دولت می‌خواهد همه را خانه‌دار کند
بهاره فلاحی|
سیاست‌گذاری مربوط به مسکن در همه کشورها از سیاست‌های مهم به شمار می‌رود. هدف از این نوشتار بررسی بازار مسکن و سیاست‌گذاری مربوط به آن در انگلیس است. در این کشور شهرنشینی توسعه‌یافته است و 82 درصد از مردم انگلیس در مناطق شهری زندگی می‌کنند. شناسایی سیاست‌گذاری این کشور و معایب و مزایای آن تصویر روشنی از سیاست‌گذاری مسکن به نهادهای سازمانی در حوزه مسکن ارائه می‌دهد. این امر به دولت‌های آسیا کمک می‌کند درس‌هایی از پیاده‌سازی سیاست‌گذاری مسکن در کشور خود بیاموزند.
می‌توان از انگلیس به عنوان کشور مالکان نام برد، اگرچه میزان مالکیت در این کشور در سال‌های گذشته کاهش یافته و از 69.3 درصد در 2002م به 63.5 درصد در 2013م رسیده است، نگرانی اصلی انگلیس در حوزه سیاست‌گذاری، کمبود مسکن در این کشور است. سیاست‌گذاری‌هایی در انگلیس مانند «تلاش برای خرید خانه» انجام شده که هدف از آن رفع کمبود مسکن و بحران مالی برای خرید آن توسط مردم است. این نوع سیاست‌گذاری بر حمایت از تقاضاکنندگان تاثیر می‌گذارد چراکه عرضه مسکن به شدت در این کشور به دلیل افزایش قیمت مسکن محدود است. تحقیقاتی که در سال‌های اخیر انجام شده، نشان می‌دهد سیاست‌گذاری‌های این کشور در راستای افزایش مالکیت خانه در بین شهروندان است.
بازار مسکن در انگلیس
قیمت مسکن در انگلیس به خصوص در لندن و جنوب شرقی انگلستان از گران‌قیمت‌ترین مناطق در جهان است. طبق ارزیابی جهانی در 2015م قیمت هر متر مربع آپارتمان در لندن در رتبه دوم بعد از موناکو به لحاظ گرانی قرار دارد. همچنین به لحاظ اجاره، اجاره خانه در انگلیس بسیار گران است. جدول ذیل قیمت مسکن در لندن و انگلستان را با بقیه نقاط جهان مقایسه می‌کند. همان‌گونه که جدول ذیل نشان می‌دهد، هزینه مسکن در انگلستان دو برابر امریکاست. هزینه مسکن در انگلیس در مقایسه با درآمد جامعه نیز در سطح بالایی قرار دارد. همچنین قیمت مسکن علاوه بر اینکه در سطح بالایی قرار دارد بسیار بی‌ثبات است. شاخص قیمت مسکن در انگلیس از 113درصد به 213درصد رسیده است. با وجود افزایش درآمد و رشد جمعیتی به دلیل شبکه مهاجر و رشد واقعی و اسمی قیمت مسکن، ساخت خانه از دهه 1960 به شکل گسترده‌یی کاهش یافته و منجر به کمبود مسکن در این کشور شده است. براساس آمار بین 1974تا 2013م ضمن افزایش قیمت مسکن در این کشور، ساخت مسکن در انگلستان 50 درصد کاهش یافت.
افزایش قیمت مسکن در این کشور بر مالکیت مسکن نیز تاثیر گذاشت و منجر به افزایش مالکیت در دهه 1980م شد که متاثر از برنامه‌یی تحت عنوان «قانون خرید» بود و توسط مارگارت تاچر در همان دهه ارائه شد. در نتیجه 55.4 درصد از مردم انگلیس مالک، 33.1درصد مستاجر مسکن اجتماعی و 11.4درصد مستاجر خصوصی بودند. دهه ۱۹۸۰م دوران اوج گردش مالی در حوزه مسکن انگلستان بود. در این دوره، دولت مارگارت تاچر مردم را تشویق می‌کرد تا مسکن‌های دولتی را که اجاره کرده‌اند، خریداری کنند. بسیاری از افراد پس از خرید، آنها را فروخته و به جای دیگری نقل مکان کردند. از آنجا که بانک‌ها در کنار فعالان بخش مسکن وارد بازار وام‌های رهنی شدند، اعتبارات اعطایی رشد یافت و این عامل سبب شد تا مردم انگلیس به وام‌های رهنی هنگفت برای خرید خانه‌های بزرگ دسترسی یابند. در ۲۰۰۹م نرخ جابه‌جایی خانه در انگلستان کاهش یافت و جابه‌جایی یک خانه میان خانوارها هر ۲۵سال یک بار رخ می‌داد. پس از بحران مالی ۲۰۰۸م که قیمت‌ها کاهش یافت تعداد بسیار کمی از مالکان بودند که خواستار فروش مسکن‌های خود بودند چراکه نمی‌خواستند کمتر از آن چیزی که برای خانه‌هایشان هزینه کرده‌اند، نصیبشان شود.
سیاست‌گذاری مسکن در انگلستان
سیاست‌گذاری‌های مسکن که در انگلیس اجرایی شده به شرح ذیل هستند:
1- مسکن اجتماعی
ظهور مسکن اجتماعی در انگلستان از 1919م آغاز شد. قدرت‌های محلی سازندگان اصلی مسکن‌های اجتماعی تا 2007م بودند. در 2008م اتحادیه‌های مسکن از شورای محلی در ساخت مسکن‌های اجتماعی پیشی گرفتند. لازم به ذکر است اتحادیه‌های مسکن، سازمان‌های خصوصی و غیرانتفاعی بودند که خانه‌های ارزان‌قیمت را برای خانوارهایی که نیاز به مسکن داشتند، فراهم می‌کردند. مسکن اجتماعی به خانوارهای با درآمد پایین و قشر آسیب‌پذیر جامعه کمک می‌کرد تا به خانه‌های مناسب دسترسی یابند.
دستاوردهای مسکن اجتماعی در انگلستان عبارت است از:
- حمایت از گروه‌های آسیب‌پذیر اجتماعی مانند پیران، معلولان و زنان سرپرست خانوار
- فراهم کردن مسکن برای اقشار کم درآمد
- از ابتدا مسکن به قصد اجاره ساخته می‌شود اما پس از مدتی در معرض فروش به مستاجرانی که از شوراهای شهر مسکن اجاره کرده‌اند، قرار داده می‌شود. بنابراین هم مسکن استیجاری و هم اجاره به شرط تملیک یکجا در یک طرح قرار داده می‌شود.
2- برنامه کمک به خرید مسکن
به دنبال افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های اخیر در انگلیس و کاهش توان خرید مردم در بازار مسکن، دولت طرحی به نام کمک خرید مسکن اعلام کرد. هدف اصلی این برنامه کمک به خانه‌دار شدن آن افرادی بوده که پول اولیه زیادی برای خرید مسکن ندارند اما توان پرداخت قسط را دارند. برای این منظور دولت قبل از اجرای این برنامه، کمک هزینه مسکن کارمندان و کارگران و دستمزدها را کمی بالا برد. بعد این برنامه را به اجرا گذاشت. این برنامه از ۲۰۱۳م به اجرا گذاشته شد. این طرح دارای 3 بخش است: وام مشارکتی خرید مسکن، تضمین وام خرید مسکن و گزینه‌های ویژه. نکته مهم اینکه این برنامه شامل خانه‌هایی با حداکثر قیمت ۶۰۰ هزار پوند می‌شود.
1- وام مشارکتی خرید مسکن: دولت تا 20درصد از قیمت خرید مسکن را وام می‌دهد، خریدار باید 5 درصد از قیمت مسکن را سپرده‌گذاری کند و 75درصد باقیمانده، وامی است که از بانک دریافت می‌کند. خریدار از مالیات و هزینه‌های اضافی وام 20درصدی که دولت به او می‌دهد در 5 سال اول مالکیت خانه معاف است.
2- تضمین وام خرید مسکن: در این شیوه دولت به نهاد توسعه‌گر(وام‌دهنده) تضمین خرید وامش را می‌دهد یعنی نهاد توسعه‌گر هنگام دادن وام خرید مسکن به خریدار از تضمین دولت به جای تضمین خریدار برخوردار است. به این ترتیب و با این تضمین دولتی، وام‌دهندگانی که در این طرح شرکت می‌کنند، می‌توانند با خیالی آسوده‌تر وام‌های کلان به خریداران مسکن بدهند که گاهی ۸۰ تا ۹۵درصد قیمت خانه را شامل می‌شود. خریدار مسوول بازپرداخت اقساط است اما دولت آن را تضمین می‌کند. با این شیوه خریدار با داشتن ۵ درصد قیمت یک خانه می‌تواند با دریافت وام صاحب کل خانه شود.
3- گزینه‌های ویژه: در این بخش 3 گزینه برای کمک به خریداران مسکن وجود دارد.
الف- طرح مالکیت اشتراکی: در این طرح متقاضی بخشی از سهم واحد مسکونی را (مثلا بین 25تا 75درصد) خریداری می‌کند و برای آن سهم باقیمانده از ارزش خانه اجاره پرداخت می‌کند. متقاضی می‌تواند در طول زمان سهم بیشتری از ارزش خانه را خریداری کرده و به مرور به سهم خریداری شده خود اضافه کند. البته کسانی که به این شیوه می‌توانند صاحب مسکن شوند باید شرایط خاص را داشته باشند که عبارت است از: درآمد سالانه 80 هزار پوند یا کمتر(90هزار پوند در لندن) خانه اولی‌ها و افراد سالمند و معلول.
ب- حق تقدم خرید: این گزینه شامل کسانی می‌شود که دست‌کم 5 سال اجاره‌نشین بوده و از مسکن‌های اجاره‌یی شوراهای شهری استفاده کرده‌اند. این افراد حق تقدم خرید مسکن با تخفیف ویژه را دارند.
پ- خرید خانه نوساز: این گزینه فقط برای خرید خانه‌های نوساز با قیمت حداکثر ۵۰۰ هزار پوند است. در این گزینه خریدار با سپرده‌گذاری ۵ درصدی می‌تواند بقیه قیمت خانه را وام با بهره اندک بگیرد. خانه‌یی که به این شیوه خریداری می‌شود باید علاوه بر نوساز بودن، خانه اول فرد باشد و به طور حتم در آن زندگی کند و نمی‌تواند آن را اجاره بدهد. خریدار باید به تنهایی این خانه را بخرد نه به صورت مشارکتی. خانه باید توسط شرکتی ساخته شده باشد که بخشی از پروژه کمک به خرید مسکن دولت انگلیس باشد. برای خرید خانه به این شیوه، محدودیت و شرایطی از نظر سطح درآمد وجود ندارد ولی نمی‌توانید برای خرید خانه به این شیوه از وام نوع دیگری استفاده کنید.
نتیجه‌گیری
تجزیه و تحلیل بازار مسکن در انگلیس و سیاست‌گذاری‌هایش نشان می‌دهد، سیستم برنامه‌ریزی انگلستان دلیل اصلی بحران مالی مسکن است. برای مثال برنامه «کمک به خرید» بیش از آنکه منجر به افزایش عرضه مسکن شود منجر به افزایش قیمت مسکن شد. سیاست‌گذاران در انگلستان با مشکل مسکن و خانه‌دار شدن مواجه هستند. سیاست‌گذاری‌هایی در انگلیس مانند کاهش نرخ بهره وام مسکن یا برنامه «کمک به خرید» نتوانستند ریشه‌های مشکل مسکن را درمان کنند. آنچه در سیاست‌گذاری مسکن مهم است، توجه به همه ابعاد به شکل متوازن به جای توجه به یک بعد است. برای نمونه برنامه «کمک به خرید» به شکل یک بعدی تنها بر تقاضای مسکن از طریق سوبسید و یارانه متمرکز شد بدون توجه به این مساله که این امر منجر به رشد قیمت می‌شود. به طور کلی بحران کنونی مسکن در انگلیس ناشی از کمبود عرضه و افزایش تقاضا به خصوص تقاضاهای خارج از این کشور است. برای پاسخ به نیاز مسکن در انگلیس باید 300هزار باب مسکن جدید در این کشور ساخته شود که در عمل قابل اجرا نیست.
منبع: شمس
