فرمول متفاوت رونق بازار ملک در حومه پایتخت

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

در حال حاضر بازار مسکن شهر تهران به علت عواملی مانند گرانی بیش ‌از حد، عدم پاسخگویی تسهیلات برای خرید مسکن، شلوغی بیش از حد محله‌ها و... پاسخگوی نیاز متقاضیان خرید ملک نیست. در سال‌های اخیر تهران با رشد جمعیت روبه‌رو بوده و این رشد افزایش تقاضا برای مسکن را به همراه داشته است. باوجود ساخت‌وسازهای متعدد، به دلیل قیمت بالای مسکن توازن میان عرضه و تقاضا ازمیان‌رفته و خرید مسکن در تهران را با مشکلات و محدودیت روبه‌رو کرده است. از دلایل افزایش قیمت ملک در تهران می‌توان به بالا رفتن قیمت مصالح، تمرکز سازندگان برساخت مسکن با متراژ بالا و تورم اشاره کرد. قیمت بالای ملک باعث شده افراد خواهان خرید خانه‌های کوچک با قیمت مناسب‌تر باشند. افزایش تقاضا برای آپارتمان‌های کوچک، باعث بالا رفتن قیمت آنها به نسبت قیمت متری محله شده است. این عوامل همگی در کاهش توان خرید مسکن ساکنان تهران موثر هستند. به هر حال، جمیع عوامل ذکر شده باعث شده بازار املاک مصرفی شهر کرج و سایر شهرهای جدید حومه تهران با رونق نسبی روبه‌رو شده و به گفته مشاوران املاک، واحد‌های مسکونی این مناطق با رشد قیمتی 10 تا 25درصدی روبه‌رو شود.

 چرایی جذابیت کرج برای مهاجران

در همین زمینه، کمال معتضدی مدیر یک بنگاه معاملاتی کرج با بیان اینکه به علت نزدیکی به پایتخت و دارا بودن زمینه‌های اشتغال باعث شده بازار مسکن این شهر دچار التهاب و گرانی شود، گفت: کرج به‌واسطه شهرک‌های صنعتی توانسته مکان مناسبی برای مهاجران تلقی شود، اما این حجم از مهاجرت باعث شده قیمت این شهر نیز همگام با کلان‌شهر تهران افزایش یابد.

این مدیر بنگاه معاملاتی گفت: اگرچه بازار مسکن کرج همانند شهرهای دیگر در رکود نسبی قرار دارد، اما برخی مناطق این شهر بزرگ هر روزه پذیرای مهاجرانی است که از شهرهای دور و نزدیک برای زندگی بهتر به این شهر هجوم می‌آورند. بازارهای کار جدید و قیمت املاک ارزان‌تر باعث شده مهاجران نگاه متفاوتی به شهر کرج داشته باشند.

وی ادامه داد: وضعیت نامناسب اقتصادی، نوسان شدید مصالح، تحریم‌ها و... باعث شده خریدوفروش مسکن در مناطق مرفه‌نشین این کلان‌شهر به میزان قابل‌توجهی کاهش یابد و مردم بیشتر به سمت اجاره‌نشینی بروند. معتضدی اضافه کرد: در حال حاضر هر مترمربع از بلوار اصلی مارلیک حدود یک‌میلیون و 200هزار تومان است که در سال 94 هر متر مربع واحد مسکونی در این منطقه حدود یک‌میلیون تومان معامله می‌شد.

 خرید املاک قولنامه‌ای کرج با استعلام

مباشر این واحد معاملاتی نیز با بیان اینکه بیشتر متقاضیانی که تسهیلات کافی برای خرید مسکن سنددار ندارند، به سراغ املاک قولنامه‌یی می‌روند گفت: در حال حاضر حاشیه شهر کرج مملو از املاکی است که به‌صورت قولنامه‌یی یا سند دستی معامله می‌شود.

وی افزود: در حال حاضر هر متر مربع از املاک بدون سند در کرج و اطراف کرج کمتر از یک‌میلیون تومان است که با توجه نبود سند رقم بسیار بالایی است. در همین زمینه کارشناس این بنگاه معاملاتی درخصوص معاملات املاک قولنامه‌یی به مردم هشدار داد: هنگام خرید واحدهای مسکونی قولنامه‌یی، ‌استعلام از شهرداری درباره میزان خلاف ساختمانی این واحدها ضروری است. ضمن اینکه با استعلام از شهرداری میزان استحکام ساختمان نیز مشخص می‌شود.

وی گفت: خریدوفروش مسکن در سه‌ماهه پاییز سال جاری نسبت به سال 95، شاهد رشد 10درصدی است و آمار دقیق خریدوفروش‌ها در سامانه املاک کشور ثبت می‌شود.

این کارشناس همچنین ادامه داد: میزان اجاره واحدهای مسکونی نسبت به سال قبل 10درصد افزایش‌یافته و برای خارج شدن وضعیت مسکن از رکود باید مسائل سیاسی، قیمت‌های مصالح ساختمانی، میزان وام و نرخ سود تسهیلات که تاثیرگذار هستند را مدنظر قرار داد. وی متوسط قیمت املاک مسکونی در کرج را یک‌میلیون و 500هزار تومان دانست و گفت: در حال حاضر قیمت هر مترمربع گوهردشت کرج حدود 3 میلیون تومان مهر ویلا حدود 2 میلیون و 250 هزارتا 2میلیون 500هزار تومان، رجایی حدود 2 میلیون ‌تا 2میلیون 200هزار تومان، فلکه پنجم فردیس حدود یک‌میلیون و 400 هزار تومان است که همه این مناطق از ابتدای سال 96 با 10 تا 15درصد افزایش قیمت روبه‌رو شده‌اند.

وی همچنین اظهار کرد: در حال حاضر سقف قیمت مسکن نیز در بهترین خیابان‌های گوهردشت به 4 تا 4میلیون و 500 تومان و قیمت هر واحد مسکونی در بهترین مکان مهرشهر کرج تا 9 میلیون تومان نیز معامله می‌شود. که با توجه امکانات زیربنایی مناسب، امکان تجاری، بهداشتی و خدماتی این مناطق موردعلاقه متقاضیان مرفه است.

 زمین‌های حومه تهران مناسب انبوه‌سازان

درخصوص قیمت املاک حومه تهران، مسعود جعفری مدیر یک بنگاه معاملاتی بابیان اینکه حومه تهران یکی از گزینه‌ها ورود انبوه‌سازان و سازندگان مجتمع‌های ساختمانی گفت: شهرهای اطراف تهران به دلیل داشتن زمین‌های فراوان و مناسب برای ساخت گزینه‌های مناسبی برای آغاز پروژه‌های مسکونی هستند.

وی گفت: از آنجا ‌که بخش اعظمی از قیمت واحدهای مسکونی در تهران مربوط به قیمت زمین است، انبوه‌سازان با انتخاب زمین‌های حومه بخش بزرگی از هزینه‌های مسکن را حذف می‌کنند. البته در راستای حمایت از ساخت‌وساز در حومه تهران و کمک به سازندگان، بانک‌ها وام‌ با سود مناسب و پایین را در اختیار سازندگان قرار می‌دهند. بنابراین هنگام خرید آپارتمان در حومه تهران بیشتر آپارتمان‌ها دارای وام هستند. جعفری گفت: این املاک به علت قیمت مناسب برای بسیاری از متقاضیان مناسب است. البته بیشتر مجتمع‌های مسکونی در حومه تهران فاقد امکانات زیرساختی است اما ازآنجا ‌که قیمت کل آپارتمان‌های این مناطق معادل رهن خانه‌یی کوچک در تهران است، این مساله باعث شده متقاضیان با حساسیت بیشتری این املاک بر اجاره‌های سرسام‌آور تهران ترجیح بدهند.

 پرند مکانی برای جمعیت سرریز پایتخت

مباشر این واحد معاملاتی نیز در تکمیل سخنان مدیر خود گفت: در حال حاضر شهرهای حومه‌یی غرب تهران به علت قیمت و نزدیکی به متروهای مختلف و فرودگاه امام خمینی(ره) پرطرفدار از مناطق دیگر است.

وی گفت: در حال حاضر بخش بزرگی از کارکنان فرودگاه امام خمینی(ره) و کارگران دو شرکت بزرگ ماشین‌سازی در محدوده‌های پرند زندگی می‌کنند.

این مباشر املاک اظهار کرد: در حال حاضر پرند به‌علت داشتن واحد مسکن مهر یکی از جذاب‌ترین مناطق برای سکونت است. واحدهای موجود در فازهای صفر تا سه شهر پرند واحدهای شخصی‌ساز هستند که قیمت آنها در فاز یک از یک‌میلیون تومان آغاز شده و به یک‌میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در فاز صفر می‌رسد. کارشناس این واحد معاملاتی نیز گفت: در کنار شهر پرند، دو شهرک اندیشه و هشتگرد نیز پاسخگوی بخشی از جمیعت سرریز تهران است. در چند سال اخیر این شهرک‌ها به علت تفاوت قیمتی باکلان‌شهر تهران و حتی کرج توانسته است، بخش بزرگی از جمعیت را در خود جا بدهد.

این کارشناس گفت: شهر جدید هشتگرد در استان البرز واقع ‌شده و دارای موقعیت مکانی بسیار مناسبی است. شهر جدید هشتگرد در مسیر اتوبان تهران- قزوین قرار دارد. این شهر دارای ۷ فاز با تراکم‌های ساختمانی متفاوت است. قیمت هر مترمربع از املاک ارزان این منطقه 600 هزار تومان و هر مترمربع از املاک متوسط و لوکس به بالا این منطقه بالای یک‌میلیون و 800 تومان است. در همین حال، احمد ربیعی مشاور املاک با بیان اینکه یکی از مناطق پرجمعیت در حومه تهران منطقه شهریار است، گفت: اگرچه بخشی از این منطقه در سیطره واحدهای تجاری است اما طی سال‌های اخیر با افزایش املاک مناسب و ویلایی ساکنان محلی این منطقه با رشد فزاینده‌یی روبه‌رو شده است.

ربیعی گفت: در حال حاضر شهرک اندیشه شهریار دارای 6 فاز بوده و حداکثر جمعیت را در خود جای‌داده است. فاز یک دارای بیشترین جمعیت و شهرسازی سنتی است. فاز ۲ دارای خانه‌های ویلایی و آپارتمان است که در ابتدا به فرهنگیان اختصاص داده‌شده بود. فاز ۳ دارای ساختارهای شهری مناسب‌تری نسبت به فاز یک و دارای مجتمع‌های تجاری بسیار مدرن است. فاز ۴ متصل به فاز ۳ است و در کنار جاده کرج-شهریار قرار دارد. فاز ۵ نیز به 2 صورت آپارتمانی و ویلایی با متراژهای بالا ساخته‌شده است و محیط آرام‌تری نسبت به فاز یک و ۲ دارد. زمین‌های فاز ۶ نیز در مالکیت بخش خصوصی قرار دارد. وی گفت: در حال حاضر قیمت هر مترمربع خانه در سعیدآباد یک‌میلیون و 490 هزار تومان، اندیشه فاز 4 حدود یک‌میلیون و 400 هزار تومان، شهریار خیابان ولیعصر حدود 2 میلیون 480 هزار تومان است.

 دلیل جذابیت رودهن و بومهن

به گزارش «تعادل»، داریوش سنجابی مدیر یک بنگاه معاملاتی در رودهن نیز گفت: مناطق جنوبی و شرقی تهران کمی گران‌تر از غرب تهران است. شهر رودهن در ۳۰ کیلومتری شرق تهران به‌دلیل وجود دانشگاه آزاد رودهن به شهری دانشجویی تبدیل‌شده است. تاسیس دانشگاه آزاد اسلامی در فرهنگ و توسعه این شهر نقش بسزایی داشته است.

سنجابی با بیان اینکه در کنار رودهن بومهن نیز جذابیت بالایی برای متقاضیان دارد، گفت: قیمت هر مترمربع از واحد مسکونی در دو حومه رودهن و بومهن کمتر از کلان‌شهر تهران است و به‌ واسطه داشتن جمعیت پایین و امکانات بیشتر از پرند و پردیس توانسته بخش اعظمی از متقاضیان را به سمت خود جذب کند.

این مدیر بنگاه معاملاتی گفت: شهرهای شرق تهران نسبت به سایر شهرک‌های ذکرشده در غرب تهران دارای میانگین قیمت بالاتری هستند. قیمت آپارتمان در شهرک پردیس، بومهن از حدود یک میلیون تومان شروع‌شده و تا بالای

2 میلیون تومان نیز افزایش می‌یابد.

سنجابی همچنین با اشاره به شهرک پردیس در شرق تهران گفت: این منطقه به‌واسطه مسافت

17 کیلومتری پردیس تا تهران باعث شده بسیاری از کارمندان متوسط شهر تهران زندگی در این شهر را به املاک استیجاری تهران ترجیح دهند.

وی گفت: این منطقه با داشتن امکانات تفریحی- گردشگری، موقعیت خاص و جاذبه‌های طبیعی در اسکان جمعیت تهران نقش مهمی دارد. این شهر دارای ۹ فاز است که ۶ فاز آن مسکونی و سه فاز دیگر صنعتی، تحقیقاتی و توریستی است.

سنجابی درخصوص قیمت این مناطق اظهار کرد: این منطقه گران‌تر از پرند است و بخش اعظمی از ساکنان آن کارمندان کلان‌شهر تهران هستند. وی گفت: قیمت خانه‌های شخصی‌ساز در فاز یک و ۲ شهرک پردیس از متری یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان شروع‌ شده و به ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌رسد. اغلب واحدهای موجود در فاز یک و 2 بالای ۱۰۰مترمربع است. لازم به ذکر است واحدهای فاز یک ‌کمی قدیمی‌تر و ارزان‌تر است.

 افزایش تقاضا در حومه کلان‌شهرها

آمارها و شواهد حاکی از افزایش تقاضای مصرفی در حومه کلان‌شهرها است. در این رابطه، یک کارشناس مشاور املاک با اشاره به روند تقاضای مصرفی در حومه‌های شهر تهران گفت: اکثر حومه‌های تهران بازار مسکن مصرفی دارند و کمتر به‌منظور سرمایه‌گذاری لحاظ می‌شوند. البته خانه‌های ویلایی در این مناطق هستند که به عنوان املاک تفریحی یا برای مجالس استفاده می‌شود. اما تعداد این واحدها در قیاس با مسکونی مصرفی رقم قابل‌توجهی نیست.

شایان افزود: اگرچه دوری از مرکز شهر تهران، طولانی بودن مسیر رفت‌وآمد برای افرادی که محل کارشان در تهران است و ترافیک بزرگراه‌های منتهی به تهران در ساعات آغازین و پایانی روز از مشکلات ساکنین حومه تهران به شمار می‌رود، اما به‌علت تفاوت قیمت مسکن در کلان‌شهر تهران و کرج باعث شده این عده با وجود مشکلات، مناطق حومه را برای زندگی انتخاب کنند.

وی گفت: قیمت پایین مسکن و فراهم بودن امکان خرید آپارتمان در حومه تهران باعث شده با وجود تمام کاستی‌ها افراد زیادی به این مناطق مهاجرت کنند. مهاجرت به این نقاط نیز نقش بسزایی در رشد و توسعه این مناطق خواهد داشت. با رشد روزافزون وسعت شهر تهران پیش‌بینی می‌شود بزودی شهرهای حومه وارد حریم شهر تهران شده و به محله‌های آن تبدیل شوند. قرار گرفتن در محدوده تهران افزایش قیمت ملک در مناطقی که سابقا حومه محسوب می‌شده‌اند را در پی خواهد داشت. به‌این‌ترتیب خرید و فروش املاک در حومه تهران نوعی سرمایه‌گذاری طولانی‌مدت محسوب می‌شود.

شایان اظهار کرد: به‌این‌ترتیب شما با داشتن حتی ۲۰ میلیون تومان می‌توانید در حومه تهران مثلا شهرک پرند یک آپارتمان خریداری کنید و مابقی پول خانه را در قالب وام پرداخت کنید. اگر بودجه‌ بیشتری داشته باشید، می‌توانید انتخاب‌های بیشتری داشته باشید و مناطق دیگر را هم در نظر بگیرید. نکته قابل‌توجه این است که این آپارتمان‌ها با بهترین مصالح ساخته‌شده‌اند و دارای تمامی امکانات رفاهی خانه‌یی مدرن در پایتخت هستند.