ماجرای بازار مسکن در چهار فصل 96

گروه راه و شهرسازی  

با وجود رکود چندساله مسکن، این بازار مهم، مصرفی و سرمایه‌گذاری در سال ۹۶ دچار تنش و هیجاناتی شد و طی چند ماه گذشته با نوسان در تعداد معاملات و قیمت روبه‌رو شد. بررسی عملکرد یک‌ساله تعداد معاملات مسکن در سال ۹۶ نشان از آن دارد که در بیشتر ماه‌های سال ‌جز فصل پاییز نسبت به سال گذشته با کاهش حجم معاملات روبه‌رو بوده‌ایم. به گفته بسیاری از کارشناسان قیمت در بازار مسکن در نیمه اول 96 به دلیل رکود نسبی سال 95 رشد نداشته است، اگرچه برخی واسطه‌گران خبر از رشد قیمت در برخی نواحی و مناطق کشور داده بودند اما به‌طور میانگین در 6 ماه نخست سال افزایش قیمت مسکن خیلی محسوس نبوده اما بر اساس اعلام آمارهای بانک مرکزی این روند در نیمه دوم سال 96 تغییر محسوسی داشته و در اکثر نقاط کشور با رشد 10 تا 15 درصدی روبه‌رو شد. به گفته کارشناسان، این رشد به دو دلیل افزایش میزان تقاضا و کاهش عرضه مسکن از سوی سازندگان (به دلیل انتظار افزایش قیمت در سال 97) بوده است.

 وضعیت معاملات مسکن در فصل بهار

بر اساس آمارهای به دست آمده از سامانه املاک و مستغلات، تعداد معاملات مسکن در فروردین‌ماه سال ۹۶ حدود 56 هزار و 643 فقره بوده که این تعداد در سال ۱۳۹۵ با اختلاف بیش از 10 هزار فقره‌یی، حدود 69 هزار و 539 فقره بوده است. البته به گفته بسیاری از کارشناس مسکن، این بازار در فروردین‌ماه به سه دلیل گذر از عید نوروز، شروع سال جدید و عدم هماهنگی در بودجه‌ریزی همواره با رکود نسبی، نسبت به دیگر ماه‌های سال روبه‌رو بوده و اختلاف فاحشی با آنها دارد. این میزان معاملات در اردیبهشت‌ماه یعنی همزمان با شروع انتخابات ریاست‌جمهوری حدود 113 هزار و 473 فقره شد. این رقم در سال ۱۳۹۵ حدود 128 هزار و 990 فقره بوده است. به‌ هر حال یکی از فصل‌های مهم و تاثیرگذار در رونق یا عدم رونق معاملات مسکن شروع ماه رمضان و فصل اسباب‌کشی است. از آنجایی شروع ماه رمضان در سال ۹۶ همزمان با فصل جابه‌جایی به خصوص مستاجران بود، ماه رمضان نتوانست اثر بزرگی بر روند رونقی معاملات داشته باشد. بر این اساس تعداد معاملات مسکن در خردادماه ۱۳۹۶ حدود 131 هزار و 616 فقره و در همین بازه زمانی در سال ۹۵ حدود 149 هزار و 990 فقره بوده است.

 خیز تابستانی معاملات

در تیرماه ۹۶ به علت ورود بخشی از متقاضیان خانه اولی به بازار مسکن و همچنین به‌واسطه توصیه‌های مکرر مسوولان در خصوص زمان مناسب خرید مصرفی مسکن تعداد معاملات در این ماه حدود 124 هزار و 972 فقره شد که این عدد در سال ۹۵ حدود 133 هزار و 616 فقره بوده است. اما در آخرین ماه تابستان با وجود حضور موثر عرضه‌کنندگان مسکن و ارائه تخفیف‌های متعدد از سوی صاحبان ملک تعداد معاملات در مقیاس کشوری حدود 111 هزار و 102 فقره شد که این رقم در شهریور ۹۵ حدود 124 هزار و 178 فقره بوده است. در همین بازه زمانی تعداد معاملات مسکن در تهران 46 هزار و 965 فقره است.

 وضعیت معاملات مسکن در فصل پاییز

اما همزمان با شروع مهرماه با وجود آغاز مدارس به علت حضور موثر خانه اولی‌ها و رشد خریدوفروش کلنگی و افزایش خانه‌های کم‌متراژ ارزان‌قیمت تعداد معاملات مسکن به 110 هزار و 866 رسید. اما این معاملات در آبان ماه به دو علت «صبر فروشندگان برای فروش بهتر و صبر متقاضیان برای کاهش بیشتر قیمت مسکن»، در کشور حدود 99 هزار و 189 فقره شد. شایان‌ ذکر است این رقم در آبان ۹۵ حدود 109 هزار و 227 فقره بود اما به گفته کارشناسان این افت‌وخیزهای ماهانه نوعی حرکت سینوسی است که همواره برای اقتصاد مسکن مناسب است.

اگرچه در ابتدای شروع آذرماه تعداد معاملات با رشد مطلوبی روبه‌رو شد و حتی زلزله ۲۹ آذرماه تهران نیز نتوانست جلو رشد معاملات را بگیرد. سرجمع تعداد معاملات در مقیاس کشور در ماه مذکور حدود 103 هزار و 310 فقره و نسبت به سال ۹۵ برای نخستین بار با رشد بیش از دو هزار فقره‌یی روبه‌رو شد. به گفته بسیاری از کارشناسان افزایش معاملات املاک حومه و کلنگی برای شروع پروژه‌های انبوه‌سازی دو دلیل عمده برای این افزایش بوده است.

 جمع‌بندی وضعیت مسکن در پاییز 96

در جمع‌بندی وضعیت مسکن در سه‌ماهه پاییز باید گفت: مهم‌ترین محرک‌های پاییزی خرید مسکن ناشی از «آمادگی دسته‌یی از فروشنده‌ها برای امضای قرارداد با دریافت بخشی از بهای ملک» تشکیل می‌دهد.

«کاهش ۲۴ درصدی ارزش واقعی ملک طی ۴ سال» و «تمدید سقف تابستانی وام بدون سپرده» نیز از دیگر عوامل رشد معاملات در فصل پاییز محسوب شد. نکته قابل‌توجه میزان معاملات در دو ماه پاییز، تفاوت میزان معاملات استیجاری به مبایعه‌نامه است جز ماه اول پاییز یعنی مهرماه به‌واسطه ادامه روند اسباب‌کشی و تمدید قراردادها، تعداد مبایعه‌نامه نسبت به اجاره‌نامه‌ها با رشد مطلوب‌تری همراه بود. به گفته کارشناسان این موضوع ناشی از دو سناریو مهم یعنی عدم حضور موثر مستاجران به علت اتمام فصل اسباب‌کشی و دوم حضور موثر خانه اولی‌ها برای خرید خانه بوده است. به ‌هر حال تعداد مبایعه‌نامه در مهر سال ۹۶، حدود 52 هزار و 963 فقره تعداد اجاره‌نامه حدود 56 هزار و 653 فقره، در آبان ماه تعداد مبایعه‌نامه 50 هزار و 852 فقره و تعداد اجاره‌نامه 47 هزار و 113 فقره در آذرماه نیز این رقم در مبایعه‌نامه حدود 57 هزار و 190 فقره و در اجاره‌نامه حدود 44 هزار و 834 فقره بوده است.

 3مساله زمستانی مسکن

اما با شروع دی، مسکن درگیر سه مساله نرخ سود بانکی و تنش‌های ارزی و طلا شد این عوامل باعث شد که مردم به بازار باثباتی مانند مسکن بیشتر روی بیاورند. به‌هرحال این سه عامل باعث شد تعداد معاملات به 110 هزار و 83 فقره برسد که از این تعداد حدود 62 هزار و 897 فقره مربوط به مبایعه‌نامه و حدود

45 هزار و 874 فقره مربوط به اجاره‌نامه بوده است.

بر اساس آمارهای 21 روزه بهمن‌ماه نیز با وجود افزایش ناگهانی ارز و طلا به میزان بسیار بالا بازار مسکن همچنان روی خط رشد بوده و با وجود دیدگاه‌های منفی این بازار همچنان یکی از مهم‌ترین بازارهای سرمایه‌یی در ایران است.

اگرچه به گفته فعالان بازار مسکن این روند رشد معاملات مسکن تا نزدیکی‌های عید نوروز روند کاهشی خواهد داشت.