مختصات اقتصادی دومین وعده روحانی
گروه راه و شهرسازی|
نوسازی بافت فرسوده و نوسازی ناوگان حمل‌ونقل دو وعده‌یی بود که رییس‌جمهور در آخرین گفت‌وگوی تلویزیونی‌اش مطرح کرد و با قاطعیت تمام گفت که تفاوت‌ها در این دو حوزه در سال آینده احساس خواهد شد. دوشنبه هفته جاری، روحانی نخستین وعده یعنی نوسازی ناوگان حمل و نقل را آغاز کرد. دومین وعده هم امروز و با حضور رییس‌جمهور در برنامه ملی بازآفرینی شهری کلید می‌خورد.
براساس طرحی که برای نوسازی ناوگان جاده‌یی اجرایی می‌شود، قرار است سالانه ۷۰ هزار کامیون نو جایگزین کامیون‌های فرسوده شود که باتوجه به وجود ۲۴۰ هزار کامیون فرسوده در کشور، اجرای این طرح ۳ سال زمان می‌برد و برای شتاب‌بخشی به این طرح که اهداف چهارگانه کاهش آلودگی هوا، اشتغال‌زایی، صرفه‌جویی در مصرف فرآورده‌های نفتی و صرفه‌جویی در منابع مالی را دنبال می‌کند باید وزارت نفت، راه و شهرسازی و صنعت و همچنین بانک مرکزی با یکدیگر همکاری کنند.
اما درباره دومین وعده رییس‌جمهور یعنی نوسازی بافت‌های فرسوده شهری که پیشینه آن به حدود ۲۰ سال پیش برمیگردد، روحانی قراراست، امروز در نشست ستاد ملی بازآفرینی پایدار شهری (به بررسی همه‌جانبه مشکل بافت‌های ناکارآمد شهری اختصاص دارد) ضمن صدور دستور آغاز اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری امید در چند استان، گزارش عملکرد ستاد ملی بازآفرینی شهری وکارگروه‌های زیرمجموعه را هم مورد بررسی قرار دهد. اما سوال این است که چرا روحانی در دوره دوم ریاست‌جمهوری خود بر نوسازی بافت فرسوده تمرکز کرده است؟ او در روزهای نخست دی ماه، اکبر ترکان را به عنوان «مشاور خود در امور هماهنگی نوسازی بافت‌های فرسوده و ناپایدار شهری» منصوب کرد. اقدامی که نه تنها نشان از اهمیت نوسازی بافت فرسوده برای روحانی دارد که به نوعی حاکی از وجود اختلاف میان روحانی و آخوندی درباره شیوه نوسازی بافت فرسوده است. نخستین‌بار، روحانی در روز دفاع از کابینه دوازدهم اعلام کرد که در بخش مسکن اختلاف‌نظرهایی با وزیر راه و شهرسازی دارد و از نظر او باید نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت یازدهم در اولویت قرار می‌گرفته است.
اختلافی که با ابلاغ دستورالعمل رییس‌جمهور در آبان ماه مبنی بر جایز بودن فروش تراکم بالا در بافت‌های فرسوده با وجود ممنوعیت آن در سایر مناطق تهران، بالا گرفت. البته وزیر راه و شهرسازی و معاونان آنها تلاش کردند که نشان دهند منظور رییس‌جمهور از این دستورالعمل، بلندمرتبه‌سازی در بافت فرسوده نیست.
اما به نظر می‌رسد تاکید و اصرار رییس‌جمهور برای بازسازی و نوسازی بافت فرسوده ناشی از گستردگی بسیار این بافت در شهرهای کشور است، هم‌اکنون و براساس آمار منتشر شده حدود ۱۲۰ هزار هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد شهری (اگرچه به گفته معاون مسکن و ساختمان این رقم حدود ۱۴۰هزار هکتار است) در کشور وجود دارد که حدود دو برابر مساحت تهران را شامل می‌شود همچنین این بافت‌ها حدود ۳۰درصد جمعیت ایران را تشکیل می‌دهند و براساس هدفی که مجلس شورای اسلامی برای وزارت راه و شهرسازی تعیین کرده باید تا پایان برنامه ششم حدود نیمی از بافت‌های ناکارآمد، نوسازی شود که این اقدام به ۱۲۳ هزار میلیارد تومان بودجه نیاز دارد.
البته ناگفته نماند که پیش از این یعنی در اواخر سال ۱۳۹۴ و درراستای مصوبه دولت مبنی بر نوسازی بافت‌های فرسوده قرار شد که از ۸ مدل برای اجرای سیاست‌های نوسازی و مقاوم‌سازی مناطق ناکارآمد استفاده شود که تفاهمنامه با سازمان ملی زمین و مسکن، توافق با بنیاد مسکن برای نوسازی شهرهای زیر
۱۰۰ هزار نفر، توافق‌های ضمنی با انبوه‌سازان (که البته هنوز به شکل جدی اجرایی نشده است)، مشارکت با خیرین مسکن‌ساز، مشارکت با شهرداری برای دریافت بسته‌های تشویقی و حمایتی، صندوق خیرین بازآفرینی شهری، اولویت ساکنان مناطق پرخطر و تعاونی‌های خودیار محلی رئوس اصلی آن را تشکیل می‌دادند اما با وجود این به گفته کارشناسان اقدام مهمی برای نوسازی بافت فرسوده انجام نشد.
۵۰ هزار واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی
حال این سوال مطرح است که برای اجرایی شدن بازسازی بافت فرسوده چه گام‌هایی باید برداشته شود و چه چشم‌اندازی برای این وعده رییس‌جمهور پیش‌بینی می‌شود؟ براساس آمارهای اعلامی از سوی مسوولان وزارت راه و شهرسازی هم‌اینک ۷۲هزار هکتار بافت‌های فرسوده در کشور وجود دارد.
براساس شاخص‌های شهرسازی، چنانچه ۱۰۰هکتار زمین شهری دراختیار شهرساز گذاشته شود، او موظف است بین ۲۰ تا ۲۵درصد این سطح را برای معابر و شبکه‌های دسترسی اصلی و فرعی کنار بگذارد، ۱۰درصد را به فضای سبز اختصاص دهد و همچنین باید ۲۰درصد را برای ایجاد کاربری‌های خدماتی و فضاهای عمومی نظیر مراکز آموزشی، بهداشتی، درمانی، فرهنگی و نظـایر آن درنظر بگیرد و درنهایت ۴۵درصد سطح را می‌تواند بـه کاربری مسکونی اختصاص دهد.
چنانچه این سطح با سطح اشغال ۶۰درصد (یعنی ۴۰درصد برای حیات و فضای سبز داخل قطعات کنار گذاشته شود) با تراکم متوسط ۱۸۰درصد (یعنی
سه طبقه) ساخته شود، به‌طور متوسط در هر هکتار، حداقل ۲۰ قطعه و ۶۰ واحد مسکونی با متراژ ۱۲۰مترمربـع به دست می‌آید که باتوجه به متوسط بعد خانوار در کشور، حداقل ۲۴۰ نفر می‌توانند در این یک هکتار زمین شهری زندگی کنند این در حالی است که در شهر تهران به‌عنوان متراکم‌ترین شهر کشور این شاخص به ۱۲۶ نفر نمی‌رسد.
یعنی اگر بهره‌وری یک هکتار زمین شهری را با رعایت تمام سرانه‌های مطلوب شهرسازی، در صورت استفاده ۲۴۰ نفر از آن ۱۰۰درصد در نظر بگیریم، در این صورت متوسط عملکرد این شاخص در تهران قریب به ۵۳درصد و در کل کشور ۳۵درصد است. نتیجه منطقی این شاخص، این است که قریب ۶۵درصد پـرت و اسـراف در اسـتفاده از زمین شهری داشته‌ایم (برگرفته از مقاله «مسکن مهر: اصلاح الگوی مصرف زمین شهری و ارتقای کیفیت زندگی شهری» نوشته: محمد آیینی، فصلنامه شماره ۴۷ و ۴۸ اقتصاد مسکن).
حال این سوال پیش می‌آید که با ۷۲ هزار هکتار بافت‌های فرسوده در کشور، چند واحد آپارتمان می‌توان ساخت؟ براساس فرمول بالا، ۴۵درصد از ۷۲هزار هکتار برابر است با ۳۲هزار و ۴۰۰ هکتار؛ ۶۰درصد این رقم نیز برابر است با ۱۹هزار و ۴۴۰هکتار که با احتساب تراکم متوسط ۲۴۰درصد (یعنی ۴طبقه) برابر با ۷۷هزار و ۷۶۰هکتار می‌شود. از این رو، می‌توان در ۱۹هزار و ۴۴۰ هکتار، حدود یک میلیون واحد مسکونی با متراژ متوسط ۷۵مترمربع ساخت. از آنجا که بنا به برآورد برخی کارشناسان حدود ۵درصد از زمین‌های بافت فرسوده کشور (۳۶۰۰ هکتار) در مالکیت دولت قرار دارد، می‌توان حدس زد که این ۳۶۰۰ هکتار با توجه به ارائه طرح «زمین صفر» از سوی دولت، جذاب‌ترین زمین‌های بافت فرسوده برای توسعه‌گران و انبوه‌سازان برای سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز باشد. این ۳۶۰۰ هکتار همچنین بهترین فرصت برای خانه‌دار کردن اقشار ضعیف جامعه (چهار دهک اول) به‌شمار می‌رود، چراکه صفر بودن قیمت زمین واحدهای آپارتمانی که قرار است در این زمین‌ها ساخته شود، هزینه نهایی تولید این دسته از واحدهای مسکونی را به‌شدت (حدود ۶۰درصد) کاهش می‌دهد. باتوجه به محاسبات پیشین، پیش‌بینی می‌شود که حدود ۵۰ هزار واحد مسکونی با متراژ متوسط ۷۵مترمربع در بافت‌های فرسوده شهرها از طریق اجرای طرح «زمین صفر» با قیمت بسیار پایین تولید شود و در اختیار اقشار آسیب‌پذیر به‌ویژه در کلان‌شهرها و تهران قرار گیرد.
هزینه ساخت ۵۰ هزار آپارتمان؟
با اجرایی شدن طرح «زمین صفر» و با فرض اینکه با اجرای این طرح ۵۰ هزار واحد مسکونی با متراژ متوسط ۷۵ متر مربع ساخته شود، می‌توان رقم تقریبی ساخت این واحدها را (با قیمت رایگان زمین) محاسبه کرد. براساس محاسبات بهروز ملکی کارشناس مسکن (مندرج در کتاب تحلیل بازار مسکن ایران) قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در سال ۱۳۹۳ برابر با یک میلیون و ۳۴۲ هزار تومان بوده است. با درنظر گرفتن همین رقم برای ۵۰ هزار واحد ۷۵متر مربعی به رقم کمی بیش از ۵ هزار میلیارد تومان می‌رسیم. براساس این گزارش، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار برای گروه‌های کم‌درآمد، حدود ۴۰درصد است. این رقم در کلان‌شهرها و به ویژه در تهران، به مراتب بـالاتر اسـت. به‌طوری که طول دوره انتظار برای تامین مسکن ملکی با پس‌انداز یک‌سوم درآمد خانوار در سال ۱۳۸۲ در دهک‌های اول درآمدی معادل ۱۰۰سال محاسبه شده است.
استان اصفهان دارای بیشترین بافت فرسوده
در این میان، نگاهی به جدول آمارهای مربوط به سهم استان‌ها از بافت فرسوده کشوری نشان می‌دهد که اصفهان با ۶ هزار و ۸۷۱ هکتار بافت فرسوده در رتبه اول قراردارد و پس از آن خوزستان، یزد ، کرمان و تهران قرار دارند در انتهای لیست هم خراسان‌جنوبی قرار دارد که تنها ۵۴۶ هکتار از این استان بافت فرسوده است.
