خطر بازگشت رکود تورمی در کمین مسکن

گروه راه و شهرسازی  زهره علامی

نرخ دلار درحالی از مرز 6 هزار تومان گذشت که هنوز در روزهای ابتدایی سال 97 هستیم و ثبت نوسانات مایوس‌کننده نرخ ارز نه تنها آینده شرایط اقتصادی کشور را مبهم می‌کند بلکه بازارهای موازی خود را هم تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و در این میان بازار مسکن به عنوان یکی از بازارهای موازی ارز از نوسانات این بازار تاثیر می‌پذیرد و افزایش قیمت مسکن با رشد قیمت دلار در انتهای سال گذشته همچنین ابتدای سال جاری حکایت از آن دارد.

مراجعه به دفاتر مشاور املاک و پرس و جو درباره قیمت مسکن نشان می‌دهد که با آغاز دوباره افزایش نرخ ارز در روزهای نخست سال جاری، قیمت مسکن هم روندی رو به رشد داشته است. در این میان پیش‌بینی می‌شود با تداوم شرایط کنونی بازار ارز و به‌تبع آن افزایش قیمت مسکن، روند رو به رشد معاملات که از نیمه دوم سال گذشته آغاز شده بود، کند شده و دوره پیش رونق مسکن قبل از آغاز دوره رونق به اتمام برسد.

در این شرایط، ابهام درباره آینده بازار مسکن با توجه به افزایش افسارگسیخته نرخ ارز، نگرانی فعالان اقتصادی را به همراه داشته است. ‌در این زمینه فردین یزدانی، ‌مدیرعلمی طرح جامع مسکن درباره تاثیر گرانی دلار بر تحولات بازار مسکن طی نیمه اول سال جاری به «تعادل» می‌گوید: نوسانات دلار تاثیرات متعددی بر بازار مسکن دارد، نخستین تاثیر آن این است که با تورم ایجاد شده، هزینه ساخت مسکن افزایش می‌یابد.

یزدانی می‌افزاید: در واقع با رشد قیمت دلار، قیمت مصالح و به تبع آن هزینه تمام شده ساخت افزایش می‌یابد به عنوان نمونه اگر در گذشته قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه‌یی 2میلیون تومان بود هم‌اکنون و با افزایش قیمت دلار، ساخت هر متر مربع با این قیمت به صرفه نیست.

او ادامه می‌دهد: دومین تاثیر آن این است که اگر نوسانات و سوداگری در بازار ارز کنترل نشود موجب می‌شود که بیشترین حجم نقدینگی به بازار ارز سرازیر شود و بر همین اساس دیگر شاهد رشد بازار مسکن مانند سال گذشته نخواهیم بود و رشد بازار کند خواهد شد. به گفته این کارشناس ارشد حوزه مسکن، نوسانات نرخ ارز در مجموع موجب ایجاد رکود تورمی در بازار مسکن می‌شود مگر اینکه تحولات اقتصادی و سیاسی به سمت دیگری حرکت کند و مانند سال 91 راه مبادلات خارجی بسته شود.

یزدانی اظهار می‌کند: در سال 91 درآمد نفتی کشور قطع شد و راه مبادله‌های اقتصادی با سایر کشورها سد شد و رکود فراگیر در بخش‌های تولیدی و خدماتی ایجاد شد و چون راه تبادلات اقتصادی، صادرات و واردات قطع شد ناگهان نقدینگی وارد بازار مستغلات شد و شاهد انفجار قیمت در این بازار بودیم. ‌مدیرعلمی طرح جامع مسکن بیان می‌کند: اگر در سال جاری تحریم‌های امریکا علیه ایران دوباره اعمال شود، اتفاق سال 91 دوباره تکرار می‌شود اما احتمال بازگشت دوباره تحریم‌ها با توجه به شرایط سیاسی کنونی بسیار کم است.  او درباره تاثیر گرانی دلار بر حجم معاملات مسکن می‌گوید: این نوسانات بر تعداد قراردادهای خرید و فروش هم موثر است و در صورت تداوم افزایش قیمت دلار شاهد کاهش حجم معاملات هستیم.

یزدانی با اشاره به کند شدن حرکت مثبت معاملات با افزایش نوسانات بازار ارز می‌گوید: درحالی که سال گذشته معاملات روندی رو به رشد داشت با ادامه این شرایط بازار مسکن شرایطی مانند سال گذشته را تجربه نمی‌کند. این کارشناس ارشد مسکن ادامه می‌دهد: در صورتی که نوسانات نرخ دلار ادامه یابد و از سوی دیگر سقف تسهیلات هم افزایش یابد، اثربخشی رشد تسهیلات کاهش می‌یابد زیرا نظام مالی در شرایط بی‌ثباتی اقتصادی برای بازار مسکن راهگشا نیست. او اضافه می‌کند: نظام تامین مالی در شرایطی راهگشاست که اقتصاد کشور شرایط با ثباتی را تجربه می‌کند.

 اثر تسهیل شرایط وام بر رونق بازار

اگرچه کارشناسان درباره شرایط آتی بازار مسکن با توجه به نوسانات نرخ ارز نگران هستند اما به نظر می‌رسد که مسوولان بخش مسکن همچنان به فکر بهبود این بازار با اجرای تصمیمات جدید هستند. مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن با اشاره به وضعیت فعلی ساخت و ساز در کشور، تسهیل شرایط دریافت تسهیلات مسکن را از ابزارهای مهم تداوم رونق در بازار ملک اعلام کرد.

به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، محمدرضا امینی در تشریح چشم‌انداز بازار مسکن در نیمه اول سال ۹۷ اعلام می‌کند: پیش‌بینی می‌شود شرایط فعلی بازار ساخت و ساز در 6 ماهه نخست سال جاری در بازار فعالیت‌های ساختمانی ادامه داشته باشد؛ به این معنا که در شرایط فعلی نمی‌توان انتظار ایجاد تحول به خصوص در حوزه ساخت و ساز مسکن را مطرح کرد هر چند بازار فعالیت‌های ساختمانی نسبت به دوره رکود عمیق سال‌های اخیر در شرایط مساعدتری قرار گرفته است.

او تحولات قیمتی بازار مسکن در 6 ماهه اول سال جاری را اندکی بیش از تورم می‌داند و می‌گوید: به نظر می‌رسد، تحولات بازار پول در قالب تغییرات احتمالی در نرخ سود سپرده‌های بانکی در نیمه اول سال جاری مهم‌ترین پارامتر اثرگذار بر بازار مسکن باشد که می‌تواند با کاهش یا افزایش نسبت به ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن یا خروج سرمایه از بازار مسکن موثر باشد. هر چند سایر عوامل درونی و بیرونی هم در این زمینه موثر است چراکه بازار مسکن از مولفه‌های متعددی تاثیر می‌پذیرد.

مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن با اشاره به مهم‌ترین ابزارهای ایجاد رونق در بازار معاملات مسکن، حمایت از سمت عرضه و تقاضا از طریق تسهیل شرایط پرداخت تسهیلات بانکی را از ضرورت‌های رونق‌بخشی و تداوم رونق در بازار معاملات مسکن و فعالیت‌های ساختمانی اعلام کرد. به گفته امینی، رونق بازار مسکن علاوه بر آنچه درخصوص تسهیل شرایط پرداخت تسهیلات به متقاضیان گفته شد، وابسته به عوامل دیگری همچون تنظیم سطح تورم عمومی، اجرای برنامه‌های حمایتی در بخش مسکن همچون عملیاتی کردن برنامه مسکن اجتماعی برای حل مشکل مسکن خانوارهای بی‌بضاعت همچنین اندیشیدن تدابیری برای اختصاص تسهیلات مناسب و مورد تقاضای خانوارهای با سطح درآمد بالاتر برای خرید واحدهای مسکونی با متراژ بیشتر از الگوی مصرف است.

این مقام مسوول با اشاره به وضعیت فعلی فعالیت‌های ساختمانی گفت: بازار ساخت‌وساز واحدهای مسکونی از اواخر سال گذشته با افزایش تقاضا برای صدور پروانه‌های جدید مواجه شده است که پیش‌بینی می‌شود طی 6 ماهه اول سال جاری هم همین وضعیت فعلی ادامه داشته و حفظ شود.

او همچنین درخصوص وضعیت بازار معاملات خرید و فروش مسکن در نیمه اول سال جاری به پایگاه خبری بانک مسکن گفت: مشاهدات و پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد، رونق در بازار معاملات خرید و فروش مسکن که از نیمه دوم سال گذشته آغاز شد در 6 ماهه اول سال جاری نیز ادامه می‌یابد؛ هر چند رونق معاملات در ماه‌های پیش رو با شیبی ملایم‌تر از ماه‌های آغازین رونق ادامه خواهد داشت.

 جهش ارز موج افزایش قیمت نمی‌شود

نگاهی به سایت‌های الکترونیکی خرید و فروش مسکن همچنین مراجعه به دفاتر مشاور املاک حاکی از افزایش قیمت مسکن بر اثر رشد نرخ ارز هستند اما با وجود این نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک همچون مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن معتقد است که سال جاری رونق بازار مسکن ادامه می‌یابد.

حسام عقبایی با اشاره به اینکه نوسانات نرخ ارز یک‌بار در بهمن ماه تاثیر خود را در بازار مسکن گذاشت و بعید است در این برهه زمانی مجددا شاهد رشد قیمت مسکن باشیم، می‌گوید: گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد، حجم مراجعات مردمی برای خرید مسکن افزایش یافته است. عقبایی در گفت‌وگو با فارس در تحلیل تبعات و تاثیر نوسانات نرخ ارز بر بخش مسکن می‌افزاید: نوسانات نرخ ارز یک بار و در 3ماهه پایانی سال گذشته موجب رشد نامتعارف قیمت مسکن شد و بعید است مجددا و یک بار دیگر در این برهه این رشد قیمت رخ دهد.

به گفته نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک، کاهش نرخ سود بانکی و نوسانات نرخ ارز باعث شد که سرمایه‌ها هر کدام به نحوی جذب بازار ارز و بازار مسکن شود و عده‌یی سرمایه‌های خود را وارد بازار ارز و عده‌یی هم که به دنبال سرمایه‌گذاری پایدار بودند، سرمایه‌های خود را وارد بازار مسکن کردند.

عقبایی اضافه می‌کند: این افزایش تقاضا موجب افزایش قیمت مسکن در 3ماهه پایانی سال شد به طوری که در شهرهای بزرگ قیمت مسکن حتی تا ۳۰درصد هم رشد کرد.

به گفته او، بنا به گزارش‌های بانک مرکزی قیمت مسکن در سال گذشته به طور متوسط تا ۱۷درصد رشد کرد. نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به نوسانات اخیر نرخ ارز و تاثیرات آن بر بخش مسکن احتمال واکنش سریع مسکن به این نوسانات را بعید می‌داند و می‌گوید: نوسانات نرخ ارز مجددا چند روزی است که شکل گرفته و نمی‌توان گفت که این نوسانات بی‌تاثیر در قیمت مسکن باشد اما باید اذعان کرد که به هر حال یک بار و در بهمن ‌ماه این اثرگذاری در بازار مسکن را شاهد بودیم و قطعا تا اواخر فصل بهار این نوسانات ارز نمی‌تواند بر قیمت مسکن اثرگذار باشد.

نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه پیش‌بینی می‌شود در تابستان سال جاری رشد قیمت مسکن حداکثر تا سقف تورم خواهد بود، اظهار می‌کند: بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که حجم مراجعات مردم برای خرید مسکن افزایش یافته اما چون هنوز ثبات و پایداری در قیمت ایجاد نشده است تا حدودی در خرید تردید وجود دارد.