رمزگشایی از افزایش قیمت‌های پیشنهادی مسکن
گروه راه و شهرسازی زهره علامی
درحالی که تحلیل‌های رسمی بازار مسکن گویای آن است که در یک ماهه گذشته قیمت مسکن رشد نکرده و روند باثباتی را طی کرده است، اما مراجعه به دفاتر مشاوران املاک و همچنین بررسی‌های میدانی بازار مسکن نتیجه‌یی خلاف این تحلیل‌ها را نشان می‌دهد.
در گفت‌وگو با خریداران مسکن و همچنین فعالان بازار مسکن مشخص می‌شود که از اوایل دی سال جاری قیمت مسکن رشدی بیش از 10درصد را تجربه کرده و تعداد فایل‌های فروش دفاتر مشاور املاک هم کاهش چشمگیری داشته است.
این افزایش قیمت مسکن در شرایطی است که پیش‌بینی می‌شد، قیمت‌ها تا پایان سال و همچنین اوایل سال آینده ثابت بماند. اما سوال این است که چرا برخلاف پیش‌بینی‌ها شاهد رشد قیمت مسکن بودیم؟ نگاهی به قیمت مسکن در زمستان سال‌های گذشته، گره اصلی این افزایش قیمت را باز می‌کند.
تجربه نشان داده است که قیمت اسمی مسکن در ماه‌های پایانی سال افزایش می‌یابد، اما باتوجه به اینکه قدرت خرید خانوارها تناسبی با این رشد ندارد، در ماه‌های ابتدایی سال بعد شاهد بازگشت دوباره قیمت به محدوده متعادل خواهیم بود. البته در این میان، ناگفته نماند که در دی ماه سال جاری علاوه بر داستان همیشگی رشد قیمت سالانه، تعدادی از مالکان به‌صورت خودسر قیمت را بیش از حد معمول افزایش دادند که این رشد قیمت به‌دلیل تناقض با توان اقتصادی خانوارهای مصرفی محقق نمی‌شود.
حسام عقبایی رییس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کل کشور، درباره افزایش قیمت مسکن در یکی، دو ماه گذشته به «تعادل» می‌گوید: پیش‌بینی می‌شد که در نیمه دوم سال 96، شاهد افزایش قیمت و رشد حجم معاملات باشیم البته افزایش حجم معاملات به حدی نخواهد بود که بگوییم بازار مسکن به رونق رسیده است اما از ماه‌های نخست سال 96 بیشتر خواهد بود.
عقبایی می‌افزاید: پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن نسبت به ماه‌های ابتدایی سال محقق شده است، اما نمی‌توان از رونق بازار مسکن سخن گفت.
او ادامه می‌دهد: انتظار می‌رفت قیمت مسکن در نیمه دوم سال رشد 10درصدی را تجربه کند و این رشد 10درصدی به‌صورت تدریجی در پاییز و زمستان رخ دهد، اما این رشد در مهر ماه به وقوع پیوست و در همان روزهای نخستین پاییز، به‌طور متوسط قیمت مسکن رشد 10درصدی در سراسر کشور داشت. البته در برخی مناطق این افزایش بیش از 10 و در برخی دیگر کمتر بود.
به گفته نایبرییس اول اتحادیه مشاوران املاک، پس از مهر ماه و در آبان و آذرماه رشد قیمت مسکن ثابت بود و رشد بیش از 10درصد را در دو ماه بعدی پاییز نداشتیم. البته برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کردند که این افزایش در ماه‌های آبان، آذر و فصل زمستان ادامه یابد و تا پایان سال شاهد رشد 60درصدی قیمت‌ها تا آخر سال باشیم اما چنین افزایشی رخ نداد، در واقع رشد 10 درصدی مسکن به‌صورت تدریجی نبود و در مهرماه مسکن 10درصد رشد قیمت داشت. عقبایی اظهار می‌کند: رشد 10درصدی قیمت در مهرماه به علت افزایش تقاضا، کاهش نرخ سود بانکی و... بود، اما افزایش بیش از 10درصد در نیمه دوم سال رخ نخواهد داد و تا اواخر پاییز هم قیمت مسکن ثبات داشت.
او با اشاره به اینکه روند حجم معاملات در دی ماه مانند پاییز بود، می‌گوید: قیمت مسکن تحقق یافته در دی ماه با قیمت‌های معامله شده در پاییز تفاوت نکرد، اما برخی مالکان در برخی مناطق تهران، خودسرانه قیمت املاک خود را به‌صورت متوسط حدود 10درصد افزایش دادند و بررسی میدانی در سطح شهر نشان می‌دهد که مشاوران املاک می‌گویند از اوایل دی ماه، مالکان قیمت‌ها را نسبت به پاییز افزایش دادند.
نایبرییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح می‌کند: افزایش قیمت از نظر میدانی تحقق یافته اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که این رشد قیمت محقق نشده است.
عقبایی اظهار می‌کند: بسیاری از متقاضیان کنونی خرید مسکن افرادی هستند که به‌تازگی تسهیلات 80 میلیونی مسکن را دریافت کرده‌اند و خریدار مصرفی هستند و این افزایش قیمت مسکن با قابلیت خرید متقاضیان متناسب نیست برهمین اساس این افزایش قیمت تحقق نیافته است.
افزایش قیمت در پایان هر سال
او به تجربه رکود مسکن در سال‌های 92 تا اوایل 96 اشاره می‌کند و می‌گوید: در اواخر زمستان یعنی در بهمن و اسفندماه، مالکان سالانه قیمت مسکن را
20 تا 30درصد افزایش می‌دادند و پس از گذشت چندماه که واحد مسکونی به فروش نمی‌رفت، فایل را تغییر داده و با همان قیمت دی ماه برای فروش می‌گذاشت.
نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه می‌دهد: رشد قیمت رخ داده در زمستان 96، رشد قیمت واقعی و حقیقی نیست که تحقق یابد و بیشتر جنبه روانی اشاعه نامتعارف قیمت مسکن است زیرا قدرت برای تحقق آن نیاز به افزایش قدرت خرید مردم است که توان اقتصادی خانوار رشدی نکرده است.
عقبایی بیان می‌کند: پیش‌بینی می‌شود که تا پایان بهار سال 97، قیمت‌ها با ثبات پاییز تحقق می‌یابد و بیش از این ظرفیت افزایش قیمت‌ها وجود ندارد، البته امکان افزایش ظرفیت اعلامی وجود دارد اما افزایش قیمتی رخ نمی‌دهد.
او درباره افزایش اسمی قیمت مسکن و تاثیر آن بر عمیق‌تر شدن رکود مسکن می‌گوید: در هر صورت حجم معاملات رشد داشته و اگر رشد قیمت مسکن سونامی‌وار، افزایش یابد موجب کاهش قدرت خرید متقاضیان می‌شود زیرا بیشتر خریداران، مصرفی هستند و اغلب وام اولی بوده و با کمک تسهیلات اقدام به خرید مسکن می‌کنند.
رییس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کل کشور اضافه می‌کند: موج‌هایی که در بازار مسکن برای رشد متعارف در قیمت مسکن ایجاد می‌شود باید به‌گونه‌یی باشد که متقاضیان آنها ظرفیت پذیرش آن را داشته باشند.
عقبایی درباره کاهش فایل‌های مسکن طی یکی، دو ماه اخیر می‌گوید: در برخی نقاط تهران که متقاضیان خرید واحدهای 70 تا 100متر بیشتر است و ساخت‌وسازها طی چند سال اخیر در این مناطق کاهش یافته به‌دلیل کاهش ساخت‌وساز و افزایش متقاضیان، این عدم تناسب میان عرضه و تقاضا به‌خوبی دیده می‌شود.
رییس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کل کشور ادامه می‌دهد: مالکان و سازندگان در این مناطق پیش‌بینی می‌کنند که در سال آینده شاهد افزایش قیمت خواهیم بود برای همین واحدهای مسکونی خود را برای رشد قیمت در آینده، به فروش نمی‌رسانند.
او تصریح می‌کند: در بخشی از مناطق شرقی و غربی تهران و همچنین مرکز تهران که بافت نوساز بر منطقه غالب است کمبود فایل‌های فروش بیشتر مشاهده می‌شود.
