سرعت‌گیر قیمتی در مسیر رشد معاملات ملک

گروه راه و شهرسازی  

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران در 10ماهه اول سال 1396 حاکی از آن است که تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 12.2درصد رشد داشته است.

بر اساس این گزارش در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 4.75میلیون تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 8.9 درصد افزایش نشان می‌دهد.

اما در دی‌ماه سال 1396، حجم معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران به 19هزار فقره و متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی هم به 5.24میلیون تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 13.5 و 16.7درصد افزایش نشان می‌دهد.

رشد تعداد معاملات انجام شده طی دی‌ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال گذشته در تداوم رشد نقطه به نقطه پنج ماه اخیر به شمار می‌رود. به‌طوری که این موضوع موجب شده است تا در مجموع، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در 10 ماهه سال 1396 در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش 12.2درصد رشد داشته باشد.

 کاهش سرعت رشد معاملات

به گزارش «تعادل» حجم معاملات خرید و فروش مسکن از نیمه دوم سال جاری رشد قابل توجهی را نسبت به نیمه نخست سال و همچنین سال گذشته تجربه کرد، به گونه‌یی که افزایش قراردادهای امضا شده از سوی کارشناسان اقتصادی به عنوان سیگنال‌های مثبت مسکن برای خروج 4ساله از رکود تلقی شد.

در همین حال آمارها حاکی از کاهش رشد معاملات مسکن در دی‌ماه سال جاری هستند. بر اساس آمار رسمی حجم معاملات در آذرماه نسبت به ماه مشابه سال قبل 50.2 درصد و نسبت به آبان ماه 20 درصد رشد داشته است.

 همچنین حجم خرید و فروش مسکن در مهرماه امسال 34درصد و در آبان 18.5درصد نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل خود رشد داشت، اما در دی ماه تعداد قراردادهای خرید و فروش تنها 13.5درصد نسبت به دی‌ماه سال 95 رشد کرد. این در حالی است که کاهش سرعت رشد قراردادهای خرید و فروش پس از آذرماه که بیشترین رشد حجم معاملات در سال 96 را به خود اختصاص داده بود، واکنش بازار به افزایش بی‌رویه قیمت‌های پیشنهادی ارزیابی می‌شود.

بررسی‌های میدانی روزنامه تعادل نشان می‌دهد، رشد قیمت مسکن در دی‌ماه موجب شد که تعداد قراردادهای امضا شده در برخی مناطق تقریبا نوساز پایتخت که همواره بین خریداران مصرفی مسکن پرطرفدار بوده‌اند، افزایش چشمگیری داشته باشد و حتی در برخی فایل‌های موجود در دفاتر مشاوران املاک این مناطق شاهد رشد 50 درصدی قیمت‌ها نسبت به فصل پاییز بودیم. همین موضوع موجب شد که حجم معاملات در این مناطق از جمله منطقه 5 نسبت به ماه قبل از آن کاهش 1.3درصدی داشته باشد یا در منطقه 4 و 2 پایتخت هم که جزو مناطق پرطرفدار محسوب می‌شوند افت 0.2 و 0.6درصدی را نسبت به آذرماه شاهد باشیم.

 کاهش استقبال از واحدهای نوساز

بر اساس گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی، توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در دی‌ماه سال 1396، نشانگر آن است که از مجموع 19هزار و 4واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5سال ساخت با سهم 49.5درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با دی‌ماه سال قبل 3.4واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بیش از 15سال افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی ماه سال 1396 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13.6درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 11.2 و 9.3درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

در مجموع 73.9درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 8، 14، 10، 7، 1، 3 و 15) بوده و 12منطقه باقیمانده 26.1درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

 منطقه 5 در صدر افزایش قیمت

در دی‌ماه سال 1396 متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 5.24میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 3و 16.7درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 5 معادل 27.3درصد و کمترین میزان رشد به منطقه 20 (معادل 5/5 درصد) تعلق دارد.

در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 11.17میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 2.47میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.3 و 13.1درصد افزایش نشان می‌دهد.

 نیمی از معاملات ارزان‌تر از متوسط

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در دی‌ماه سال 1396 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 3 تا 3.5میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم 9.9درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی 2.5 تا3 و 3.5 تا 4 میلیون تومان به ترتیب با سهم‌های 9.5 و 9درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌یی بوده است که 56.6درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (5.24میلیون تومان) معامله شده‌اند.

 واحدهای پرطرفدار؛ کوچک و ارزان

گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران همچنین حاکی از آن است که در توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در دی‌ماه سال 1396، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70مترمربع معادل 15.3درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای50 تا60 و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 13.3و 12.6درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 50.3 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

در دی‌ماه سال 1396، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 150 تا 200 میلیون تومان با اختصاص سهم 11.6درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 200 تا250 و 100 تا 150میلیون تومان هم هر یک با اختصاص 9.5 و 8.6 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع در این ماه حدود 52.6درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 400میلیون تومان اختصاص داشته است.

  رشد 10.3 درصدی اجاره‌بهای مسکن

در دی‌ماه سال 1396 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10.3 و 9.3درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که اغلب یک‌ساله تنظیم می‌شود هم اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. یادآور می‌شود که سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی بر اساس (سال پایه 100=1395) معادل 1/33درصد است.