فرصت سرمایه‌گذاری در شرکت‌های ساختمانی

کمال هلالی مطلق

 کارشناس اتاق بازرگانی خرمشهر

بازار مسکن در کشور ما همواره بازاری حبابی و غیرقابل پیش‌بینی بوده است. همواره جهش‌های یک‌باره در رشد بازار مسکن و همچنین رکود غیرمنتظره در بازه‌های زمانی دیگر سبب افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در این بازار شده است.

افزایش بیش از 60 برابری قیمت‌های مسکن در 25سال گذشته، میدان وسوسه‌انگیز و جذابی را از بازار مسکن در پیش روی سرمایه‌گذاران قرار می‌دهد. اما عدم ثبات لازم و تاثیر‌گیری بیش از حد از اهرم‌های ریسک‌پذیر در این بازار همچنان علامت استفهام را در پیش روی ورود به این بازار قرار داده است.

فضای بیم و امید سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همواره با بررسی شرایط محیطی و سیاست‌گذاری‌های انجام شده دچار نوسان متعدد بوده است و در سال‌های گذشته نیز به دلیل وجود بازار رقابتی سپرده‌گذاری موسسات مالی میل به ریسک و ورود به بازار پر نوسان مسکن کاهش محسوسی به خود دیده است. نرخ سود سپرده‌گذاری بانک‌ها و موسسات مالی در شرایط اطمینان و حصول سود 100درصدی عاملی در جهت کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران در ورود به بازارهای مختلفی چون مسکن شده است اما نگاه به سود بیشتر نیز همواره دلیلی برای ایجاد انگیزه در ورود به مسکن‌سازی بوده است. پس از برجام و با حصول فضای امید در کسب وکار و رشد اقتصادی ثبات نسبی در بازار مسکن حاصل شد و درحال حاضر نیز و پس از طی کردن رکودی چند ساله این بازار دچار رونقی جزیی شده است.

با نگاهی به عملکرد دولت تدبیر و امید و در بازه زمانی 5 ساله می‌توان مشاهده کرد که به صورت کلی و پس از پیمودن دوره رکود طولانی در دولت‌های قبل، ثبات و استقرار بیشتری در بازار مسکن حکم‌فرماست.

به وضوح می‌توان گفت با وجود شرایط فعلی و تحت تاثیر عوامل درونی بازار مسکن، نمی‌توان جهش قابل ملاحظه یا رکود محسوسی را تا پایان بهار سال 97 برای این بازار متصور شد. سکون موجود در خانه‌سازی باعث رکود در عرضه مسکن شده، از سوی دیگر نیز خالی از سکنه بودن بیش از 15درصد از منازل فعلی باعث ثبات عرضه مسکن شده است. همچنین کاهش نرخ رشد جمعیت و ثبات جمعیتی کشور میزان تقاضا را نسبت به سال‌های گذشته کاهش و تعادل را در عرضه و تقاضای بازار مسکن سبب شده که این امر نیز به ثبات فعلی کمک شایانی کرده است.

همچنین در بررسی عوامل بیرونی این بازار می‌توان گفت که تحول بازار مسکن در کوتاه‌مدت خارج از تصور است. با توجه به برابر بودن نرخ تورم با سود سرمایه‌گذاری حصول رونق بیشتر در بازار مسکن به هیچ‌وجه قابل توجیه نیست. تا زمانی که نرخ تورم در کشور از سود سرمایه‌گذاری در یک بازار فراتر نرود نیز خروج از بازارهای اقتصادی مرتبط قابل پیش‌بینی نبوده و چندان توجیه اقتصادی نخواهد داشت. از این رو با پیشگیری روند ثابت صعود نرخ تورم حداقل در چند ماه آینده تغییر قابل ملاحظه‌یی نیز در بازار مسکن رخ نخواهد داد.

نوسان بازار ارز از دیگر عوامل بیرونی است که تاثیرات آنی و لحظه‌یی آن را در دوران انتهایی پاییز سال جاری و با افزایش سریع ارز می‌شد، لمس کرد. تاثیرات ارز اما در کوتاه‌مدت و به تنهایی نمی‌تواند عامل رکود یا رونق بازار مسکن شود. تاثیرات افزایش ارز در صورت تداوم در بلندمدت و به طور قطع عاملی در جهت رکود بازار مسکن خواهد بود اما با شرایط فعلی بازار حتی جهش نرخ ارز بیش از مقطع فعلی فاقد توجیه اقتصادی بوده و این عامل نیز تاثیر بسزایی در رشد یا افت بازار مسکن نخواهد داشت. خروج احتمالی از برجام و ایجاد فضای عدم اطمینان ناشی از آن در آینده می‌تواند باعث خروج سپرده‌ها از بانک‌ها و در نتیجه آن هدایت بخشی از این نقدینگی‌ها به بازار مسکن باشد. افزایش میزان نقدینگی در جامعه به خودی خود باعث گسترش میزان سرمایه‌گذاری‌ها در بازارهای اقتصادی شده تا رکود سرمایه را مانع و ایجاد سوددهی لازم را برای سرمایه داران تضمین کند.

از این رو با توجه به عواملی که هر کدام به تنهایی بررسی شدند، می‌توان ثبات بازار مسکن در سال آینده را امری نزدیک‌تر به واقعیت برشمرد، ثباتی که احتمالا با رشدی ملایم همراه خواهد بود. رشدی که احتمالا در پایان بهار، شروع جابه‌جایی‌ها و افزایش تقاضای مسکن آغاز خواهد شد. با قراردادن مجموعه این واقعیت‌ها و همچنین نظر کارشناسی برخی از فعالان بازار مسکن پیش‌بینی کرد، افزایش قیمت مسکن در بازار مسکن به صورت کلی تا عید سال ۱۳۹۷ فراتر از تورم نخواهد بود اما با وجود تقاضای نامتقارن در بازار مسکن(وجود تقاضای بیشتر برای واحدهای کم متراژ به ویژه واحدهای با متراژ ۵۰ الی ۸۰ متر) می‌توان پیش‌بینی کرد، قیمت واحدهای کم متراژ با افزایش بیش از تورم تا حداکثر ۱۵درصد مواجه شوند(که البته هنوز کمتر از سود بانکی) است درخصوص بازار مسکن در سال ۹۷ باز هم می‌توان پیش‌بینی کرد که افزایش قیمت هیجانی و شوکه آور نخواهد بود. در سال ۱۳۹۷ سیر صعودی افزایش تعداد معاملات و متوسط قیمت ادامه خواهد داشت اما این افزایش با شیب ملایمی خواهد بود. با این تفاسیر باید اظهار کرد: پیشنهاد این است که در وضعیت کنونی اقتصاد ایران و پتانسیل تورمی موجود در اقتصاد به بخش مسکن بهتر است، نگاه مصرفی داشته باشید و نه سرمایه‌گذاری! اما چنانچه اصرار به ورود سرمایه به این بخش را دارید، بهتر است سهام شرکت‌های فعال در گروه انبوه‌سازی و ساختمانی را در بورس اوراق بهادار خریداری کنید. سهام بسیاری از این شرکت‌ها بین ۷۰تا ۸۰ درصد در دوران رکود ۴سال گذشته نزول داشته‌اند.(نظیر نمادهایی از قبیل ثتران، ثنوسا، ثشاهد، وساخت و …) و محل بسیار کم ریسک و پرپتانسیلی برای سرمایه‌گذاری اهرمی در میان‌مدت و بلندمدت بخش مسکن است.