اجاره‌نشینی هم تهدید، هم فرصت
دکتر منصور غیبی
کارشناس مسکن
نیاز به اجاره واحد یا ملک مسکونی از سوی متقاضی، یک نیاز مصرفی است نه سرمایه‌یی. متقاضی اجاره مسکن به عنوان مصرف‌کننده واحد استیجاری عمل می‌کند. از این رو، نرخ اجاره‌بهای مسکن تابع نیاز مصرف‌کننده است نه تابع بازار سفته‌بازی و سوداگری رایج در حوزه خرید و فروش مسکن که پیامد آن تبدیل بازار مسکن به بازار سرمایه‌یی است.
متغیر مهمی که باعث می‌شود حوزه اجاره مسکن رقابتی و احیانا منجر به افزایش قیمت اجاره‌بها شود، همین افزایش متقاضی اجاره نشینی است که متاسفانه در چند سال اخیر این تقاضا مثبت و رو به رشد بوده و به نوعی این رقابت، درون تقاضایی شده و بین اجاره نشین‌ها در حال بازار گرمی است.
از عمده دلایل افزایش متقاضیان اجاره نشینی عدم توانایی آنان در تهیه و خرید واحد مسکونی مورد نیاز خود است. این ناتوانی ریشه درعدم رشد اقتصادی موثر جامعه و هزینه‌های بالای زندگی در سایر بخش‌های اقتصادی خانواده‌هاست.
عدم گردش صحیح سرمایه‌های اقتصادی در جامعه و نبود برنامه عملیاتی از سوی متولیان امر اقتصاد مسکن در جامعه از یک طرف و تاثیر متغییرهایی از جمله نرخ تورم و نرخ سودهای بانکی و همچنین افزایش قیمت مسکن از طرف دیگر می‌توانند در رشد نرخ اجاره‌بها موثر
باشند.
طبق آخرین منابع آماری، درصد بالایی از خانوارهای کشور اجاره نشین هستند که این آمار، رشد بالای اجاره نشینی را در سال‌های اخیر نشان می‌دهد.
با بررسی نرخ تورم اقتصادی که سال‌های گذشته با کاهش محسوسی همرا بوده و نیز با توجه به برنامه کنترل سودهای بانکی و همچنین تثبیت قیمت مسکن طی سال‌های گذشته اما باز شاهد افزایش نرخ اجاره‌بها و متقاضی اجاره نشینی هستیم.
از این رو، به نظر می‌رسد، متغیرهای مذکور به تنهایی تعیین‌کننده نرخ اجاره‌بها نبوده و مهم‌ترین دلیل آن همان عدم توانایی اقتصادی مستاجرین در تامین مسکن اختصاصی خود است. دلیلی که همزمان می‌تواند رفتار و اصرار مالکین در اخذ اجاره‌بهای مطلوب را در این اوضاع اقتصادی که ملک اجاره‌یی خود را تبدیل به منبع و محل درآمد و هزینه کرد زندگی خود کرده‌اند و بابت عایدی از آن محل حساب باز کردند، توجیه کند.
آنچه روی کاغذ و برابر با فرمول‌های خطی ریاضی و اقتصادی در حوزه مسکن نشان می‌دهد، تایید می‌کند که رشد نرخ اجاره‌بهای متوسط در سال 96 نمی‌تواند رشدی بیش از10 الی 12 درصد داشته باشد اما از آنچه به عنوان عوامل تهدید این بازار محسوب می‌شود، می‌توان به افزایش رو به رشد متقاضیان مسکن استیجاری از یک طرف و از طرف دیگر به عامل کاهش تولید مسکن در سال‌های اخیر که خود در آتی می‌تواند منجر به عدم تعادل تقاضا و تولید مسکن شود، اشاره کرد که فرآیند آن منجر به عدم توانایی کنترل بازار مصرف هم در حوزه اجاره و هم در بخش خرید و فروش خواهد شد.
پیامدی که می‌تواند معادلات سایر متغیرهای اقتصادی روی کاغذ را به هم ریخته و خود تبدیل به معادله چند مجهولی شود. از منظری دیگر، پدیده اجاره‌نشینی از شاخص‌های یک جامعه رو به رشد محسوب می‌شود.
در جوامعی که اقتصاد مدرن و صنعتی در حال جایگزینی با اقتصاد سنتی است، همزمان با آهنگ این تغییرات، دگرگونی تراکم جمعیتی و مقوله مهاجرت به شهرهای مولد و تولیدگر افزایش یافته و مراکز صنعتی با ورود مهاجران در پی کار و اشتغال منجر به بهم ریختگی توازن متقاضیان اجاره یا خرید مسکن
می‌شود.
از این رو، از نگاه رشد اقتصادی، اجاره نشینی می‌تواند یک پدیده و فرصت اجتماعی هم برای برنامه‌ریزان اقتصادی تلقی شود.
مهم آن است که همزمان با این نوع تغییرات جامعه در حال رشد، برنامه تامین مسکن همین افرادی که عوامل ارتقای جامعه به سمت رشد و تعالی نیز هستند از سوی متولیان اقتصادی برنامه‌ریزی شود.
به نظر می‌رسد، برای حفظ تعادل منطقی بازار مصرف و تولید مسکن، دولت دخالت عملیاتی در این حوزه کند به نحوی که با برنامه‌ریزی مشترک با مجلس اولا تعریف صریح و روشن از اقتصاد مسکن از جمله در برنامه ششم توسعه ارائه کند که متاسفانه این توجه در این برنامه عقیم مانده و هیچ پرداخت مستقیمی به آن نشده است و از طرفی نیز با اجرایی کردن مسکن اجتماعی گامی در تحقق تامین مسکن اقشار عموما اجاره نشین کند.
و مهم‌تر آنکه با برنامه‌ریزی اقتصادی زمینه رشد اقتصادی جامعه را افزایش داده تا این گردش سرمایه در جامعه جاری شده و مردم بطور مستقیم و در سایه مشارکت‌های اقتصادی و اشتغال به کار وکسب درآمد از محل تلاش خود بتوانند نیازهای مهم اقتصادی شان از جمله تهیه مسکن را با توسل به حمایت‌های تسهیلاتی بانکی و حتی لیزینگ‌های دولتی و نیز بخش خصوصی تهیه کنند تا در ادامه و با جلو‌گیری از انباشت متقاضی اجاره نشینی راه خانه‌دار شدن خانوارهای مستاجر نیز فراهم شود، به نحوی که با ایجاد امنیت اقتصادی در جامعه، امیدواری مستاجرین در سایه آن امنیت و برنامه‌ریزی مالی شخصی در تهیه و خرید مسکن اختصاصی خانواده خود، به واقعیت تبدیل شود.
