاف پرداخت اقساط را نمی‌دهد. بنابراین به سمت وام مسکن نمی‌روند.
طی دهه‌های ۷۰ و ۸۰ شاهد مهاجرت بی‌رویه از سایر استان‌ها به مرکز بودیم که با توجه به تقاضای بالای مهاجران برای ابتیاع مسکن، این بخش همواره از رشد خوبی برخوردار بود. اما از اوخر دهه ۸۰ و ابتدای دهه ۹۰ مهاجرت به پایتخت به صورت خانوادگی متوقف و در برخی موارد منفی شده است. به همین دلیل، یکی دیگر از دلایل رشد این بخش از بین رفته و حتی بر میزان عرضه آن نیز افزوده است که خود می‌تواند از دلایل رکود بازار مسکن باشد. علت توقف مهاجرت به مرکز نیز این است که اکثر افراد دریافته‌اند که دیگر در تهران نمی‌توانند مشاغل پایدار و ثابت بیابند و باید به شغل‌های خدماتی با ارزش افزوده پایین روی بیاورند.
در کنار عامل بیکاری اگر سیاست‌گذاران در کنترل نوسانات و جهش قیمتی مسکن ناتوان باشند، آثار مخرب ضدتوسعه‌یی رفتار قیمت مسکن و مستغلات بر عملکرد اقتصاد ملی مستولی شده و می‌تواند تمامی تلاش‌های ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی و سیاست‌گذاران توسعه صنعتی را خنثی کند. نکته مهم آن است که ستاد فرماندهی اقتصاد مقاومتی برای تحقق اهداف و برنامه‌ها اقتصاد ملی به خوبی به تهدیدات کالاهای خارجی و آثار آن بر تولید ملی توجه می‌کند اما باید توجه داشت. اهداف و برنامه‌های اقتصاد ملی از درون اقتصاد نیز به‌شدت تهدید می‌شود. تهدید بخش مسکن و مستغلات خارج از کنترل و پرنوسان، از تهدید خطر اولی کمتر نیست به‌گونه‌یی که حتی در صورت اتخاذ و اجرای بسته سیاست حمایتی جامع و کامل تولیدکنندگان داخلی در ابعاد داخلی و تجارت خارجی، رواج نوسان ادواری پرنوسان و جهشی مسکن و مستغلات مانع جدی بر سر راه تحقق اهداف و برنامه‌های اقتصاد مقاومتی خواهد بود.
به‌عبارت دیگر، استحکام بنیان‌های اقتصادملی مستلزم کنترل شوک‌ها و مولفه‌های اقتصاد جهانی و همچنین شوک‌های اقتصاد داخلی از جمله کنترل رفتار نوسانی متلاطم شیرخفته اقتصاد کشور یعنی بخش مسکن خواهد بود. با وجود واحدهای مسکونی خالی گسترده و مازاد عرضه در ابعاد وسیع و گسترده (بیش از 2.5میلیون) چنانچه عملکرد بخش دولت و نیز عدم استفاده از ابزارهای سیاستی اقتصاد مقاومتی عامل شکل‌گیری جهش قیمتی مسکن باشد، تزریق دارو و بیدار کردن شیرخفته می‌تواند آثار و تهدیدهای ذیل را به‌دنبال داشته باشد:
یکم؛ سود قابل‌توجه و بدون ریسک بلندمدت از طریق سرمایه‌گذاری در مسکن و مستغلات مانع جدی تشویق انگیزه‌های سرمایه‌گذاری تولیدی خواهد شد. به دو دلیل سرمایه‌گذاری تولید کالا و خدمات تحت‌تاثیر جهش قیمت مسکن کاهش می‌یابد، از سویی هزینه تمام‌شده تولید کالا و خدمات به‌دلیل افزایش هزینه تامین مکان بنگاه‌ها به‌شدت زیاد می‌شود و سود کسب و کار کاهش می‌یابد، از سوی دیگر، بنگاه‌های سرمایه‌گذاری تولید را با سرمایه‌گذاری پربازده و کم‌ریسک مسکن و مستغلات مقایسه می‌کنند و مسلما در شرایط ثابت‌بودن سایر عوامل و تداوم وضع موجود، مسکن و مستغلات برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌شود زیرا مسکن و مستغلات علاوه بر بازده و ریسک مناسب از انواع حمایت‌های مالیاتی و قوانین و مقررات برخوردار بوده و از قلمرو دخالت بخش دولت و نهادها خارج است.
در ثانی مهم‌ترین دلیل توانمند شدن خانوارها در ایران برای خرید مسکن، تسهیلات بانکی است و به خاطر تورم، معمولا ایرانی‌ها کمتر از سیستم پس‌انداز استفاده می‌کنند، وقتی مبالغ اقساط وام‌های مسکن بالا است، معلوم است که تمایل خانوارها به دریافت تسهیلات پایین است. هر چه قدر هم مبلغ تسهیلات را بالاتر ببرند، جذابیتی برای خانوارها ایجاد نمی‌شود. چون از بازپرداخت اقساط آن مطمئن نیستند. علت آن نیز کوچک شدن کلی اقتصاد نفتی کشور است. اینکه مقامات دولتی می‌گویند اقتصاد بزرگ‌تر شده، صرفا به دلیل افزایش فروش نفت است ولی در خصوص رشد بخش خصوصی و ایجاد اشتغال، به سختی می‌توان این ادعا را اثبات کرد.
دوم؛ خطر دیگری که جهش قیمتی مسکن اقتصاد ملی را تهدید می‌کند، افزایش شدید نرخ تورم و دو رقمی شدن آن است. در حال حاضر نرخ تورم ناشی از بخش مسکن در محدوده 3.5 تا 4درصد در نوسان است. به‌عبارت دیگر، بخش مسکن و مستغلات در افزایش شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی از طریق اجاره (محاسباتی و واقعی) سهمی حدود
30 تا 40 درصد را به‌خود اختصاص می‌دهد. علاوه‌بر اجاره مسکن، افزایش اجاره مکان کسب و کار، آثاری بر افزایش قیمت کالاها و خدمات به‌جا می‌گذارد که یقینا تا حدود 40 درصد ریشه تورم بخش مسکن و مستغلات خواهد بود. چسبندگی تورم ناشی از بخش مسکن و مستغلات تهدید جدی برای اقتصاد ملی خواهد بود که حتی کنترل نقدینگی و پول پایه کارساز نخواهد بود. مشاهده می‌شود با وجود اینکه نرخ تورم تک‌رقمی شده و با وجود اینکه مسکن در دوره رکود معاملاتی به‌سر می‌برد و افزایشی در قیمت مسکن صورت نگرفته یا میزان افزایش بسیار اندک است، با این وجود رشد اجاره‌ها در محدوده 12 تا 15درصد قرار دارد. از این‌رو، جهش قیمت مسکن و مستغلات علاوه بر تشدید تورم قدرت رقابت‌پذیری تولید ملی در داخل و خارج کشور را به‌شدت کاهش می‌دهد. افزایش قیمت و اجاره املاک اداری تجاری موجب می‌شود هزینه‌های تولیدی به‌شدت افزایش یابد و رقابت‌پذیری کالاهای ایرانی کاهش یابد.
سوم؛ جهش قیمتی، تمامی تلاش‌های دولت کنونی و دولت‌های قبلی در جهت بهبود شاخص‌های توزیع درآمد و کاهش فاصله طبقاتی را خنثی می‌کند. اگر نتیجه تمامی تلاش‌ها و سیاست‌های یارانه‌یی و مالیاتی و رفاهی دولت این باشد که مبلغی به عنوان کمک مالی- رفاهی در اختیار خانوارهای کم‌درآمد قرار گیرد، جهش قیمتی و افزایش 30 تا 35 درصدی اجاره مسکن تمامی اثر کمک مالی-رفاهی دولت و نهادهای عمومی را خنثی می‌کند. از این‌رو، آثار سیاست‌های یارانه‌یی- رفاهی دولت در صورت تثبیت بازار مسکن موثر واقع می‌شود. به‌علاوه افزایش اجاره مسکن هزینه‌های آموزش، بهداشت، تغذیه و هزینه‌های تفریحی و فرهنگی خانوارهای کم و میان‌درآمد را کاهش می‌دهد، تشکیل خانوارهای جدید و ازدواج کمتر می‌شود که خود به نوعی ساختار فرهنگی و اجتماعی اقشار و گروه‌های هدف را تهدید می‌کند.
