6 پیشنهاد برای کاهش تقاضا در بازار اجاره

گروه راه و شهرسازی  شهلا روشنی  

آمارهای رسمی نشان می‌دهد طی 5 سال گذشته همزمان با افزایش روزافزون خانه‌های خالی ۱۵‌درصد به تعداد مستاجران افزوده ‌شده است.

به گفته کارشناسان تعداد مستاجران رابطه مستقیمی با چند مولفه عمده دارد. این مولفه شامل ازدواج، افزایش میزان تجردی جمعیت کشور، قیمت مسکن، نقدینگی مازاد خانوار، تامین تسهیلات عرضه و تقاضا، کاهش عرضه، نحوه برخورد سازمان‌های متولی با املاک خالی از سکنه، نرخ تورم و رشد اقتصادی کشور دارد.

براساس گزیده نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵ طی سال‌های ۹۰تا ۹۵ تعداد خانه‌های خالی از 4میلیون و 126هزار و 631 فقره به 6 میلیون و 75هزار و 872 مورد افزایش داشته که رشد 56 درصدی را نشان می‌دهد. از این تعداد 489هزار و 986خانه معادل 18.9‌درصد کل خانه‌های خالی مربوط به استان تهران است. اصفهان با 9.4، خراسان رضوی با 7.5و فارس با 6.2‌ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

در عین ‌حال این گزارش نشان می‌دهد، تعداد خانواده‌های مستاجر نیز از 22.9‌درصد در سال 1385و 26.6 در سال 1390 به 30.7‌درصد در سال 1395 افزایش‌یافته است. این شرایط در شهرها نمود بیشتری دارد. این درحالی است که توزیع نسبی خانوارها در واحدهای مسکونی معمولی در بخش مالکیت کاهش داشته است. بنابراین می‌توان به این نتیجه دست ‌یافت که طی سال‌های اخیر نوعی بی‌انضباطی در حوزه مسکن روی داده است. این بی‌انضباطی شامل دو گره کور است، گره کور اول مربوط به کاهش تعداد مالکیت و عدم تاثیرگذاری تسهیلات مسکن است. به‌ هر حال براساس آمار ارائه ‌شده در 5 سال گذشته شمار خانوارهای ایرانی به میزان 3میلیون افزایش داشته و این یعنی قاعدتا باید 3میلیون خانه جدید برای آنها ساخته یا خانه‌های خالی پیشین پر شده باشد. اما نه ‌تنها این اتفاق نیفتاده بلکه بیش از یک ‌میلیون خانه خالی به آمار سال 90 افزوده ‌شده است و به همین میزان تعداد مستاجران نیز افزوده ‌شده است.

 2+2 راهکار کاهش نرخ اجاره و اجاره‌نشینی

در همین زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز با بیان اینکه با روند موجود افزایش اجاره‌نشینی دور از ذهن نیست اما می‌توان با تدابیری معضلات این واقعیت را کاهش داد گفت: درحال حاضر می‌توان با 2پیشنهاد قیمت اجاره‌بها را کاهش داد و با دو پیشنهاد تعداد مستاجران را به حداقل رساند.

حمیدرضا قاضی‌زاهدی گفت: دو گزینه کاهش قیمت اجاره‌بها از طریق تهیه شناسنامه برای ساختمان‌های اجاری و تعیین اجاره‌بها براساس آن به‌ وسیله کارشناس از طریق دیوان‌سالاری و دو گزینه کاهش تعداد مستاجران از دو راهکار جلوگیری از ساخت‌وسازهای مشوق مهاجرت به تهران و شهرهای بزرگ و جلوگیری از مهاجرت با کاهش امکان ثروتمند شدن از طریق داشتن مستغلات است.

وی درخصوص جلوگیری از ساخت‌وسازهای مشوق مهاجرت به تهران و شهرهای بزرگ گفت: یکی از دلایل مهاجرت به کلان‌شهرها اشتغال است. از سال 1335 تاکنون با وجود چند برابر شدن تولید کشاورزی و چند برابر شدن سطح زیرکشت تعداد شاغلان بخش کشاورزی ایران افزون نشده است که این معضل با صنعتی و مکانیزه کردن قابل‌ حل است یا در شهرهای کوچک نبود فرصت‌های شغلی باعث شده، مهاجرت و استیجاری‌نشینی در کلان‌شهرها توسعه یابد. بنابراین اگر بخواهیم مردم در موطن خود بمانند باید یک طرح انقباضی و سریع برای اشتغال و ساخت مرکزی تولیدی و کارگاه‌های کوچک و بزرگ ایجاد کنیم.

این کارشناس درباره تثبیت اجاره‌بها از طریق شناسنامه و... گفت: هر چند که تثبیت نسبی اجاره‌بها هدف هر نوع برنامه‌ریزی اقتصادی است اما شیوه این تثبیت مگر در مواقع استثنایی چون جنگ ثابت نگاه‌داشتن مصنوعی اجاره‌بها نیست زیرا ثابت نگاه‌داشتن اجاره‌بها در مواقع افزایش عمومی قیمت‌ها باعث کم شدن عرضه مسکن استیجاری و کمبود آن می‌شود. بدین‌ترتیب آن دسته از کسانی که در زمان تثبیت اجاره‌بها مستاجر بودند آن ‌هم برای مدت کوتاهی از اجاره پایین بهره‌مند می‌شوند و بعد از آن همگان متضرر خواهند شد.

وی گفت: برای کمتر شدن اجاره‌بها باید از شیوه‌هایی چون ارائه زمین اجاری برای ساختمان اجاری(برای از میان برداشتن سرمایه‌گذاری کلان در زمین) بخشایش مالیاتی(اگرچه اخذ مالیات این بند در کشور به‌ صورت جدی اجرایی نمی‌شود) و... استفاده کرد. زاهدی گفت: نظارت بر قیمت‌ها هرچند امری لازم در نظام اقتصادی است اما همانطور که تجربه چندین ساله نشان داده است، ایجاد دیوانسالاری و وظایف بیشتر برای دولت انواع و تعزیرات کار مهمی در به سامان کردن قیمت‌ها انجام نمی‌دهد. سیاست‌های سنجیده(همانطور که در امر به طور نسبی موفق تثبیت ارز اتفاق افتاد) می‌تواند از افزایش‌های ناگهانی ناشی از احتکار یا بورس‌بازی جلوگیری کند. اما شرط موفقیت در بلندمدت همواره و همواره ازدیاد عرضه و برطرف کردن موانع ساختاری اقتصادی است.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: به ‌هر حال از یک ‌سو شناسنامه پیشنهادی به دلیل نداشتن سرفصل‌هایی چون قیمت زمین نزدیکی به محل خدمات و... ناقص است، فصولی که در تعیین اجاره‌بها تاثیر مهمی دارند و از سوی دیگر تثبیت اجاره‌بها به شیوه پیشنهادی تنها بر دیوان‌سالاری و فساد اداری می‌افزاید و از عرضه واحد مسکونی اجاری می‌کاهد و برای مستاجران زیانبار است. این کارشناس در نهایت گفت: بنابراین 3 گزینه می‌تواند راهکار کاهش تعداد مستاجران در کشور تلقی شود. این 3 گزینه شامل افزایش عرضه مسکن اجاره به‌شرط تملیک، توانمندسازی مالی مستاجران و در نهایت معکوس کردن مهاجرت از کلان‌شهرها بهشهرها و روستاها با ایجاد زیرساخت‌های معیشتی و خدماتی.

 بی‌اثری تسهیلات در قدرت خرید

در همین زمینه ایمان رفیعی، کارشناس بازار ساخت‌وساز با بیان اینکه رشد قیمت اجاره باعث شده، رفاه طبقه متوسط ایران در یک دهه اخیر بیشتر از همه افت کند، گفت: درحالی که وضع خانوارهای شهری ایران در 10سال گذشته به طور متوسط ۱۵‌درصد بدتر شده، میزان کاهش برای دهک‌های میانی حدود ۲۰‌درصد بوده. این درحالی است که فاصله رفاهی فقیرترین و غنی‌ترین قشر جامعه در این مدت تغییر چندانی نکرده است.  ایمان رفیعی افزود: در کنار موارد گفته ‌شده، اجاره‌نشینی در دو دهه اخیر در ایران رو به گسترش بوده است. این روند در تهران از همه‌ جا شدیدتر بوده؛ تا آنجا که امروز از هر دو خانوار تهرانی، یکی ساکن خانه‌یی است که مالکش کس دیگری است.

وی گفت: در سال ۱۳۷۶ خانوارهای شهری ایران به طور متوسط 26.4‌درصد از بودجه خود را صرف مسکن می‌کردند. این سهم در سال ۱۳۸۶ به 33.9‌درصد و در سال ۱۳۹۵ به 36.4‌درصد از کل بودجه خانوار رسید.

این کارشناس در ادامه یادآور شد: شدیدترین افزایش سهم مسکن از کل بودجه در تهران اتفاق افتاده است. درحالی که دو دهه طول کشید تا در سطح متوسط کشوری سهم مسکن از بودجه ۱۰‌درصد بالا برود در استان تهران تنها در فاصله ۱۳۸۶تا ۱۳۹۵ سهم مسکن از بودجه خانوار ۱۳‌درصد بیشتر شده و از ۳۴‌درصد به ۴۷‌درصد رسیده است. یعنی تهرانی‌ها چیزی نزدیک به نیمی از بودجه‌شان را صرف مسکن می‌کنند. رفیعی گفت: برای اینکه تصویری از رشد اجاره‌بها در شهرهای مختلف ایران داشته باشید در نظر بگیرید که در سال ۱۳۸۴ اجاره ماهانه یک‌ خانه 100متری در تهران ۳۱۵هزار تومان بود، مبلغی که در سال ۱۳۹۴ به 2میلیون و ۱۸۲هزار تومان رسید.

وی ادامه داد: در سال ۱۳۸۴ درآمد پولی ماهانه خانوارها در استان تهران ۵۲۸ هزار تومان بود، مبلغی که در سال ۱۳۹۴ به 2میلیون و ۳۸۶هزار تومان افزایش یافت. به ‌این ‌ترتیب در سال ۱۳۸۴ می‌شد با ۵۹‌ درصد درآمد متوسط یک خانوار در تهران خانه‌یی اجاره کرد. اما در سال ۱۳۹۴ یک خانوار با درآمد متوسط باید ۹۱‌درصد درآمدش را کنار می‌گذاشت تا بتواند همان خانه‌ 100متری را اجاره کند.

این کارشناس ساخت‌وساز بزرگ‌ترین دلیل افزایش اجاره‌نشینی را در عدم پاسخگویی تسهیلات توانمندسازی خرید مسکن دانست و گفت: اغلب تسهیلاتی که به متقاضیان ارائه می‌شود، کاربردی نبوده و با توجه به نرخ سود بانکی سنگین علاقه‌یی به اخذ وام از بانک‌ها وجود ندارد.

 گره کور کاهش خرید ملک

در همین زمینه عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن در پاسخ به اینکه آیا افزایش تعداد خانوارهای اجاره‌نشین تنها از افزایش جمعیت نشات گرفته یا کاهش قدرت خرید مردم و پایین بودن توان مالی ساخت‌وساز نیز در این زمینه تاثیرگذار بوده است؟ او گفت: به نظر می‌رسد درحال حاضر تورم و کاهش قدرت خرید مردم دو مولفه اصلی افزایش اجاره‌نشینی باشد. متاسفانه دارایی‌ها و اندوخته‌ها مردم هر ساله کم ‌ارزش‌تر شده و جوابگوی نرخ تورمی مسکن را نمی‌دهد.

آیت‌اللهی از سوی دیگر جهش‌های قیمتی حاصل از ساخت‌وساز مسکن مهر را دلیل انکارنشدنی افزایش اجاره‌نشینی دانست و در این خصوص گفت: تورم حاصل از ساخت‌وساز مسکن مهر باعث بدبختی بسیاری از متقاضیان شد. طی چند سال اخیر تعداد زیادی از فروشندگان پس از فروش خانه خود، دیگر نتوانستند خانه‌ دیگری جایگزین کنند و در فاصله میان فروش و خرید واحد جدید، توان مالی پرداخت مبلغ بیشتر را نداشتند. از این رو مجبور به اجاره‌نشینی شده که این امر خود به تعداد مستاجران افزوده است.

این کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه یکی از راهکارهای جدی برای کاهش اجاره‌نشینی ورود خانه‌های خالی از سکنه به چرخه مصرف است، گفت: به نظر می‌رسد همتی برای این موضوع در کشور وجود نداشته باشد زیرا مباحث مطرح‌ شده برای طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی به یک سریال تکراری مبدل شده که تماشاچی ندارد. وی همچنین نگاهی به بی‌کیفیت بودن ساخت‌وساز املاک مسکونی داشت و در این خصوص گفت: بیشتر خریداران معتقدند، قیمت مسکن تناسب نموداری مطلوبی باکیفیت آن ندارد. درحال حاضر قیمت و کیفیت مسکن از یک الگوی ریاضی تبعیت نمی‌کند. طی چند سال اخیر قیمت مسکن بی‌ضابطه افزایش ‌یافته درحالی که کیفیت آن رشد قابل ‌توجهی نداشته است بنابراین مستاجران به‌ جای این مبالغ هنگفتی به خرید مسکن ارائه دهند این مبالغ را در بانک‌ها گذاشته و از سود آن اجاره خود را می‌پردازند.

 6 گزینه پیشنهادی

این کارشناس گفت: برای حل معضلات گفته ‌شده چند گزینه پیشنهادی وجود دارد. این گزینه‌ها شامل کاهش نرخ سود بانکی، تعیین نرخ رهن و اجاره‌یی متناسب، راه‌اندازی اجاره به‌شرط تملیک، متناسب کردن تسهیلات بانکی با توجه به جیب و درآمد متقاضی خرید مسکن، شناسنامه‌دار املاک و مصرفی کردن املاک خالی از سکنه است.

 دلیل کاهش مستاجران در ماه‌های اخیر

در همین زمینه محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی بابیان اینکه براساس آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در 7‌ماهه اول امسال، تعداد اجاره‌نامه‌های ثبت‌شده به 81 هزار و 346واحد مسکونی رسید که نسبت به مدت مشابه سال قبل 8.9‌درصد کاهش داشته است. گفت: بر اساس این گزارش همچنین در هفت‌ماهه اول امسال، متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع زیربنای مسکونی آپارتمانی (رهن و اجاره) معادل 27 هزار و 642 تومان برآورد شده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 9/16‌درصد رشد داشته است.

مهری با بیان اینکه کاهش تعداد تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی ناشی از کاهش نرخ رسمی مستاجران نیست، گفت: در حال حاضر دو مولفه باعث کاهش اجاره‌نامه شده است. نخستین مولفه ناشی از تمدید اجاره‌نامه و دومین مولفه به علت تاثیرگذاری تسهیلات خانه اولی است. این کارشناس گفت: بررسی‌های میدانی از وضعیت بازار اجاره مسکن طی هفت‌ماهه اول امسال نشان می‌دهد در سال جاری میانگین رشد اجاره‌بها در مناطق مختلف شهر تهران تا حدی از تغییرات تورم عمومی فراتر رفت. این در حالی است که عدم تعادل در تعیین نسبت اجاره ماهانه به رهن و همچنین کمبود فایل‌های رهن کامل در برخی مناطق شهر تهران برای مستاجران از دیگر دلایل تمایل مستاجران برای تمدید قراردادهای سال‌های قبل با موجران بوده است.

وی بابیان اینکه در حال حاضر 7میلیون و 500هزار نفر اجاره‌نشین هستند تاکید کرد: بازار مسکن شبه بازار طلا شده است یعنی یک کالای مصرفی را به امید حفظ ارزش پول خریداری می‌کنند در این میان رویکرد دولت نیز تماشایی است دولت به وضعیت سرمایه‌یی شدن بازار مسکن دامن زده یعنی به‌نوعی بار اقتصاد ایران را سوار حوزه مسکن کرده است.

مهری خاطرنشان کرد: زیرا بازار مسکن تنها حوزه‌یی است که نسبت به بازارهای دیگر کمترین تاثیر را از تحریم‌ها اخذ می‌کند.

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه این افزایش آمار اجاره‌نشینی هم‌زمان‌شده با افزایش سهم مسکن از بودجه خانوار تاکید کرد: آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد خانوارهای شهری در سال 1375 حدود یک‌چهارم بودجه را صرف می‌کردند ولی این میزان در سال 1395 به بیش از یک‌سوم بودجه خانوار افزایش‌یافته است. این در حالی است که سهم خوراک از یک‌سوم به کمتر از یک‌چهارم کاهش‌یافته است.

این کارشناس گفت: از 20سال گذشته تورم باعث شده پول ملی کشور حدود 22درصد کاهش داشته باشد. اما وقتی ما آمار متوسط قیمت خانه در ایران را مقایسه می‌کنیم می‌بینیم خانه 55 برابر افزایش قیمت داشته است. به‌تبع زمانی که قیمت خانه افزایش می‌یابد قیمت هزینه کرد اجاره نیز افزایش می‌یابد.

این کارشناس امور شهری خاطرنشان کرد: هزینه نگه‌داشتن سقفی بالای سر سال‌به‌سال دارد بالا می‌رود بطور مثال هزینه اجاره یک واحد 80متری در شهر یزد حدود یک‌میلیون رهن و 32هزار تومان اجاره بوده است یعنی یک‌چهارم ملک مشابه در تهران اما بعد از یک دهه اگرچه قیمت‌ها در هر دو شهر با رشد روبرو شد اما سرعت افزایش اجاره‌بها در تهران بسیار بیشتر بوده و قیمت‌ها تقریبا 9برابر شده است.

وی بابیان اینکه شکی نیست مساله مسکن یک بحران ملی است تاکید کرد: تحولات سال‌ها و دهه‌های اخیر نشان می‌دهد حل این بحران به طرحی بلند پروازانه‌تر از مسکن مهر نیاز دارد.

 تولید مسکن استیجاری اقشار کم درآمد

احمدرضا سرحدی کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه تامین مسکن برای افراد جامعه ازجمله ضروریات زندگی مثل تامین نان شب است، گفت: وقتی وضعیت اقتصادی جامعه به سمت محدود شدن قدرت خرید افراد حرکت کند بدیهی است که بیشتر مردم چاره‌یی جز اجاره‌نشینی ندارند. وی افزود: در چند سال گذشته بیشتر سیاست‌های بازار مسکن، روی تولید و خریدوفروش خانه بوده و عموما تولید مسکن استیجاری اقشار کم درآمد کمتر موردتوجه قرارگرفته است. سرحدی با انتقاد از اینکه دولت‌های قبل هیچ برنامه‌یی برای جذب سرمایه‌گذاری در جهت تولید مسکن استیجاری نداشته‌اند، اظهار کرد: این غفلت دولت‌ها موجب شده تا میزان تقاضا برای مسکن استیجاری بسیار بیشتر از عرضه باشد و از سوی دیگر عده‌یی از مالکان سودجو برای بالا بردن قیمت‌های اجاره ملک، از عرضه آن در بازار خودداری می‌کنند. وی ادامه داد: دولت در قالب یک کوتاهی آشکار در بخش اجرای قانون، سیاست اخذ مالیات بر خانه‌های خالی را عملیاتی نمی‌کند تا از این طریق بخشی از افسارگسیختگی بازار مسکن استیجاری را مهار کند.

این کارشناس همچنین میزان افزایش نرخ اجاره‌ها در سال جاری نسبت به مدت مشابه در سال گذشته را در کشور 10 تا 20‌درصد بیان کرد و در نهایت اظهار کرد: با توجه به شرایط فعلی اقتصادی و نیز بالا بودن میزان تقاضا نسبت به عرضه نرخ رشد 12درصدی کاملا طبیعی است. عرضه و تقاضا تعیین‌کننده نرخ اجاره‌بهابه گفته یک فعال بازار مسکن، حجم بالای تقاضا در بخش اجاره نشینی مانع از آن می‌شود تا نرخ‌های اجاره با وجود کاهش نرخ تورم و سود بانکی پایین بیاید.