رفتارشناسی متقاضیان مسکن پس از زلزله تهران

گروه راه و شهرسازی   شهلا روشنی

در تاریخ ۲۹ آذر ۹۶، زمین تکانی خورد و زنگ خطر تهران را روشن کرد. 5.2 در مقیاس ریشتر شاید خرابی و تلفاتی در برنداشت، اما لرزه بر اندام کسانی انداخت که در خانه‌های قدیمی ساخت یا آپارتمان‌های ضعیف و با کیفیت ساخت پایین زندگی می‌کنند یا به دنبال خرید یا اجاره مسکن موردنیاز خود هستند. به‌هرحال یکی از مسائلی که طی روزهای اخیر مطرح‌شده، اثرپذیری بازار مسکن از زلزله اخیر بوده است. اینکه وقوع این زلزله چه تاثیری روی قیمت مسکن دارد؟ آیا قیمت‌ها در بازار راکد مسکن تغییر می‌کند؟ یا ساخت‌وسازهای کشور اعم از خصوصی یا عمومی دچار تحولی از بیم زیان‌های مالی و جانی می‌شود؟ برای پاسخ به این سوالات با ما همراه شوید.

 بازار داغ تمدید اجاره

در همین زمینه رییس انجمن انبوه‌سازان خوزستان بابیان اینکه قاعدتا زلزله می‌تواند اثر منفی بر دو حوزه قیمت و معاملات مسکن داشته باشد، گفت: به نظر می‌رسد مقداری از زهر افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آتی به‌واسطه این زلزله گرفته شد.

فرشید پور حاجت افزود: واقعیت آن است که در بازارهای اقتصادی ایران دوراندیشی آن‌چنانی وجود ندارد و زلزله اخیر ممکن است تاثیر کوتاه‌مدت و بسیار مقطعی روی قیمت مسکن بگذارد و آن را کاهش دهد.

این کارشناس مسکن بابیان اینکه عوامل مقطعی تاثیرات مقطعی دارند، اظهار کرد: اما به نظر می‌رسد این زلزله هشداری قرمز برای متقاضیانی بود که نگاه جدی به مقوله کیفیت مسکن دارند.

وی همچنین گفت: تا پیش از وقوع زلزله، بسیاری از مردم برای فرار از اجاره‌های سنگین فقط به دنبال سرپناه بوده و به‌هیچ‌عنوان توجهی به کیفیت ساخت‌وساز نداشتند. بنابراین این زلزله می‌تواند رویکرد مردم را در خرید مسکن تغییر داده و کیفیت ساخت‌وساز را به یک مطالبه عمومی مبدل کند.  رییس انجمن انبوه‌سازان خوزستان همچنین در سخنانش نگاهی به بازار مسکن مهر داشت و گفت: این موضوع باعث شد، بخشی از متقاضیان، از خرید مسکن مهر منصرف شده و به دنبال اخذ وام بیشتر یا تمدید اجاره‌های خود باشند. زیرا ترجیح می‌دهند در همان خانه‌های اجاره‌یی باشند. تا ساکن یک‌خانه بی‌کیفیت و ارزان‌قیمت شوند.  پور حاجت گفت: با وقوع زلزله می‌توان برای دوره سه ماه زمستان پیش‌بینی کرد که با افزایش تقاضا برای فروش مسکن، رشد ملایم افزایش قیمت‌ها تقریباً متوقف شود. این مساله در شرایطی روی می‌دهد که طی ماه‌های اخیر نابسامانی بازارهای اقتصادی رقیب از جمله ارز و طلا باعث شده تا ورود سرمایه به بازار مسکن شدت بگیرد.

وی گفت: اگرچه در ماه‌های منتهی به زمستان 96 شاهد افزایش نسبی معاملات بودیم اما به نظر می‌رسد تعداد معاملات در دی، بهمن و اسفند کاهش قابل‌توجهی داشته باشد.

 اثر کوتاه‌مدت بر معاملات مسکن

در همین زمینه بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه افزایش معاملات از شهریورماه قابل پیش‌بینی بود، گفت: تعداد معاملات مسکن تنها آبان ماه با کاهش روبه‌رو شد اما در باقی ماه‌ها معاملات خیز مطلوبی داشته است.

ستاریان گفت: بطور حتم پیش‌بینی‌ها بیانگر این موضوع است که بازار معاملات تا نیمه‌های سال آینده به روند رونق خود ادامه دهد و اگر تدابیر مطلوبی در ادامه شکل نگیرد ما در سال 97 شاهد رکود بسیار سنگین خواهیم بود.  این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: متاسفانه بازار مسکن همواره با بازی‌های روانی آشفته می‌شود و ازآنجایی‌که زلزله تشویش روانی زیادی بر بازارهای موازی مسکن داشت این بازار نیز از این قاعده مستثنا نبوده و از ابتدای دی‌ماه 96 شاهد کاهش روند معاملات هستیم اما این مورد نیز مانند موارد دیگر مقطعی بود و تاثیر دامنه‌داری نخواهد داشت.

 تغییر جهت بازار به سمت نوسازها

ستاریان بابیان اینکه زلزله اخیر یک تاثیر بسیار مهم بر بازار مسکن داشت، گفت: از ابتدای سال جاری تعداد معاملات املاک سن بالا و املاک کوچک متراژ قدیمی بسیار بالابود اما بطور یقین این مساله تحت تاثیر زلزله و اهمیت ساختمان باکیفیت به نوسازها تغییر جهت خواهد داد.  بنابراین با اطمینان می‌توان گفت: از این به بعد مردم توجه بیشتری به کالای مصرفی مسکن خواهند داشت و بطور حتم بازار آینده در دستان املاک نوساز و باکیفیت خواهد بود.  این کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه برای پیش‌بینی مسکن باید دید کلان داشت، گفت: رشد اقتصادی از شهریورماه باعث شد تعداد املاک معامله‌شده افزایش داشته باشد بالطبع اگر روند رشد اقتصادی ادامه‌دار باشد، شاهد افزایش معاملات مسکن در روزهای آینده نیز خواهیم بود.  وی گفت: عوامل مقطعی برای بازار مسکن اثرات مقطعی دارند و هیچ‌کس نمی‌تواند بر اساس رویه‌های کوتاه‌مدت آینده بازار مسکن را پیش‌بینی کند.

 افزایش تخفیف‌ها در بازار کلنگی

در همین زمینه، منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه بررسی‌های میدانی پس از زلزله‌های اخیر مخصوصاً در شهر تهران نشان از علاقه‌مندی مردم ازجمله مالکین بافت‌های فرسوده از نوسازی ساختمان‌های خود را دارد، گفت: تا تب این باور فروکش نکرده، بایستی با برنامه‌ریزی دولتی به‌یقین برسد.

غیبی افزود: بدیهی است ازاین‌پس و در مراجعات مردم به‌منظور تهیه مسکن مطلوب خود «مقاوم بودن» ساختمان نیز به سایر آیتم‌های مورد درخواستشان برای خرید ملک افزوده خواهد شد.  این کارشناس مسکن گفت: این مطالبه از سوی مردم خود نقطه قوتی است که هم‌زمان سازندگان و دوایر ناظر بر اجرای ساختمان را بیش ‌از پیش مجاب می‌کند که در کیفیت فنی و معماری تولید مسکن کوشا و نقش موثرتری را داشته باشند. وی همچنین گفت: ولی آنچه ممکن است در کوتاه‌مدت و با توسل به التهاب روانی جامعه ناشی از «ترس از زلزله» اتفاق بیفتد، افزایش ارائه فایل‌های فروش املاک کلنگی یا تمایل به مشارکت در ساخت از سوی مالکین ساختمان‌های فرسوده و ناپایدار در مقابل هرگونه زلزله احتمالی باشد که می‌توان در مقیاس محدود انتظار آن را داشت.

غیبی بابیان اینکه به‌تبع در ماه‌های آتی شاهد تخفیف‌های متعدد در بازار کلنگی خواهیم بود، گفت: این هراس کاملاً به‌جا و به‌حق است، زیرا متقاضیان به‌خصوص در کلان‌شهرها به این باور رسیده‌اند که کیفیت خانه از اهمیت بالاتری نسبت به مالک بودن به هر قیمت است.  وی افزود: با ادامه این باور می‌توان اطمینان داشت، مراجع و سوال و پرسش از آژانس‌های مسکن در خصوص قیمت‌های آپارتمان‌های نوساز نیز در این مدت می‌تواند افزایش یابد. غیبی گفت: هرچند اگر این «نظام احساسی» را نشود درست و در مسیر اجرایی آن مدیریت کرد، خود به تنهایی نمی‌تواند تاثیر موثر و ماندگاری در بازار مسکن ایجاد کند.  این کارشناس تاکید کرد: از این رو، باید این «باورها» را به فرصتی تبدیل کرد که بتوان از این «مطالبه» مردم، نظام طراحی و اجرای فنی ساختمان‌ها و نظارت عالیه از سوی مراجع ذی‌صلاح را تقویت کرد و به یک راهکار عملیاتی موثر در نوسازی املاک فرسوده رسید.

 4پیامد زلزله مسکنی

حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس ساخت‌وساز نیز با بیان اینکه این زلزله 4 مولفه جدید مسکنی برای متقاضیان کلان‌شهر تهران به همراه خواهد داشت، گفت: این موارد شامل کاهش خرید مسکن در مناطق یک تا سه، افزایش خرید املاک نوساز، تخفیف متعدد برای املاک کلنگی و کاهش میزان نسبی خرید املاک ارزان‌قیمت است.  قاضی زاهدی در خصوص مولفه اول گفت: در ماه‌های آتی شاهد کاهش روند ساخت‌وساز و معاملات در مناطق یک تا سه خواهیم بود. بخش عمده‌یی از مناطق ذکرشده روی گسل قرار دارند و باوجود ساخت‌وسازهای با کیفیت این مناطق جز بخش‌هایی خواهد بود که متقاضیان ریسک اقامت در آنجا را نخواهند پذیرفت.

او افزود: مولفه دوم در خصوص افزایش خرید املاک نوساز است. اگرچه در ماه‌های آتی آمارهای بانک مرکزی خبر از افزایش فروش و عرضه املاک بالای 20 سال داشته و مردم به دلیل بودجه اندکی رویکرد مطلوبی به این بخش داشته‌اند اما به دلیل عدم استحکام این بناها متقاضیان دیگر حاضر به خرید این املاک نخواهند بود.

وی در خصوص گزینه سوم نیز گفت: این مولفه رابطه مستقیمی با گزینه دوم دارد و به دلیل کاهش تقاضا مالکان واحدهای با عمر بالا، حاضر به ارائه تخفیف‌های متعدد خواهند شد. البته در پس این گزینه یک احتمال نیز وجود دارد که این املاک با گزینه مشارکت قابل‌توجه‌تری روبه‌رو شوند. به‌هرحال به نظر می‌رسد دوران سلطنت املاک سن بالا در کشور به اتمام رسیده و تمامی این املاک باید به‌صورت کامل تخریب یا بهسازی و نوسازی شوند. این کارشناس ساخت‌وساز در خصوص مولفه چهارم نیز اظهار کرد: اما شاید بخش خطرناک و قابل‌تامل گزینه‌های پیش روی سازندگان و دولت کاهش تمایل خرید املاک ارزان‌قیمت باشد. به‌هرحال بخش اعظمی از مردم دریافتند رابطه مستقیمی بین ارزان‌سازی و کیفی‌سازی وجود دارد. بنابراین کاهش فروش این املاک دو پیامد جدی را به دنبال خواهد داشت.

زاهدی در خصوص پیامد مولفه چهارم گفت: زمانی که تقاضا برای خرید املاک ارزان‌قیمت کاهش یابد، از یک‌سو حجم مستاجران اضافه و از سوی دیگر رغبت سازندگان برای ساخت‌وساز ارزان‌قیمت کاهش فاحش خواهد داشت.  این کارشناس راهکار نهایی برای 4 مولفه ذکرشده را در کیفی‌سازی دانست و اظهار کرد: هیچ ارزانی بی‌دلیل نیست و اگر توسعه گران ذی‌صلاح بخواهند املاک باکیفیت در اختیار متقاضیان قرار بدهند، مجبور هستند در قیمت‌های نهایی خود تغییرات چشمگیری اعمال کنند و این مورد سطح خرید متقاضیان را کاهش خواهد داد. بنابراین در ادامه باید در انتظار نقش و حضور دولت بود. دولت می‌تواند با ارائه راهکار تسهیلات ارزان و طولانی‌مدت و ساخت املاک باکیفیت استیجاری به یاری متقاضیان بشتابد.

وی گفت: دولت نباید مشوق خرید املاک سست و بی‌کیفیت برای رفع تکلیف خود در قبال بی‌خانمان‌ها باشد. داشتن یک سر پناه ایمن و آرام حق اولیه یک شهروند است که متاسفانه در خصوص این حق اغماض‌هایی صورت گرفته است.  وی اظهار کرد: به نظر می‌رسد باید در انتظار واکنشی کاملا متفاوت از بازار مسکن تهران نسبت به زلزله‌های متعدد پایتخت و افزایش هشدارهای علمی و زمین‌شناختی کارشناسان در این باره بود. مقوله‌یی که همگان بر وقوع قطعی آن متفق القول هستند و تاریخ آن را از همین لحظه، تا زمانی نامعین ترسیم می‌کنند.

 تغییر خواسته مسکنی مردم

در همین حال، مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور بیان اینکه امروزه مسکن گزینه خوبی برای سرمایه‌گذاری نیست، گفت: در حال حاضر صرفه اقتصادی مسکن تنها برای سازنده‌هایی است که در ابعاد وسیع و با توجه به کیفی‌سازی شروع به ساخت‌وساز می‌کنند. قلی‌خسروی افزود: زلزله نیز مانند هر تکانه اقتصادی تاثیر مثبت و منفی بر مسکن دارد.

وی بابیان اینکه نمایش خرابی ساختمان‌ها در شهرهای تخریب‌شده باعث تغییر مسیر متقاضیان خرید مسکن می‌شود، گفت: بسیاری از متقاضیان دیگر به دنبال خرید خانه به هر قیمتی و با هر کیفیتی نخواهند بود. بنابراین نیاز است در خصوص کیفی‌سازی املاک اغماضی صورت نگیرد. خسروی نبود شناسنامه فنی مسکن را یکی از چالش‌ها و سردرگمی‌های متقاضیان در بازار خرید مسکن دانست و در این خصوص گفت: در حال حاضر خرید مسکن تنها از روی قیمت و ظاهر انجام می‌شود که این مورد برای کالایی که بخش عمده‌یی از سبد مالی مردم را فرامی‌گیرد، بسیار تاسف‌انگیز است.

رییس مشاوران املاک شناسنامه ساختمان در معاملات مسکن را ضروری خواند و اظهار کرد: با شناسنامه ساختمان مصالح ساختمان نظیر درصد بتون و ماسه، سیمان به‌کاررفته و نیز استراکچر (ساختار ساخت) ساختمان قابل‌تشخیص است و در تصمیم‌گیری برای خرید ملک و نیز مشخص شدن اطلاعات سازه ساختمان بسیار مهم است.  رییس اتحادیه املاک گفت: آسیب‌های جانی و مالی مردم در زمان زلزله رابطه مستقیمی با جانمایی و کیفی‌سازی دارد. بنابراین متقاضیان باید به دنبال مکان‌هایی باشند که مطالعه شده و فاصله استانداردی با گسل‌ها داشته باشند.   قلی‌خسروی گفت: خواسته مردم داشتن خانه‌یی با استحکام بالا است و تمایلی برای ساختمان‌های بسازبفروش و با استحکام کم را ندارند.

 آثار مثبت زلزله بر معاملات

عباس شوکتی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه زلزله‌های اخیر تاثیر مثبتی بر حساسیت روی کیفیت مسکن داشته است، گفت: زلزله‌های اخیر به‌خصوص کرمانشاه نشان داد که مردم علاوه بر آمادگی مالی برای خرید ملک باید نگاه جدی‌تری به مقوله کیفیت داشته باشند.  شوکتی افزود: این وضعیت باعث سودآوری هرچه بیشتر سازندگانی که با مصالح استاندارد ساخت‌وساز کرده‌اند، می‌شود و از سوی دیگر واحدهای خود را راحت‌تر به فروش می‌رسانند.  این کارشناس مسکن توضیح داد: ادامه‌دار بودن زلزله‌ها ممکن است ساکنان ساختمان‌های فرسوده را با مشکل روبه‌رو کند. مالکان این ساختمان‌ها برای نجات جان و مال خود سعی در نوسازی یا خرید ساختمان جدید خواهند داشت.

وی تاکید کرد: در آذرماه شاهد افزایش معاملات نسبت به مهر و آبان بودیم علاوه بر تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم تا حدودی ناشی از جو روانی است که زلزله‌ها در کشور ایجاد کرده‌اند.

این کارشناس مسکن اظهار کرد: در سه‌ماهه پاییز ورود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم به بازار در افزایش معاملات مسکن مهم‌ترین نقش را بازی کرده است و به دلیل اینکه این تسهیلات بازار مصرف را نشانه گرفته منجر به آشفتگی بازار مسکن نشده است.

شوکتی بابیان اینکه پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن در سه‌ماهه آخر سال آرام و به‌دوراز جهش قیمت باشد، ادامه داد: علاوه بر تاثیر تسهیلات و جو روانی ناشی از زلزله نباید از روال معمول خریدوفروش مسکن در کشور غافل بود. بر طبق سنوات گذشته با نزدیک شدن به ایام عید آمار ازدواج‌ها افزایش می‌یابد و همین امر زمینه‌ساز رونق مسکن می‌شود.