حرکت موزون رهن و اجاره با نوسان ارز

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت وساز

احجم نقدینگی موجود در جامعه در کنار میزان اعتماد عمومی به ارز ملی از مهم‌ترین مولفه‌های تعیین تورم و پیش‌بینی میزان رشد اقتصادی کشور است.

بر متولیان امور اقتصاد کشور فرض است که پیش از اتخاذ هر تصمیم یا اقدامی که ارتباط مستقیم با جریان نقدینگی دارد، نسبت به جهت حرکت و تبعات حرکت نقدینگی، پیش‌بینی‌ها و اقدامات لازم را انجام دهند.

برآورد دقیق ظرفیت پذیرش نقدینگی در هر یک از بخش‌ها و بنگاه‌های اقتصاد، علاوه بر راهنمایی و ایجاد نقشه راه، به نحوه توزیع نقدینگی و جلوگیری از سرریز آنکه موجب بی‌نظمی و ایجاد حباب کاذب در بازارها می‌شود، کمک شایانی می‌کند.

لازمه این امر نیز دراختیار داشتن ابزار و امکانات لازم برای جذب و آزاد‌سازی نقدینگی در مواقع لزوم است. در سال‌های اخیر با توجه به افزایش سرسام آور حجم نقدینگی، زنگ خطر افت و خیزهای سنگین در اقتصاد به صدا درآمده است.

نخستین خیزش سنگین بازار ارز را پس از افزایش شدید قیمت نفت به حدود 140دلار و

به تبع آن افزایش درآمدهای ارزی و همزمانی آن با شروع تحریم‌ها شاهد بودیم. باتوجه به قدرت کم و کشش ضعیف بازارهای اقتصادی در ایران، پس از هر افت و خیز مدت زمان زیادی برای بازگشت شرایط به مرحله با ثبات را شاهدیم، به‌طوری که پس از افزایش شدید قیمت دلار در سال 90 هنوز قدرت خرید مردم به 7 سال قبل باز نگشته است.

سال 1396 سال نسبتا پرالتهابی برای بازار ارز و سرمایه در ایران بود. خبر کاهش نرخ سود سپرده همزمان با شایعه ورشکستگی برخی موسسات منجر به خروج بخش قابل‌توجهی از حجم نقدینگی انباشته در بانک‌ها شد. در زمان ورود نقدینگی به بازار نخستین‌ بازارهایی که تحت‌تاثیر قرار می‌گیرند، بازارهایی هستند که کمترین ریسک نقدشوندگی را دارند. در کنار این مساله بی‌اعتمادی به پول ملی سبب تشدید تقاضا و دامن زدن به نوسانات در بازار ارز می‌شود.

پس از بازارهای کم ریسک و زودبازده نوبت به بازارهای متوسط مثل مسکن می‌رسد. در نیمه دوم سال گذشته نوساناتی را در بازار ملک هم از طرف سازندگان و هم از طرف خریداران شاهد بودیم اما در بهمن ماه و شروع مجدد نوسانات ارزی بانک مرکزی مجوز افزایش سود سپرده‌ها را صادر کرد و با جمع شدن حجم زیادی از نقدینگی سرازیر شده به بازار ارز در قالب سپرده‌های یک‌ساله، آرامش نسبی را به بازار باز گرداندند.

با شروع سال جدید شاهد افزایش شدید قیمت ارز بودیم که دامنه این نوسانات تا۳۰درصد ارزش پول ملی کشیده شد.

بروز این افت و خیزهای متوالی و دامنه‌دار در کنار عدم تحرک جدی در بازار مسکن موجب به وجود آمدن حالت عدم اطمینان در سازندگان و مالکان شد و این بی‌اعتمادی به ادامه وضع موجود، موجب شد که مالکان ترجیح دادند با قیمت‌های بالا سال جدید را در بازار رهن و اجاره آغاز کنند بطوری که شاهد ارائه قیمت‌های نامتعارف برای رهن و اجاره املاک در سال ۹۷ هستیم.

در روزهای اخیر دولت با صدور بیانیه‌ها و دستورالعمل‌هایی اعلام کرده است که ارز تک نرخی و 4200 تومان خواهد شد و تلاشی حداکثری را برای خارج کردن بازار از دست دلالان و صرافان آغاز کرده است.

اگر این تلاش‌ها در عمل موجب کاهش واقعی نرخ ارز شود، می‌توان امیدوار بود آرامش به بازار متلاطم فعلی بازگردد و در آن صورت با اطمینان خاطر و خوش‌بینی بیشتری می‌توان به آینده بازار رهن و اجاره امیدوار بود، اما در حال حاضر و در شرایط نا متعادل فعلی بعید به نظر می‌رسد بتوان مالکان را قانع کرد که مطابق نرخ تورم اعلامی نسبت به تمدید و افزایش نرخ اجاره‌بها اقدام کنند.

 مصونیت قیمت مسکن از افزایش جهشی

از آنجا که نرخ اجاره خود تابعی از قیمت مسکن به شمار می‌رود، بررسی قیمت واحدهای مسکونی با هدف تعیین نرخ اجاره نیز دارای اهمیت

است.

از این رو، درخصوص قیمت کلی مسکن نیز باید گفت، درسال‌های اخیردر دو برهه، افزایش جهشی قیمت مسکن باعث شده است که پیش گویی درباره احتمال رشد جهشی قیمت مسکن نیز به پای ثابت پیش‌بینی‌های این بازارمبدل شود.

در این بین، بررسی اظهارنظرهای صورت گرفته درباره رفتار بازار مسکن در سال 97 حاکی از آن است که انتظار موجود درباره افزایش قیمت مسکن در سال ۹۷ عموما انتظاری است که چشم‌انداز قیمتی مسکن در سال آینده را چند درصد بالاتر از تورم توصیف می‌کند.

هر چند این افزایش هرگز به معنای افزایش شدید قیمت در بازار معاملات خرید و فروش ملک نخواهد بود، به‌طوری که حتی افزایش افسارگسیخته و متلاطم نرخ ارز نیز باعث نشده است که پیش‌بینی افزایش جهش قیمت‌ها برای این بازار متصورشود،

هر چند که نباید از این نکته غافل شد که هیچ تضمینی وجود ندارد که در سال‌های آینده این بازار دوباره جهش قیمت‌ها را از سر بگذارند اما فعلا تا اطلاع ثانوی می‌توان گفت که در سال جاری این اتفاق شوم برای این بازار رخ نخواهد داد.