«احتیاط» همچنان در دستور کار سوداگران مسکن

 گروه راه و شهری| زهره علامی |

تحلیل جدول رشد قیمت مسکن در سال جاری نشان می‌دهد که جز در فروردین ماه که شاهد کاهش 3.6 درصدی قیمت‌ها بودیم از اردیبهشت ماه تاکنون قیمت‌ها روند صعودی داشته است و در آذرماه با بیشترین افزایش قیمت مسکن نسبت به ماه‌های مشابه سال گذشته (15درصد) مواجه بودیم. موضوعی که رییس اتحادیه مشاوران املاک ضمن اشاره به آن می‌گوید: طی سه، چهار ماه اخیر بازدهی مسکن رشد داشته و حتی پیش‌بینی می‌شود که در سال آینده بازدهی این بازار از بازارهای رقیب پیشی بگیرد.

افزایش بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن اگرچه می‌تواند، نویدبخش رونق در این بازار و بهبود ساخت و ساز باشد، اما تا حدودی هم نگران‌کننده است، زیرا پای سوداگران و خریداران سرمایه‌یی را هم به این بازار باز می‌کند. البته کارشناسان معتقدند که با توجه به افزایش قیمت دلار و رکود 5ساله مسکن سوداگران تا حدودی محتاط‌تر شده‌اند و احتمال حضور پررنگ آنها در بازار نابسامان مسکن پیش‌بینی نمی‌شود. اگرچه کاهش ساخت و ساز طی سال‌های اخیر و کاهش عرضه واحدهای مسکونی می‌تواند به عنوان عاملی تاثیرگذار پیش‌بینی کارشناسان را مبنی بر عدم حضور چشمگیر سوداگران به بازار مسکن برهم زند و معادلات بخش مسکن را پیچیده کند.

عباس اکبری استاد دانشگاه درباره وضعیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به «تعادل» می‌گوید: سرمایه‌گذاران بازار مسکن به دو دسته تقسیم می‌شوند: دسته اول برای ساخت و ساز مسکن اقشار متوسط و کم درآمد سرمایه‌گذاری می‌کنند و گروه دوم به دنبال ساخت و ساز برای اقشار پردرآمد جامعه هستند.

اکبری ادامه می‌دهد: سرمایه‌گذاران گروه دوم همواره فعال هستند و نگران کاهش یا افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن یا بازارهای رقیب نیستند؛ این بخش از سرمایه‌گذاران برای متقاضیانی ساخت و ساز می‌کنند که این متقاضیان به دنبال دریافت تسهیلات دولتی نیستند و افت و خیز شاخص‌های کلان اقتصادی تاثیری بر تصمیم‌گیری این دسته از سرمایه‌گذاران مسکن و همچنین متقاضیان آنها ندارد.  او می‌افزاید: بازار خرید و فروش واحدهایی که این دسته از سرمایه‌گذاران در آن سرمایه‌گذاری می‌کنند مانند بازار خودروهای لوکس و وارداتی است که افزایش یا کاهش قیمت خودروهای ساخت داخل تاثیری در کاهش یا افزایش خرید این خودروها ندارد.

به گفته این کارشناس ارشد حوزه مسکن، بازار مسکن تاثیری از حضور سرمایه‌گذاران و خریداران گروه دوم نمی‌پذیرد و با توجه به اینکه حجم بیشتری از ساخت و سازها در پایتخت و کشور مربوط به گروه اول است، بازار مسکن تحت تاثیر عوامل تاثیرگذار بر متقاضیان خرید و سازندگان این واحدهاست که این عوامل عبارتند از: افزایش حجم تسهیلات خرید مسکن یا افزایش تسهیلات ساخت و ساز.

اکبری اظهار می‌کند: با افزایش قیمت دلار، قیمت کالاهای مختلف و از جمله مصالح هم افزایش می‌یابد و این موضوع بر رشد قیمت مسکن موثر است، همان‌گونه که با افزایش قیمت دلار طی ماه ‌های اخیر شاهد افزایش قیمت مسکن بودیم البته رشد قیمت مسکن جهشی نخواهد بود.

او بیان می‌کند: با توجه به کاهش سود سپرده‌گذاری‌ها، سرمایه‌گذاران بالقوه به دلیل کاهش صرفه اقتصادی سرمایه‌گذاری در بانک‌ها به سمت سرمایه‌گذاری در بخش‌های غیرمولد اقتصادی همچون دلار و سکه حرکت کرده‌اند یا اینکه به امید سود بیشتر در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن با اشاره به اینکه کاهش نرخ بهره، موجب افزایش قیمت مسکن و همچنین رشد سرمایه‌گذاری در این بخش می‌شود، ادامه می‌دهد: البته حضور بیشتر سرمایه‌گذاران ممکن است تا حدودی سوداگری در این بخش را افزایش دهد، اما این موضوع هم به میزان عرضه و تقاضا بستگی دارد.

 او اضافه می‌کند: در صورتی که حجم عرضه بیشتر از تقاضا باشد، امکان حضور سوداگران بسیار کاهش می‌یابد و اگر میزان واحدهای مسکونی عرضه شده کمتر از تقاضا باشد امکان حضور سوداگران بیشتر می‌شود.

اکبری تصریح می‌کند: با توجه به اینکه طی سه، چهار سال گذشته ساخت و ساز کاهش یافته است عرضه کمتر از تقاضا خواهد بود اما با توجه به اینکه سرمایه‌گذاران سوداگر پس از رکود چند ساله مسکن بسیار محافظه‌کارانه‌تر از سال‌های گذشته رفتار می‌کنند و امکان رشد سوداگری کاهش می‌یابد. ضمن اینکه قیمت دلار و سکه هم افزایش یافته است و تعدادی از این سوداگران به سمت این بازارها حرکت می‌کنند.

  مسکن به سایر بازارها نزدیک شده است

رییس اتحادیه مشاوران املاک هم با اشاره به افزایش بازدهی بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری نسبت به گذشته تصریح می‌کند: چهار بازار در اقتصاد کشور نقش ایفا می‌کنند و مسکن یکی از آنهاست و با اینکه به دلیل رکود 5 ساله بخش مسکن، این بازار شرایط مناسبی نداشت، امسال به ویژه از نیمه دوم شاهد هستیم بازده سرمایه‌گذاری بخش مسکن در حال نزدیک شدن به بازارهای سکه، ارز و بورس است.  مصطفی قلی‌خسروی در گفت‌وگو با ایسنا می‌گوید: تلاش می‌کنیم که بازارهای رقیب را کنار بزنیم تا بخش مسکن را تقویت کنیم. در این میان برنامه‌ریزی مسوولان و کمک بانک‌ها اهمیت زیادی دارد و از طرف دیگر سرمایه‌گذاران و متقاضیان هم باید نگاه درازمدت به مسکن داشته باشند.

او اظهار می‌کند: در خرید زمین و ملک، نگاه به آینده و نه صرفا شرایط فعلی اهمیت دارد. ضمن اینکه پیش‌بینی می‌شود که پس از بهار سال آینده بازار مسکن از حوزه‌های رقیب خود پیشی می‌گیرد.

به گفته خسروی، امسال مقداری وضعیت بازار مسکن در بخش خرید و فروش، صعودی بوده اما ساخت و ساز با سرعت معاملات پیش نمی‌رود؛ در حالی که نباید از موالید، ازدواج‌ها و مهاجرت‌ها غافل شد زیرا با ادامه وضعیت فعلی، تناسب عرضه و تقاضا به هم می‌خورد.

او ادامه می‌دهد: ملک امن‌ترین سرمایه است، نه دزد آن را می‌برد و نه آفت می‌زند علاوه بر اینکه دارایی ثابتی است که خود را با تورم بالانس می‌کند. بنابراین توصیه می‌کنیم سرمایه‌گذاران با توجه به آینده بازار مسکن اقدام به ساخت و خرید مسکن کنند که با این اقدام هم سود می‌برند و هم به اشتغال و رونق اقتصادی کشور کمک می‌کنند.

  شروط جهش قیمت ملک

در حالی که عباس اکبری معتقد است، قیمت مسکن در ماه‌های آینده جهش ناگهانی نخواهد داشت اما رییس اتحادیه مشاوران املاک، عدم افزایش ناگهانی قیمت را به عوامل مختلفی وابسته می‌داند و می‌گوید: اگر تصمیمات ناگهانی در حوزه اقتصاد اتخاذ نشود، شاهد جهش قیمت مسکن نخواهیم بود.

قلی‌خسروی ادامه می‌دهد: بخش مسکن همواره از تصمیمات غیرمنتظره در حوزه‌های دیگر که منجر به تورم‌های فوری شده آسیب دیده است. به‌طور مثال، وقتی شایعه می‌شود که بنزین قرار است ۱۵۰۰ تومان شود ناگهانی، این خبر تاثیر خود را بر تورم می‌گذارد و سپس اعلام می‌شود که این افزایش انجام نخواهد شد، اما اثر را نمی‌توان از بین برد.

او تصریح می‌کند: البته ممکن است دوباره بعد از عید اعلام کنند بنزین در ماه‌های آینده گران می‌شود، باز اثر دیگری بر تورم می‌گذارد. پس از آن قیمت بنزین را گران می‌کنند و یک التهاب دیگر ایجاد می‌کنند. بنابراین با یک اظهارنظر یا برنامه‌ریزی اشتباه کلیه سطوح اقتصاد به هم می‌ریزد و چهار مرحله تورمی را تجربه می‌کنیم.  به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک، اگر قیمت حامل‌های انرژی افزایش نیابد و به تبع آن تورم عجیب و غریبی در اقتصاد شاهد نباشیم، سال آینده قیمت مسکن با سطح تورم پیش می‌رود یا مقدار اندکی بالاتر قرار خواهد گرفت.

رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه رشد قیمت مسکن باعث رکود مجدد این بازار می‌شود، می‌گوید: بازار مسکن با ۱۲۰۰شغل به صورت مستقیم و غیرمستقیم در ارتباط است. بنابراین تحرک مسکن می‌تواند به رونق اقتصاد کمک کند، اما اگر قیمت مسکن افزایش پیدا کند وارد رکود می‌شویم بنابراین ثبات قیمت متناسب با قدرت خرید، بهترین سناریو برای این بازار است در نتیجه مشاوران املاک، عامل و طرفدار گرانی نیستند.

 منطقه 5، پرطرفدارتر میان تهرانی‌ها

رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره اینکه ساخت و ساز و خرید و فروش در کدام بافت‌ها و مناطق سودآورتر خواهد بود، گفت: سرمایه‌گذاری که وارد حوزه مسکن می‌شود در این موضوع که در کدام مناطق چه نوع مسکنی با چه متراژ و متریالی احداث کند، تحقیقات لازم را انجام می‌دهد. به‌طور مثال، کوچک‌سازی در مناطق شمالی پایتخت توصیه نمی‌شود یا ساخت واحدهای بالای ۱۵۰ متر متقاضی کمتری دارد بنابراین هر منطقه شرایط خاص خود را دارد که این مسائل باید لحاظ شود.

خسروی یادآور می‌شود: یکی از دلایلی که اتحادیه مشاوران املاک بر ضرورت کد رهگیری تاکید می‌کند، استخراج اطلاعات ریز و دقیق از نوع و جنس معاملات در مناطق مختلف است، چرا که می‌خواهیم سیگنال‌هایی به سیاست‌گذاران ارائه بدهیم که مبتنی بر شرایط واقعی حاکم بر معاملات باشد.  به گفته او، مثلا در منطقه ۵ معمولا بیشترین معاملات انجام می‌شود. حال سوال این است که چه سرانه‌ها و خدماتی باعث جذابیت این منطقه شده است. دانستن این موضوع کمک می‌کند تا در سایر مناطق تهران همچنین خدماتی ایجاد شود. کد رهگیری می‌تواند منبع تمام این اطلاعات باشد.

 راهکار حل مشکل بافت فرسوده؟

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، درباره بازار آینده بافت فرسوده و شرایط پیش روی سازندگان در این مناطق می‌گوید: پیشرفت ساخت و ساز در این بافت‌ها پایین است. دولت اعلام کرده که درخصوص انشعابات و عوارض، مشوق‌هایی می‌دهد، دولت تاجر خوبی نمی‌تواند باشد اما می‌تواند ناظر خوبی باشد.

خسروی اظهار می‌کند: باید برای بافت فرسوده تسهیلات بالاتر با نرخ سود پایین ارائه کند؛ زیرا شاید کسی که در بافت فرسوده زندگی می‌کند برایش نوسازی اولویت نداشته باشد اما با توجه به خطرپذیری این بافت‌ها باید برای دولت به عنوان سیاست‌گذار مهم باشد و بنابراین مسیر را به سمت بازآفرینی سوق دهد و راهکارهای متنوعی برای آن در نظر بگیرد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک، یکی از راهکارها را ارائه مشوق‌های جایگزین می‌داند و می‌گوید: به دلیل پایین بودن جذابیت سرمایه‌گذاری هم‌اکنون در بافت فرسوده ساخت و ساز پایین است. بنابراین دولت می‌تواند به سازندگان بگوید اگر وارد بافت فرسوده شوید به شما تراکم جایگزین یا تخفیف در نقطه‌یی دیگر از شهر می‌دهیم. حتی می‌توان ارائه سوبسید، مشوق و مجوز در شمال شهر را مشروط به نوسازی در مقیاس وسیع در بافت‌های فرسوده کرد.