پیش‌لرزه رکود ساخت و ساز در تهران
قیمت نوسازها در غربی‌ترین مناطق تهران پرکشید
نوسازهای شمال پایتخت از رشد قیمت مصون ماندند
گروه راه و شهرسازی زهره علامی
مشاهدات میدانی و بررسی فایل‌های فروش واحدهای نوساز مشاوران املاک تهران و همچنین سایت‌های اینترنتی خرید و فروش مسکن در یکی دوماه گذشته حکایت از افزایش 10 تا 20درصدی قیمت واحدهای نوساز دراین مدت دارد، واحدهایی که بین خریداران مسکن در اولویت خرید قرار دارد و رشد قیمت این واحدها با توجه به نبود توان اقتصادی مشتریان می‌تواند علاوه برکاهش حجم کلی معاملات، تا حدودی بر خرید و فروش واحدهای با عمر بنای بیشتر هم اثرگذار باشد و مشتریان را به سمت واحدهای با قدمت بیشتر سوق دهد، اگرچه این رشد قیمت بیش از همه افت تعداد قراردادها و سکون بیشتر بازار مسکن را به همراه دارد.
نگاهی به آمار خرید و فروش‌های انجام شده طی 8ماهه گذشته هم از کاهش 5درصدی مشتریان واحدهای نوساز و ریزش حجم معاملات این واحدها به کمتر از 50درصد را گزارش می‌کند. این درحالی است که در سال گذشته بیشتر از 50درصد خرید و فروش‌های انجام شده به واحدهای نوساز اختصاص داشت، اما با افزایش قیمت این واحدها در سال جاری و به‌ویژه طی یکی دو ماه گذشته، شاهد کاهش محسوس معاملات خانه‌های نوساز بودیم.
دراین شرایط و باتوجه به افزایش قیمت مسکن در یکی، دو ماه گذشته، روزنامه «تعادل» گزارشی میدانی از وضعیت قیمت واحدهای مسکونی نوساز در مناطق مختلف تهران تهیه کرد که روند کلی این گزارش و اظهارنظر مشاوران املاک مناطق مختلف پایتخت حاکی از آن است که قیمت واحدهای نوساز در هفته‌های اخیر رشد داشته است، برخی مشاوران املاک کاهش ساخت و ساز و افت عرضه را عامل اصلی این رشد می‌دانند و تعدادی دیگر معتقدند که با افزایش قیمت کالاهای مختلف در این مدت، رشد قیمت مسکن پیش بینی می‌شد، اما در این میان، نکته جالب توجه این است که واحدهای نوساز شمال پایتخت از این رشد قیمت‌ها تقریبا مصون مانده‌اند، موضوعی که مشاوران املاک این منطقه هم به آن اذعان دارند، در واقع به نظر می‌رسد که رشد قیمت مسکن بیشتر مربوط به مناطق پرتقاضا و نوساز تهران می‌شود و براساس این گزارش مناطق جنوبی شهر هم چندان تحت‌تاثیر این افزایش قیمت قرار نگرفته‌اند.
رشد یک میلیون تومانی در هر متر مربع
یکی از فعالان بخش مسکن که دفترمشاوره املاک در منطقه 2 تهران دارد، درباره افزایش قیمت واحدهای مسکونی نوساز در این منطقه طی هفته‌های اخیر به «تعادل» می‌گوید: قیمت واحدهای مسکونی نوساز طی یکی دو ماه گذشته تا حدودی افزایش داشته است و قیمت هرمترمربع واحد مسکونی نوساز بین 500هزار تومان تا یک میلیون تومان رشد کرده است.
این مشاور املاک می‌افزاید: علت این افزایش قیمت باتوجه به کاهش ساخت و ساز و افت عرضه شاهد این رشد قیمت بوده‌ایم.
افزایش 25 تا 30 درصدی
یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه مشیریه با رد افزایش قیمت واحدهای مسکونی نوساز در یکی دوماه گذشته به «تعادل» می‌گوید: تغییری در قیمت واحدهای مسکونی نوساز رخ نداده است، در واقع مراجعه‌یی برای خرید وجود ندارد که صاحبان املاک به فکر افزایش قیمت باشند.
این فعال بخش مسکن اظهار می‌کند: تعداد مراجعه‌کنندگان برای خرید مسکن بسیار کم است.
او ادامه می‌دهد: متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی تازه ساز در منطقه مشیریه حدود 3میلیون تومان است که طی یکی، دو ماه اخیر هم تغییری در فایل‌ها ایجاد نشده است و متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی همچنان 3 میلیون تومان است.
درحالی که یکی از فعالان بخش مسکن در جنوب تهران معتقد است که قیمت مسکن در این منطقه افزایش نداشته است اما مشاور املاک دیگری که در منطقه خزانه فعالیت می‌کند درباره افزایش قیمت واحدهای مسکونی در این منطقه به «تعادل» می‌گوید: قیمت هرمترمربع واحد مسکونی طی هفته‌های اخیر 25 تا 30درصد افزایش داشته است و اگر در گذشته قیمت هرمترمربع واحد مسکونی نوساز 3میلیون و 200 هزار تومان بود، طی این مدت قیمت‌ها به 3 میلیون و 600 هزار تومان و 3میلیون و 800هزار تومان رشد کرده است.
او می‌گوید: باتوجه به افزایش قیمت کالاهای مختلف، قیمت مسکن هم افزایش می‌یابد، البته قیمت مسکن نزدیک به نرخ تورم رشد کرده و افزایش قابل‌توجهی نداشته است.
افزایش قیمت نداشتیم
یکی از فعالان بخش مسکن که در منطقه ظفر فعالیت می‌کند با رد رشد قیمت مسکن در این منطقه طی هفته‌های اخیر به «تعادل» می‌گوید: قیمت واحدهای نوساز تغییری نداشته و قیمت‌ها همانند ماه‌های دیگر است و تعداد خریداران هم کاهش یا افزایشی نداشته است.
یکی دیگر از مشاوران املاک تهران که در منطقه دروس دفتر مشاوره دارد، درباره قیمت واحدهای نوساز این منطقه به «تعادل» می‌گوید: قیمت واحدهای مسکونی نوساز طی هفته‌های اخیر رشد نداشته است اما جنب و جوش میان خریداران افزایش یافته است.
به گفته او، با افزایش سقف وام خرید مسکن در چند ماهه گذشته تعداد خریداران مراجعه‌کننده به دفتر افزایش یافته است، اما قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نه افزایش داشته و نه کاهش، در واقع چون توان اقتصادی خریداران مسکن پایین است، صاحبان ملک نمی‌توانند قیمت را بیش از این افزایش دهند چون مشتری برای خرید وجود ندارد.
این فعال بخش مسکن درباره متوسط قیمت خرید هر مترمربع واحد مسکونی می‌گوید: قیمت هرمترمربع واحد نوساز در این منطقه بین 10.5 تا 12 میلیون تومان است.
مالکان؛ عامل افزایش قیمت مسکن
یکی دیگر از فعالان بخش مسکن با تایید افزایش قیمت واحدهای مسکونی نوساز طی هفته‌های اخیر به «تعادل» می‌گوید: قیمت این واحدهای مسکونی طی یکی، دو ماه گذشته حدود 20درصد افزایش داشته است، یعنی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز، 20درصد افزوده شده است.
این مشاور املاک که در منطقه جمالزاده فعالیت می‌کند، ادامه می‌دهد: عامل اصلی این رشد قیمت مالکان هستند، زیرا پیش از این بخشی از منابع مالی خود را در بانک‌ها پس انداز می‌کردند اما باتوجه به کاهش نرخ سود بانکی، این منابع را به سمت خرید مسکن سوق دادند و برهمین اساس قیمت واحدهای نوساز افزایش یافته است.
رشد تقاضا و افزایش قیمت در شرق
یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه پیروزی درباره افزایش قیمت واحدهای نوساز به «تعادل» می‌گوید: قیمت واحدهای نوساز طی هفته‌های اخیر رشد داشته است و هرمترمربع حدودا 700 هزار تومان افزایش داشته علت هم این است که باتوجه به کاهش نرخ سود بانکی، خریداران به سمت خرید مسکن روی آورده‌اند و چون عرضه کم است و تقاضا افزایش یافته است، قیمت واحدهای نوساز هم رشد کرده است.
به گفته این فعال بخش مسکن، متوسط قیمت واحدهای مسکونی نوساز حدود 3 میلیون و 500هزار تومان بود اما طی هفته‌های اخیر این رقم به 4میلیون و 600 هزار تومان رشد کرده است.
عامل افزایش قیمت؟!
اغلب مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف تهران افزایش قیمت واحدهای مسکونی نوساز را پذیرفتند و مصطفی قلی‌خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم به‌صورت تلویحی این افزایش قیمت را پذیرفت، اما با وجود این، اعلام کرد که این رشد قیمت پس از ماه‌های محرم و صفر طبیعی است و انتظار می‌رفت که قیمت واحدهای مسکونی نوساز در یکی، دو ماهه گذشته رشد کند. قلی‌خسروی درباره افزایش قیمت واحدهای مسکونی نوساز در مناطق مختلف تهران به «تعادل» می‌گوید: همواره خانه‌های تازه‌ساز نسبت به دیگر واحدهای مسکونی خریدار و مشتری بیشتری داشتند و دارند.
قلی‌خسروی می‌افزاید: البته رغبت مشتریان برای خرید واحدهای مسکونی نوساز در سال‌های اخیر شدت یافته است، زیرا تسهیلات خرید مسکن به‌ویژه صندوق پس‌انداز مسکن یکم تنها به واحدهایی با عمربنای کم اختصاص می‌یابد. بنابراین استقبال از این واحدها طبیعی است.
او ادامه می‌دهد: باتوجه به اینکه یکی از فاکتورهای تعیین‌کننده قیمت مسکن، حجم عرضه و تقاضاست با افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی نوساز، قیمت این واحدها هم نسبت به سایر واحدهای مسکونی افزایش بیشتری را تجربه می‌کند.
به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، وقوع زلزله 5.2 ریشتری درتهران هم رغبت مشتریان برای خرید واحدهای نوساز و همچنین واحدهای مقاوم و مهندسی ساز را افزایش داده است و شاید این موضوع طی هفته‌های آینده تا حدودی قیمت واحدهای مسکونی نوساز و مقاوم را افزایش دهد.
قلی‌خسروی اظهار می‌کند: تجربه نشان داده است که پس از ماه‌های محرم و صفر، حجم معاملات خرید و فروش افزایش می‌یابد. در این میان، افزایش نرخ دلار طی هفته‌های اخیر را هم شاهد بودیم که جو روانی بازار مسکن را هم تحت تاثیر قرارداده و تاحدودی در رشد قیمت‌ها موثر بوده است. البته نرخ افزایش قیمت تاحدودی بیش از نرخ تورم بوده است اما این افزایش چندان قابل ملاحظه نیست.
او بیان می‌کند: تاثیر این عوامل (افزایش نرخ دلار، وقوع زلزله، ارائه تسهیلات)، قیمت مسکن را افزایش داده است، اما این افزایش قیمت در تمام مناطق پایتخت رخ نداده است و بیشتر مربوط به مناطقی است که واحدهای نوساز بیشتری دارند، در واقع مناطق نوساز تهران روند بهتری را هم برای خرید و فروش و هم برای افزایش قیمت مسکن دارند.
