مختصات اقتصادی دومین وعده روحانی
گروه راه و شهرسازی|
نوسازی بافت فرسوده و نوسازی ناوگان حمل‌ونقل دو وعده‌یی بود که رییس‌جمهور در آخرین گفت‌وگوی تلویزیونی‌اش مطرح کرد و با قاطعیت تمام گفت که تفاوت‌ها در این دو حوزه در سال آینده احساس خواهد شد. دوشنبه هفته جاری، روحانی نخستین وعده یعنی نوسازی ناوگان حمل و نقل را آغاز کرد. دومین وعده هم امروز و با حضور رییس‌جمهور در برنامه ملی بازآفرینی شهری کلید می‌خورد.
براساس طرحی که برای نوسازی ناوگان جاده‌یی اجرایی می‌شود، قرار است سالانه ۷۰ هزار کامیون نو جایگزین کامیون‌های فرسوده شود که باتوجه به وجود ۲۴۰ هزار کامیون فرسوده در کشور، اجرای این طرح ۳ سال زمان می‌برد و برای شتاب‌بخشی به این طرح که اهداف چهارگانه کاهش آلودگی هوا، اشتغال‌زایی، صرفه‌جویی در مصرف فرآورده‌های نفتی و صرفه‌جویی در منابع مالی را دنبال می‌کند باید وزارت نفت، راه و شهرسازی و صنعت و همچنین بانک مرکزی با یکدیگر همکاری کنند.
اما درباره دومین وعده رییس‌جمهور یعنی نوسازی بافت‌های فرسوده شهری که پیشینه آن به حدود 20 سال پیش برمی‌گردد، روحانی قراراست، امروز در نشست ستاد ملی بازآفرینی پایدار شهری (به بررسی همه‌جانبه مشکل بافت‌های ناکارآمد شهری اختصاص دارد) ضمن صدور دستور آغاز اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری امید در چند استان، گزارش عملکرد ستاد ملی بازآفرینی شهری وکارگروه‌های زیرمجموعه را هم مورد بررسی قرار دهد. اما سوال این است که چرا روحانی در دوره دوم ریاست‌جمهوری خود بر نوسازی بافت فرسوده تمرکز کرده است؟ او در روزهای نخست دی ماه، اکبر ترکان را به عنوان «مشاور خود در امور هماهنگی نوسازی بافت‌های فرسوده و ناپایدار شهری» منصوب کرد. اقدامی که نه تنها نشان از اهمیت نوسازی بافت فرسوده برای روحانی دارد که به نوعی حاکی از وجود اختلاف میان روحانی و آخوندی درباره شیوه نوسازی بافت فرسوده است. نخستین‌بار، روحانی در روز دفاع از کابینه دوازدهم اعلام کرد که در بخش مسکن اختلاف‌نظرهایی با وزیر راه و شهرسازی دارد و از نظر او باید نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت یازدهم در اولویت قرار می‌گرفته است.
اختلافی که با ابلاغ دستورالعمل رییس‌جمهور در آبان ماه مبنی بر جایز بودن فروش تراکم بالا در بافت‌های فرسوده با وجود ممنوعیت آن در سایر مناطق تهران، بالا گرفت. البته وزیر راه و شهرسازی و معاونان آنها تلاش کردند که نشان دهند منظور رییس‌جمهور از این دستورالعمل، بلندمرتبه‌سازی در بافت فرسوده نیست.
اما به نظر می‌رسد تاکید و اصرار رییس‌جمهور برای بازسازی و نوسازی بافت فرسوده ناشی از گستردگی بسیار این بافت در شهرهای کشور است، هم‌اکنون و براساس آمار منتشر شده حدود ۱2۰ هزار هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد شهری (اگرچه به گفته معاون مسکن و ساختمان این رقم حدود 140هزار هکتار است) در کشور وجود دارد که حدود دو برابر مساحت تهران را شامل می‌شود همچنین این بافت‌ها حدود ۳۰درصد جمعیت ایران را تشکیل می‌دهند و براساس هدفی که مجلس شورای اسلامی برای وزارت راه و شهرسازی تعیین کرده باید تا پایان برنامه ششم حدود نیمی از بافت‌های ناکارآمد، نوسازی شود که این اقدام به ۱۲۳ هزار میلیارد تومان بودجه نیاز دارد.
البته ناگفته نماند که پیش از این یعنی در اواخر سال ۱۳۹۴ و درراستای مصوبه دولت مبنی بر نوسازی بافت‌های فرسوده قرار شد که از ۸ مدل برای اجرای سیاست‌های نوسازی و مقاوم‌سازی مناطق ناکارآمد استفاده شود که تفاهمنامه با سازمان ملی زمین و مسکن، توافق با بنیاد مسکن برای نوسازی شهرهای زیر
۱۰۰ هزار نفر، توافق‌های ضمنی با انبوه‌سازان (که البته هنوز به شکل جدی اجرایی نشده است)، مشارکت با خیرین مسکن‌ساز، مشارکت با شهرداری برای دریافت بسته‌های تشویقی و حمایتی، صندوق خیرین بازآفرینی شهری، اولویت ساکنان مناطق پرخطر و تعاونی‌های خودیار محلی رئوس اصلی آن را تشکیل می‌دادند اما با وجود این به گفته کارشناسان اقدام مهمی برای نوسازی بافت فرسوده انجام نشد.
50 هزار واحد مسکونی 75 مترمربعی
حال این سوال مطرح است که برای اجرایی شدن بازسازی بافت فرسوده چه گام‌هایی باید برداشته شود و چه چشم‌اندازی برای این وعده رییس‌جمهور پیش‌بینی می‌شود؟ براساس آمارهای اعلامی از سوی مسوولان وزارت راه و شهرسازی هم‌اینک 72هزار هکتار بافت‌های فرسوده در کشور وجود دارد.
براساس شاخص‌های شهرسازی، چنانچه 100هکتار زمین شهری دراختیار شهرساز گذاشته شود، او موظف است بین 20 تا 25درصد این سطح را برای معابر و شبکه‌های دسترسی اصلی و فرعی کنار بگذارد، 10درصد را به فضای سبز اختصاص دهد و همچنین باید 20درصد را برای ایجاد کاربری‌های خدماتی و فضاهای عمومی نظیر مراکز آموزشی، بهداشتی، درمانی، فرهنگی و نظـایر آن درنظر بگیرد و درنهایت 45درصد سطح را می‌تواند بـه کاربری مسکونی اختصاص دهد.
چنانچه این سطح با سطح اشغال 60درصد (یعنی 40درصد برای حیات و فضای سبز داخل قطعات کنار گذاشته شود) با تراکم متوسط 180درصد (یعنی
سه طبقه) ساخته شود، به‌طور متوسط در هر هکتار، حداقل 20 قطعه و 60 واحد مسکونی با متراژ 120مترمربـع به دست می‌آید که باتوجه به متوسط بعد خانوار در کشور، حداقل 240 نفر می‌توانند در این یک هکتار زمین شهری زندگی کنند این در حالی است که در شهر تهران به‌عنوان متراکم‌ترین شهر کشور این شاخص به 126 نفر نمی‌رسد.
یعنی اگر بهره‌وری یک هکتار زمین شهری را با رعایت تمام سرانه‌های مطلوب شهرسازی، در صورت استفاده 240 نفر از آن 100درصد در نظر بگیریم، در این صورت متوسط عملکرد این شاخص در تهران قریب به 53درصد و در کل کشور 35درصد است. نتیجه منطقی این شاخص، این است که قریب 65درصد پـرت و اسـراف در اسـتفاده از زمین شهری داشته‌ایم (برگرفته از مقاله «مسکن مهر: اصلاح الگوی مصرف زمین شهری و ارتقای کیفیت زندگی شهری» نوشته: محمد آیینی، فصلنامه شماره 47 و 48 اقتصاد مسکن).
حال این سوال پیش می‌آید که با 72 هزار هکتار بافت‌های فرسوده در کشور، چند واحد آپارتمان می‌توان ساخت؟ براساس فرمول بالا، 45درصد از 72هزار هکتار برابر است با 32هزار و 400 هکتار؛ 60درصد این رقم نیز برابر است با 19هزار و 440هکتار که با احتساب تراکم متوسط 240درصد (یعنی 4طبقه) برابر با 77هزار و 760هکتار می‌شود. از این رو، می‌توان در 19هزار و 440 هکتار، حدود یک میلیون واحد مسکونی با متراژ متوسط 75مترمربع ساخت. از آنجا که بنا به برآورد برخی کارشناسان حدود 5درصد از زمین‌های بافت فرسوده کشور (3600 هکتار) در مالکیت دولت قرار دارد، می‌توان حدس زد که این 3600 هکتار با توجه به ارائه طرح «زمین صفر» از سوی دولت، جذاب‌ترین زمین‌های بافت فرسوده برای توسعه‌گران و انبوه‌سازان برای سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز باشد. این 3600 هکتار همچنین بهترین فرصت برای خانه‌دار کردن اقشار ضعیف جامعه (چهار دهک اول) به‌شمار می‌رود، چراکه صفر بودن قیمت زمین واحدهای آپارتمانی که قرار است در این زمین‌ها ساخته شود، هزینه نهایی تولید این دسته از واحدهای مسکونی را به‌شدت (حدود 60درصد) کاهش می‌دهد. باتوجه به محاسبات پیشین، پیش‌بینی می‌شود که حدود 50 هزار واحد مسکونی با متراژ متوسط 75مترمربع در بافت‌های فرسوده شهرها از طریق اجرای طرح «زمین صفر» با قیمت بسیار پایین تولید شود و در اختیار اقشار آسیب‌پذیر به‌ویژه در کلان‌شهرها و تهران قرار گیرد.
هزینه ساخت 50 هزار آپارتمان؟
با اجرایی شدن طرح «زمین صفر» و با فرض اینکه با اجرای این طرح 50 هزار واحد مسکونی با متراژ متوسط 75 متر مربع ساخته شود، می‌توان رقم تقریبی ساخت این واحدها را (با قیمت رایگان زمین) محاسبه کرد. براساس محاسبات بهروز ملکی کارشناس مسکن (مندرج در کتاب تحلیل بازار مسکن ایران) قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در سال 1393 برابر با یک میلیون و 342 هزار تومان بوده است. با درنظر گرفتن همین رقم برای 50 هزار واحد 75متر مربعی به رقم کمی بیش از 5 هزار میلیارد تومان می‌رسیم. براساس این گزارش، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار برای گروه‌های کم‌درآمد، حدود 40درصد است. این رقم در کلان‌شهرها و به ویژه در تهران، به مراتب بـالاتر اسـت. به‌طوری که طول دوره انتظار برای تامین مسکن ملکی با پس‌انداز یک‌سوم درآمد خانوار در سال 1382 در دهک‌های اول درآمدی معادل 100سال محاسبه شده است.
استان اصفهان دارای بیشترین بافت فرسوده
در این میان، نگاهی به جدول آمارهای مربوط به سهم استان‌ها از بافت فرسوده کشوری نشان می‌دهد که اصفهان با 6 هزار و 871 هکتار بافت فرسوده در رتبه اول قراردارد و پس از آن خوزستان، یزد ، کرمان و تهران قرار دارند در انتهای لیست هم خراسان‌جنوبی قرار دارد که تنها 546 هکتار از این استان بافت فرسوده است.
