توهم مسکنی یا تعقل اقتصادی؟

 مجید اعزازی   

دبیر گروه مسکن و شهرسازی

دوستی تعریف می‌کرد که صاحب‌خانه‌اش طی 2سال گذشته منزل 65متری خود را به قیمت 220میلیون تومان به فروش گذاشته و تاکنون موفق به فروش ملک خود نشده است. اما هفته گذشته وقتی یکی از آشنایان برای خرید این آپارتمان به او معرفی شد، صاحب‌خانه در اقدامی غیرمنتظره اعلام کرد که این آپارتمان را کمتر از 270میلیون تومان معامله نخواهد کرد! به عبارتی دیگر صاحب‌خانه در هفته گذشته به یک‌باره 50میلیون تومان (بیش از 20درصد افزایش) به قیمت آپارتمان 220میلیون تومانی خود اضافه کرد.

داستان این دوست، داستان این روزهای بازار مسکن در اغلب مناطق تهران و به ویژه در مناطق غربی این شهر است. این در حالی است که آمارها، مسوولان دولتی و فعالان خصوصی عرصه مسکن از آینده کوتاه‌مدت بازار ملک، روایت دیگری دارند. البته تمام این روایت‌ها مبتنی بر آمارهای قبل از دی‌ماه سال جاری است. بر اساس این آمارها، متوسط قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران، ماه گذشته ۴ درصد نسبت به آبان افزایش یافت و با نزدیک به ۲۰۰هزار تومان رشد در هر مترمربع به مرز ۵میلیون تومان رسید. در این شرایط باید منتظر انتشار آمار معاملات و قیمت‌های تحقق یافته در دی‌ماه از مراجع رسمی ماند و میزان همگرایی نظر صاحب‌خانه‌ها- و بعضا مشاوران املاک که در افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها نقش اساسی دارند- را با این آمارها سنجید. اعدادی که بیانگر رسیدن قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و قیمت‌های مورد پذیرش خریداران در یک نقطه مشترک هستند.

در عین حال به نظر می‌رسد، افزایش قیمت‌های پیشنهادی طی هفته‌های اخیر بیشتر متاثر از بازار شب عید باشد تا سایر عوامل درونی و بیرونی بازار ملک. چه آنکه همواره با افزایش تقاضا در دو ماهه آخر سال، حتی در دوران رکود بازار مسکن، سطح عمومی قیمت‌ها در این بازار افزایش می‌یابد. با وجود این، به واسطه ورود متقاضیان بهره‌مند از وام خانه اولی به بازار، فایل خانه‌های ارزان‌قیمت (زیر 300 میلیون تومان) در برخی مناطق تهران به‌طور محسوسی کاهش یافته و به همین دلیل در این مناطق شاهد افزایش قیمت‌های پیشنهادی از سوی مالکان هستیم. در عین حال مجموعه تحولات درونی بازار ملک از جمله افزایش تقاضا برای خانه‌های ارزان‌قیمت در برخی مناطق جنوبی تهران، رشد معاملات در مناطق دارای بیشترین واحدهای نوساز، و ورود متقاضیان مصرفی غیرخانه اولی با هدف افزایش متراژ ملک یا تغییر محله، به اندازه‌یی قوی و پرفشار نیستند که عرضه و تقاضا را در نقطه تعادلی جدیدی به هم برسانند. از سویی، قدرت خرید متقاضیان مصرفی حدود مشخصی دارد و افزایش‌های 20 تا 30درصدی قیمت‌ها را برنمی‌تابد و در نتیجه احتمال تحقق قیمت‌های پیشنهادی بسیار بالا، اندک است به گونه‌یی که بیم آن می‌رود، این قیمت‌ها باعث عقب‌نشینی متقاضیان و در پی آن تعمیق رکود چندین ساله مسکن شود.   از سوی دیگر در پی کاهش قابلیت‌های زندگی در شهر تهران (آلودگی هوا، افزایش هزینه‌های زندگی، زلزله، ترافیک و...) موج آرام و زیرپوستی مهاجرت معکوس به شهرستان‌ها و بعضا به مناطق روستایی کلید خورده است که به معنای کاهش تقاضا، هم در بازار خرید و فروش و هم در بازار رهن و اجاره در میان‌مدت است.

شاخص‌های کلان موثر بر بازار مسکن و در راس همه آنها، نرخ تورم نیز طی چند سال گذشته تا حد قابل قبولی مهار شده و مجموعه اقتصاد و بازارها از جمله بازار مسکن را از نوسان‌های شدید مصون نگه داشته است. افزون بر این، نرخ بازدهی بازار ملک در قیاس با سایر بازارها همچنان در انتهای فهرست قرار دارد و بازار بورس دارای بیشترین بازدهی در میان بازارهاست. از این رو بازار مسکن برای سفته‌بازان هنوز از جذابیت لازم برخوردار نیست و آنها نسبت به ورود و فعالیت در این بازار «احتیاط» می‌کنند. در این میان نرخ ارز که روندی صعودی به خود گرفته، اگر چه می‌تواند قیمت برخی مصالح ساختمانی و به ویژه مصالح دارای کاربرد در واحدهای مسکونی لوکس را افزایش دهد، اما از آنجا که ساخت مسکن فرآیندی حدود دو سال دارد، انتظار می‌رود، افزایش نرخ ارز با تاخیری چندین ماهه در قیمت مسکن اثر گذارد. با توجه به مجموعه این شرایط به نظر می‌رسد، افزایش قیمت‌های پیشنهادی بیش از اینکه عاملی عینی داشته باشد، متاثر از عوامل ذهنی و روانی است و همان‌طور که برخی افراد دچار «توهم پولی » می‌شوند و ارزش پول خود را به هنگام تورم یا رکود فراموش می‌کند، به نظر می‌رسد، برخی مالکان نیز نسبت به ارزش ملک خود دچار توهم شده‌اند و قیمت‌های نامتناسب با شرایط بازار و اقتصاد کشور پیشنهاد می‌دهند.