مصایب رشد تقاضای وام خانه اولی‌ها
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
با آغاز به کار صندوق پس‌انداز مسکن یکم در سال 94 پیش‌بینی می‌شد که این صندوق بتواند راه خانه‌دار شدن را برای متقاضیان مسکن که در سطح متوسط اقتصادی قرار دارند، باز کند. اما بررسی عملکرد این صندوق طی دو سال گذشته و انباشت تقاضا برای دریافت و بر هم ریختن ورودی‌ها و خروجی‌ها نشان از وجود مشکلاتی در برنامه‌ریزی و اجرای این صندوق داشت اما با این وجود همچنان مسوولان وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن، شیوه پس‌انداز همچنین صندوق پس‌انداز مسکن یکم را بهترین شیوه برای خانه‌دار شدن متقاضیان مسکن می‌دانند.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در تازه‌ترین اظهاراتش درباره صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌گوید: بهترین فرآیند برای خانه‌دار شدن استفاده از سیستم پس‌انداز است و از آنجا که مردم به تدریج در این صندوق سپرده‌گذاری می‌کنند، بانک عامل بخش مسکن نیز به تدریج تسهیلات مورد نظر را پرداخت خواهد کرد بنابراین افزایش تسهیلات خرید مسکن از محل این صندوق، شوک به بازار مسکن وارد نخواهد کرد.
اما سوال این است که اگر صندوق پس‌انداز مسکن یکم یکی از بهترین روش‌ها برای خرید مسکن محسوب می‌شود چرا پس از گذشت دو سال نتوانسته نقش مهم و تاثیرگذاری در خانه‌دار شدن مردم بازی کند؟ یکی از انتقاداتی که به این صندوق وارد است نرخ سود بالا، دوره بازپرداخت کوتاه و پوشش‌دهی پایین تسهیلات این صندوق است که حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در این باره می‌گوید: نرخ سود تسهیلات صندوق مسکن یکم را کمترین نرخ سود تسهیلات در میان وام‌های موجود است و درحال حاضر نرخ‌های سود 9.5و ۸ درصد برای تسهیلات از محل این صندوق اخذ می‌شود؛ ضمن اینکه رییس‌جمهور قول داده است برای تسهیلات در بافت فرسوده نیز تا ۲درصد دیگر از نرخ سود آن کاسته شود همچنین میزان بازپرداخت اقساط آن نیز بلندمدت‌ترین زمان بازپرداخت است.
او با تاکید بر اینکه باید میزان تقاضا را از محل صندوق مسکن یکم افزایش دهیم، می‌گوید: باید کاری کنیم که اگر این تسهیلات درحال حاضر ۵۰ درصد مبلغ خرید یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد به ۷۰درصد قیمت یک واحد مسکونی برسد.
تغییر دایمی شرایط وام‌دهی به سود متقاضیان
معاون وزیر راه و شهرسازی تاکید می‌کند: سیاست وزارت راه و شهرسازی این است که شرایط صندوق پس‌انداز مسکن یکم دایما به سود مردم تغییر یابد. به عنوان مثال نرخ سود مسکن یکم در ابتدا ۱۸درصد بود که به ۱۴ سپس ۱۲و نهایتا 9.5درصد کاهش یافت. همچنین ممکن است به زودی نرخ این تسهیلات در بافت فرسوده به ۶ درصد کاهش یابد.
اما با وجود حمایت‌های تمام و کمال مسوولان وزارت راه و شهرسازی منصور غیبی، کارشناس ارشد حوزه مسکن درباره صندوق پس‌انداز مسکن یکم و دلایل کم رنگ بودن این تسهیلات در خانه‌دار شدن مردم به «تعادل» می‌گوید: حمایت دولتی یکی از مباحثی است که در اقتصاد و برای خانه‌دار شدن افراد مطرح می‌شود که این حمایت یا سبدهای حمایتی دولتی به متقاضیان خرید خانه کمک می‌کند که بتوانند آسان‌تر خرید کنند.
غیبی می‌افزاید: جدیدترین روش حمایت دولتی از متقاضیان خرید مسکن در ایران، صندوق پس‌انداز مسکن یکم است که این سبد حمایتی کمک می‌کند خریداران بتوانند با بهره‌گیری از این تسهیلات اقدام به خرید کنند. او ادامه می‌دهد: صندوق پس‌انداز مسکن یکم یکی از روش‌هایی است که می‌تواند برای خریداران انگیزه ایجاد و به عنوان یک کاتالیزور عمل کند. به گفته این کارشناس ارشد حوزه مسکن، مشکل صندوق پس‌انداز مسکن یکم این است که متقاضی باید 80 تا 85درصد از قیمت خرید یک خانه را داشته باشد و برای 20تا 15درصد باقیمانده از صندوق پس‌انداز مسکن یکم استفاده کند درحالی که در سایر کشورها 80 تا 85درصد هزینه خرید یک خانه در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد. غیبی اظهار می‌کند: با توجه به اینکه تسهیلات بانکی در ایران تنها حدود 15درصد از هزینه خرید یک خانه را پوشش می‌دهد، امکان بهره‌گیری از این تسهیلات دولتی برای تمام متقاضیان امکان‌پذیر نیست. او بیان می‌کند: دومین مشکل صندوق پس‌انداز مسکن یکم این است که با وجود کاهش نرخ سود چند باره توسط دولت اما همچنان بالاست و دوره بازپرداخت آن هم کوتاه است که این خطاها موجب می‌شود که استقبال چندانی از این صندوق نشود. این کارشناس ارشد حوزه مسکن با انتقاد از مشکلات موجود در منابع قابل اعطا به این تسهیلات، سیستم بانکی و... می‌گوید: این مشکلات موجب شده است که عملکرد صندوق پس‌انداز مسکن یکم نتواند چندان قابل توجه نباشد و تا زمانی که این مسائل حل نشود شاهد بهبود در عملکرد این صندوق نخواهیم بود. غیبی اظهار می‌کند: صندوق پس‌انداز مسکن یکم درحال حاضر معمول‌ترین روش برای خانه‌دار شدن متقاضیان محسوب می‌شود و آنها چاره‌یی جز بهره‌گیری از این سیستم ندارند بر همین اساس صف متقاضیان دریافت این تسهیلات طولانی شده است. او اضافه می‌کند: درحال حاضر اغلب متقاضیان صندوق پس‌انداز مسکن یکم به دنبال واحدهای کوچک متراژ هستند و با توجه به انباشت تقاضا(عدم تعادل میان خروجی و ورودی) در این صندوق همچنین کاهش تولید در سال‌های گذشته موجب رشد هیجان و افزایش قیمت مسکن می‌شود.
این کارشناس ارشد مسکن با اشاره به اینکه صندوق پس‌انداز مسکن یکم باید به درستی برنامه‌ریزی شود، می‌گوید: در صورتی که عملکرد این صندوق از سوی دولت به درستی مدیریت نشود، می‌تواند موجب انباشت تقاضا و رشد قیمت مسکن شود.
برداشت از صندوق توسعه ملی؟
علاوه بر مشکلاتی که صندوق پس‌انداز مسکن یکم با آن دست و پنجه نرم می‌کند، یکی از نگرانی‌ها درباره این صندوق به جبران کسری بودجه این صندوق بازمی‌گردد. مدیرعامل بانک مسکن درباره احتمال ورشکستگی صندوق پس‌انداز مسکن یکم می‌گوید: صندوق هیچگاه ورشکست نخواهد شد ولی ممکن است با کسری منابع مواجه شود که باید بین این دو تفکیک قائل شد. رحیمی‌انارکی تصریح می‌کند: هر زمان که به کسری در منابع صندوق یکم برخورد کردیم، بانک از سایر منابع برای جبران این کسری استفاده خواهد کرد. اگر سایر منابع هم جبران کسری را نتوانست اعمال کند از تسهیلات بین بانکی استفاده خواهیم کرد. در نهایت هم اگر هیچ کدام از این منابع نتوانست این کسری را جبران کند، می‌توانیم از منابع بانک مرکزی استفاده کنیم هر چند که روش آخر خط قرمز بانک محسوب می‌شود. مدیرعامل بانک عامل بخش مسکن اضافه برداشت از منابع بانک مسکن را تورم‌زا عنوان می‌کند و می‌گوید: صندوق پس‌انداز مسکن یکم درحال حاضر با مازاد منابع روبه‌رو است ولی هشدار دادیم که احتمال کسری منابع در این صندوق وجود دارد چراکه ممکن است با رونق در بخش مسکن، افزایش قیمت نیز ایجاد شود و استقبال از صندوق پس‌انداز مسکن یکم افزایش یابد.
رحیمی‌انارکی اظهار می‌کند: درحال حاضر این صندوق بیش از پیش‌بینی‌ها درحال افتتاح حساب است و روزانه بیش از هزار فقره حساب در این صندوق افتتاح می‌شود. به گونه‌یی که درحال حاضر بیش از ۳۷۰هزار حساب صندوق یکم افتتاح شده که این اتفاق از مدل اولیه پیش‌بینی شده بانک عامل بخش مسکن بسیار فراتر است. مدیرعامل بانک عامل بخش مسکن یادآور شد: تسهیلات بین بانکی با نرخ ۱۸درصد جریان دارد و اگر این بانک بخواهد از این نوع تسهیلات استفاده کند دیگر امکان پرداخت تسهیلات خرید مسکن با نرخ‌های ۸ و 9.5درصد فعلی وجود ندارد و مجبور به افزایش نرخ هستیم. او می‌گوید: رییس‌جمهور در سخنرانی اخیر خود در وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد، حاضر است کمک‌های لازم را برای توسعه این صندوق به بانک عامل بخش مسکن ارائه دهد. ما نیز درخواست کردیم منابعی از محل صندوق توسعه ملی در اختیار این بانک قرار گیرد تا بتوانیم پیش‌بینی کسری منابع صندوق یکم را پوشش دهیم. آمادگی داریم اگر این منابع در اختیار بانک قرار گیرد بلافاصله نرخ ۶ درصد را درخصوص تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم اعمال کنیم. رحیمی‌انارکی تصریح کرد: درحال حاضر با وجود آنکه نرخ سود تسهیلات مسکن از محل صندوق یکم در بافت فرسوده ۸ درصد است اما میزان استقبال از این تسهیلات برای خرید مسکن در بافت‌های فرسوده بسیار کمتر از استقبال از این وام برای خرید در سایر بافت‌هاست و تاکنون تنها ۱۰درصد تسهیلات این صندوق به خرید مسکن در بافت فرسوده اختصاص یافته است. همچنین حامد مظاهریان درباره احتمال کسری منابع صندوق پس‌انداز مسکن یکم اظهار می‌کند: منابع و مصارف این صندوق کاملا روشن است. سیاست دولت هم براساس حمایت از صندوق مسکن یکم پایه‌گذاری شده و تاکنون نزدیک به ۳۶۰هزار نفر در صندوق مسکن یکم حساب افتتاح کرده‌اند. او گردش مالی صندوق یکم را مبتنی بر منابع مردم و نه دولت می‌داند و می‌گوید: بنابراین با تغییر قیمت نفت، تغییری در منابع و مصارف صندوق یکم ایجاد نخواهد شد.
